地产因城施策，郑州打响第一枪

来源:中证鹏元评级（ID:cspengyuan）

主要内容

2022年3月1日，为促进房地产良性循环和健康发展，郑州市人民政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（简称《通知》）。本文将通过《通知》分析郑州市面临的实质性问题，以及探讨其政策的推广性。

《通知》内容简评：第一，支持合理住房。这里的合理住房需求，包括大学生、外来务工人员、养老和改善性住房需求，主要延续多年的人才引进政策，首提来郑投亲养老购房需求，体现了加快楼市去化的决心。第二，改善住房市场供给。主要包括对供给节奏和住房价格的调控，以及对商品房配套设施和住宅品质的调控。供给方面，根据去化周期确定新增住宅用地供应量，下调土地竞拍保证金最低比例从50%下调至挂牌价的20％，且允许在1年内分期付清，执行“限房价、竞地价”土地出让政策完善配套方面，要求住宅和公共配套、基础设施的相匹配，尤其是产业发展区域。同时要增加高品质住宅供应量。上述政策，在一定程度上可以促进各片区楼市规模的平衡，完善产业发展地区配套，通过限价政策和预售政策也将影响土地出让收入以及对开发商综合实力要求提升，但同时增加的配套设施将增加政府投资支出。第三，加大信贷融资支持。一方面，引导金融资源流向地产企业，一方面方式“认房又认贷”政策。虽然引导金融资源想地产企业倾斜，旨在化解存量风险，但金融机构受当地房地产萧条影响，不良率上升，仅大型全国性商业银行存在相应的空间，本地银行或因业务风险集中度高，参与能力有限。第四，推进安置房建设和转化，重提“鼓励选择货币化安置”，同时继续盘活存量住房。第五，优化房地产市场环境。包括加强联合执法力度、房价调控和优化相关政务服务。

《通知》出台背景：第一，人口增加，就业环境有待提升。受城镇化、人才引进战略推动以及城市定位的提升，郑州人口保持增长，但工资水平和就业环境相对一般。第二，地产行业带动第三产业发展，正在发展高科技产业，政策成效待检验。郑州长期以第二产业为主，2015年后第三产业增加值占比上升至50%以上，2018年后相对稳定，与当地房地产发展进程和推进产业转型相关。郑州在多年的发展中，通过规划设立不同的产业聚集区，推动产业升级，逐步形成“一廊两翼四区多点”的空间格局。在不断修改的规划中可以看到“科创”逐步成为发展重点，并在多个区域规划中有所体现。郑州在2020年进入第二批国家产融合作试点城市名单，从单纯依靠房地产开发，到现在努力发展“产融结合”“产城融合”，政策有效性待时间检验。第三，财政收支、信贷对土地出让收入高度依赖。郑州的财政收支对土地出让收入依赖度较高，2020年受新冠疫情影响，土地出让收入大幅下降，财政支出也出现大幅下降。政府狭义债务率94%，在新一线城市中居中，专项债券余额占比较低。本地金融机构信贷资产房地产相关贷款占比较高，既有风险有待化解。第四，郑州地产的“黄金十年”结束。城镇化进程叠加地产周期，郑州依靠“土地财政”从2011年开始激进扩张，随着地产大周期的结束，政策地产和城投政策持续收紧，郑州经济增长动力停滞。

政策有效性：第一，地产只是当下病症的切入点。从《通知》看出，政策在“人-金融-地产”三个方面发力，致力于平衡短期地产风险和长期发展。但同时也存在着几个难题：第一，“限房价，竟地价”、预售制度和“两集中”政策，对房企后续发展提出更高的要求，对于当前郑州内众多困难房企来说，化解“烂尾项目”是当前主要的目标。第二，居民收入难以带动购房消费。第三，当地银行的支持能力或相对有限。第四，地方政府财力不足。第五，此次“货币化安置”，与前两轮存在差异。第二，留住人，是最终的政策方向。在土地财政的怪圈里，“土地-房地产-金融 -城镇化”短期内可以快速提高经济总量，但长期并不支持高房价下的高增长。一个城市的发展，最终需要依靠产业自身。留住人才的关键需要两方面因素，一是产业发展，二是公共服务完善。对于郑州，当前尤其要提高教育、创业就业方面的支持力度。

在各个城市抢人大战的背后，是人口老龄化的加速，而谁能拥有较多的年轻人，就拥有了未来的发展空间。“抢人”，既是短期有效手段，也是长期发展需要。为快速拯救楼市，为尽可能的实现“保交房”，重新获得消费者信心，放松政策是当下的非常手段，防范地产风险继续扩大，尤其是对土地财政依赖较高、“保交房”压力加大的地区，但没有产业支撑，政策效果或有限。新一轮的地产调控已经开始，多地宣布降低首付比例、下调房贷利率，主要是针对刚需人群，部分城市下调了二手房首付比例。此外，多地放松预售资金监管，降低房企资金压力，维持项目正常进行。此轮调控的效果仍有待观察，2022年 “稳中求进”的基调下，“因城施策”依然会叠加“精准调控”，围绕“控新增风险、化存量风险”的原则进行，解决既有存在的风险和停滞项目仍是重点工作之一。针对确实有困难的地区，上级政府可以给予一定的支持，加大转移支付和资金管理，或者通过政策性资金定向投放。

一、《通知》主要内容简评                                

2022年3月1日，为促进房地产良性循环和健康发展，郑州市人民政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（简称《通知》）。本文将通过《通知》分析郑州市面临的实质性问题，以及探讨其政策的推广性。

《通知》共五章十八条：

第一，支持合理住房需求。这里的合理住房需求，包括大学生、外来务工人员、养老和改善性住房需求。其中，对大学生、外来务工人员给予了购房支持，例如，购房补贴，保障性租赁住房以及公积金贷款便利等。其中，对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。根据3月4日颁布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，保障性租赁住房主要面向本市无房新市民、青年人供应，原则上不设户籍和收入限制。此部分与郑州近年来的人才引进政策相衔接。此外，《通知》新增“鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房”。上述支持，都传达出郑州对进一步加快楼市去化的决心，同时，也在一定程度上增加当地人口。

第二，改善住房市场供给。主要包括对供给节奏和住房价格的调控，以及对商品房配套设施和住宅品质的调控。（1）供给方面，分环节调控 。根据去化周期确定新增住宅用地供应量，下调土地竞拍保证金最低比例从50%下调至挂牌价的20％，且允许在1年内分期付清，由此控制楼市供地规模并降低开发商前期资金压力。此外，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格按规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，并精简建设项目审批流程，加快项目开工和销售节奏，来降低新增烂尾楼风险。（2）价格方面，执行“限房价、竞地价”土地出让政策。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。（3）完善配套，提升住宅品质和便利。要求住宅和公共配套、基础设施的相匹配，尤其是产业发展区域。同时要增加高品质住宅供应量，给予销售限价一定上浮空间。上述政策，在一定程度上可以促进各片区楼市规模的平衡，完善产业发展地区配套，通过限价政策和预售政策也将影响土地出让收入以及对开发商综合实力要求提升，但同时增加的配套设施将增加政府投资支出。

第三，加大信贷融资支持。一方面，鼓励金融机构增加对受困企业以及房地产企业并购贷款的资金支持；另一方面，引导金融机构下调住房贷款利率，其中对已结清房贷的一房家庭，再次购买时执行首套房贷政策，郑州因此成为本轮因城施策中首个在按揭贷款层面放松“认房又认贷”的城市。此外，政府将优先选择相关金融机构存放财政资金，作为激励措施。从操作性看，虽然引导金融资源向地产企业倾斜，旨在化解存量风险，但金融机构受当地房地产萧条影响，不良率上升，仅大型全国性商业银行存在相应的空间，本地银行或因业务风险集中度高，参与能力有限。

第四，推进安置房建设和转化。一方面，实施安置房建设工作三年行动，鼓励选择货币化安置，另一方面，对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。可以看出，在坚持“住房不炒”“发展保障性住房”的政策基调下，盘活存量房成为化解楼市困局的唯一路径，但也相应的可能增加政府支出。如何保障房主合理利益，平衡财政压力是需要思考的问题。关于“鼓励货币化安置”，2016年3月住建部副部长曾表示，此方式可以提高安置效率、增加棚户区居民购房灵活度，同时，打破棚改项目时间局限性，更快地推动区域内去库存。此次重提，也是为解决当下的房地产困局。

第五，优化房地产市场环境。主要包括加强联合执法力度、房价调控和优化相关政务服务，坚持“消存量、控增量、防变量”原则。尤其，要严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。

二、《通知》出台的背景

郑州，作为河南省城市，其房地产行业近年来经历了明显的起落波动，对当地金融机构和购房者带来明显负面影响。本节从人口、产业结构、金融资源、地产行业来分析背后的深层原因。

（一）宏观数据

郑州是河南省省会，位于河南省中部偏北，位于黄河中下游和伏牛山脉东北翼向黄淮平原过渡的交接地带，是国家重要的综合交通枢纽之一。2017年，郑州市正式成为国家战略“中原经济区”的中心城市，为九个国家中心城市之一。郑州下辖金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区、上街区6个市辖区，新郑市、登封市、新密市、巩义市和荥阳市5个县级市以及中牟县，拥有郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区、郑州空港经济综合实验区和郑东新区。

1、人口：来郑人数大幅增加，就业环境有待提升

根据第七次人口普查数据，郑州常住人口达到1,260.06万人，位列全国第十大城市，较2010年增长46%，由2010年的全省第三跃升至全省第一，城镇化率提升至78%，较2010年增长约15个百分点。外地流入人口成为郑州常住人口大量增加的主要原因，尤其是省内其他地区。这与郑州作为国家中心城市和中原城市群的核心城市有密切关系，同时，近年来实施的人才引进制度也在一定程度上提高了城市吸引力。郑州作为全省和中原地区的核心城市，正逐步显现出对周围城市的虹吸效应和带动效应。从人口结构看，目前郑州含大专及以上人口占比29%，较2010年增长10个百分点。但随着城市扩张，城镇人均可支配收入增速却在下滑，城镇失业率呈现出波动，产业水平一般、高校不足和人才扶持制度缺乏仍然是制约其人才发展的软肋。

与14个其他新一线城市相比，近十年来郑州的人口增速位于第三位，大专及以上人口占比位于第三，城镇化率位于第十二位，人均可支配收入位于第十三位。郑州快速扩张的城市规模，吸引了更多的年轻人到郑州，但工资水平和就业环境长期相对一般。虽然，较低城镇化率给予了再发展空间，“如何留住人”是关键，包括农民转移就业人口和大学毕业生等高等人才。

2、产业结构：地产行业带动第三产业发展，正在发展高科技产业，政策成效待检验

郑州的GDP增速2010年后呈现明显下行，尤其是2018年后。与新一线其他城市相比，2018-2020年郑州GDP增速分别位列第2、第10、第11。由于疫情和洪水影响，2021年郑州GDP增速有所恢复，仍低于2018和2019年，位列第第14，与西安情况类似。从产业结构看，郑州长期以第二产业为主，2015年后第三产业增加值占比上升至50%以上，2018年后相对稳定，与当地房地产发展进程和推进产业转型相关。

近年，郑州正积极推进产业升级，以降低对房地产行业的过度依赖，成立产业引导基金支持主导产业发展，同时推动高新技术产业，增加科技创新投入。目前，郑州已经形成电子信息、汽车、装备制造、现代食品制造、铝加工制品、新型材料六大千亿级主导产业集群。2021年10月发布的《国家中心城市建设报告（2021）》中指出，郑州、天津、武汉处于第三梯队，郑州科技创新功能成长性指数虽然靠后，但逐步大幅提升，建设指数排名提前，其中，2020年郑州科技创新功能成长性位居国家中心城市第2位。

从2017年规划版图看，郑州近年致力于构建“一主一城三区四组团”的城镇布局结构，2019年12月发布《郑州市“十四五”规划编制工作方案》（简称《规划》），“东强、南动、西美、北静、中优、外联”将成为下一个五年的发展方向，其中东部要努力打造全省对外开放窗口、产城融合发展示范区和全国重要的先进制造业、现代服务业基地。具体看：（1）2016年在主城区西北部成立郑州高新区（双湖科技城），聚焦智慧产业，坚持智能传感、网络空间安全、大数据、北斗导航等主导产业定位。根据《规划》，未来将致力于国内智能传感产业。（2）2012年开始规划并于2016年加速建设常西湖新区，位于主城区西部，定位郑州生态、智能的中央文化区，已建成博物馆、音乐厅等多个文化基础设施。2020年7月，该片区北部重新定位，重点发展科技服务与智慧应用产业，弥补区域产业空缺；（3）2013年郑州航空港经济综合实验区成立，位于主城区南部，定位与郑州主城区形成“双城”格局，重点发展具有临空指向性和关联性的高端产业，包括航空物流业、高端制造业和现代服务业。《规划》明确北部空港新城、中部空铁新城与南部双鹤湖科技城三大产城融合功能分区。（4）2003年位于市区东部的郑东新区开始建设，定位金融集聚核心功能区，全省推进城镇化建设的先行区。2020年在郑东新区北部重拳打造中原科技园，重新规划郑东新区优质地块，聚合龙湖北部、智慧岛、科学谷三大片区，组成包括“中原科技城、龙子湖人才中心、白沙科学谷”的中原科技带。中原科技城产业布局围绕五大核心产业——数字文创、信息技术、前沿科技、生命科学、人才教育。根据《规划》，将高质量发展中原科技城、高水准推进五大核心板块建设。（5）郑州经济技术开发区于1993年成立，2000年2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区。2022年2月，商务部公布“2021年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价”结果，郑州经开区排名第22位。《规划》明确经开区围绕先进制造、现代物流、生物医药及健康等方向推进园区建设，推动主导产业发展集聚。

郑州在多年的发展中，通过规划设立不同的产业聚集区，推动产业升级，逐步形成“一廊两翼四区多点”的空间格局。在不断修改的规划中可以看到“科创”逐步成为发展重点，并在多个区域规划中有所体现。郑州在2020年进入第二批国家产融合作试点城市名单，从单纯依靠房地产开发，到现在努力发展“产融结合”“产城融合”，政策有效性待时间检验。

3、财政、金融资源：财政收支、信贷对土地出让收入高度依赖

2011年郑州市财政预算收入增速下滑明显，2017年以来随着减税降费的推进，收入增速持续下降。而财政支出增速多年高于收入增速，财政自给率下降。政府性基金收入增速波动较大，基金收入与一般公共预算收入的比重持续上升，政府对土地出让收入依赖度较高。2020年受新冠疫情影响，土地出让收入大幅下降，财政支出也出现大幅下降。从市本级口径看，政府性基金收入与财政支出增速的走势吻合度更高。政府债务方面，郑州市以一般地方政府债券为主，截至2020年末，政府债务余额2,173.80亿元，其中，专项债余额907.50亿元，狭义债务率为94%。截至2022年3月5日，郑州存量城投债210只，规模1,949.16亿元。整体看，郑州政府对土地出让收入依赖度较高。 

与其他14个新一线城市相比，郑州的狭义债务率位于第八位，从债务结构看，郑州专项债余额占比较低，2020年为42%，武汉、成都和西安均在65%以上。

金融机构存款余额增速2013年后波动下降，贷款增速呈现先升后降，其中2013年和2014年中长期贷款占比明显提升，与当时购房潮相关。2017年后存贷款余额增速相对稳定，2020年来增速再次明显下降。不良贷款率方面，本地银行中郑州银行和中原银行2018年来不良率高于2%。其中，截至2020年末，郑州银行房地产相关贷款合计占比34.21%，不良贷款占比18.15%；中原银行房地产相关贷款占比32.63%，其中个人住房按揭贷款占比 23.92%，超过监管限额要求。

（二）郑州地产的“黄金十年”结束

2011年开始，郑州供应土地面积大幅提升，伴随着棚户区改造（2015-2017年三年棚改计划）、城市扩张的开始，土地成交面积占比在2015年达到96%，房地产开发投资完成额呈现明显增长，商品房销售面积在2015年后大幅增长，2016年同比增长超过50%。当年，郑州各开发商为争取客户，推出“零首付”等优惠政策，大力推进房屋销售业务，且以期房为主，销售面积占比约90%，高于当时40大城市平均水平10个百分点。随后，2017年，中央陆续下发了50号文、87号文等，开始金融去杠杆，郑州政府也逐步出台相关政策调控本地房地产行业，2018年后房价出现下行，货币化安置退出，郑州土地成交面积增速出现下滑，房地产开发投资和商品房销售也出现明显下降。同时，2017年后，婴儿潮2代（25-35岁）的婚育置业刚性需求逐步饱和，全国房地产大周期基本结束。2018年为郑州地产行业的拐点，当年末房地产开发经营和中介服务企业较2013年分别增长137%和477%，营业收入较2013年分别增长232%和50.6%。

2020年新冠疫情又带来新的冲击下，郑州土地成交面积增速降至约-50%，房地产开发投资完成额和销售面积增速降至0%附近，房价大幅下跌。2021年郑州相继遭遇水灾、疫情影响，房地产企业受到重创，销售额继续下降，现金流压力大幅攀升，在建项目工程进度放缓甚至停工，新增预售面积明显下降，待售面积持续增长，去化周期攀升，地区分化明显。截至2021年9月，待售商品房面积719.14万平方米。拿地方面，三次集中供地89宗，成交74宗，平均溢价率分别为10.8%、2.5%和0.6%，受竞拍规则趋严影响，2021年拿地呈现出“国进民退”。

在新格局下，郑州大力发展住房租赁市场，2017年郑州成为全国住房租赁市场试点的十二个城市之一以及开展集体建设用地建设租赁住房的十三个试点之一。2019年7月，郑州成为十六个住房租赁市场发展试点城市之一，有效期三年。2019年和2020年，郑州已着手开展将闲置公租房和安置房盘活为租赁住房的工作。

整体看，郑州地产行业在《通知》颁布前存在以下问题，第一，“有房住不进去”。房地产企业出现资金困难，项目出现停工，已购房者不能按期拿到房子，且房屋贬值带来资产缩水。同时，受经济下行影响，购房者收入下滑，却承担了高额的贷款压力。此类项目部分伴随前期棚改进程、房地产乱象，开发商无证销售或资金实力较弱而变成烂尾楼，停工多年，土地闲置。另受政策管控趋严影响，2018年来部分大型房企资金链也出现一定压力，项目出现停工。部分项目多次易主，却依旧难免烂尾。第二，“有房卖不出去”。购房需求和意愿改变。和2015年较为宽松的购房环境不同，为控制杠杆风险，限房限贷以及首付比例要求，限制了刚需客户的购房意愿，同时，受房企信用风险影响，购房者观望态度增强。第三，住房需求结构变化。婚育首套房需求下降，改善性住房需求提升，对房屋和周边配套要求提升。来郑年轻人增加，租房需求提升。从市场观察看，部分烂尾项目或销售难的项目，地理位置较差，购房者中以刚需客户为主，举全家之力购买住房。郑州地产出现的问题，是城镇化进程中的一个现象，叠加了房地产周期。

三、此次政策，是否对症下药

《通知》在地产行业大幅下行、风险频发的时候出台，跟随市场宽松节奏，并根据郑州情况设定具体措施。在前期人才引进、产业发展政策基础上，加大地产行业支持力度。

（一）地产只是当下病症的切入点 

郑州近十年的发展，是典型的土地财政，房地产周期叠加城镇化进程，城市规模快速扩展。随着郑州在国家发展中定位的提升，人口虹吸效应增强。此轮增长的重心为房地产，随着地产行业发展放缓，郑州正面临着财政收入下滑，未来投资支出减弱，烂尾项目挤占空间资源的情况。从《通知》看出，政策在“人-金融-地产”三个方面发力，致力于平衡短期地产风险和长期发展。第一，通过人才安居政策，保障人才引进政策的顺利实施，旨在“留住人才”。其中，保障性安居工程，应该是当前重点，即通过提高居住条件，留住更多的人，这里应该包括非认定的流入人口、而对于大学生购房，应对其还款能力进行合理评估。第二，通过购房优惠政策和降低地产企业前期土拍资金压力和再融资难度，缓解当前“保交房”压力。截至2021年末，郑州尚未交付问题项目总建筑面积271万平方米，在24个重点监测城市中位列第四，位列长沙、重庆和武汉之后。

但同时也存在着几个难题：第一，“限房价，竟地价”、预售制度和“两集中”政策，对房企后续发展提出更高的要求，对于当前郑州众多困难房企来说，化解“烂尾项目”是当前主要的目标。部分项目规模较大，几次易主均未能完工。部分项目引入央企，正在推进项目复工。第二，居民收入难以带动购房消费。从房价收入比的平均值看，2020年郑州位列15个新一线城市里第5位，十年涨幅位列第四位，如果从主城区来，上述比例或高出很多。第三，当地银行的支持能力或相对有限。由于地产存续项目仍然较多，风险敞口较大。同时，受地产行业风险影响，新增贷款仍较为谨慎。第四，地方政府财力不足。受疫情和地产企业风险影响，叠加减税降费，郑州财政收入增速持续下滑，财政支出也大幅下滑。短期内，财政收入与土地出让收入无法脱离，而面对各项激励措施和基础设施建设，资金缺口依然很大。第五，此次“货币化安置”，与前两轮存在差异。2015年第一个三年棚改计划开始，货币化安置被作为去库存的手段大力推行，随着棚改目标计划的完成以及棚改乱象的出现，2018年来货币化安置逐步退出，但并未禁止，而是要求“因地制宜”。2022年3月两会期间的政府工作报告指出，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，从而给予各省调控房地产的空间，货币化安置或在多地推行，但与之前存在不同：一方面，虽然地产政策有所放松，但购房条件依然严于2015年；另一方面，目前消费者对购房相对谨慎，“择优选择”仍然是第一选择，对房子的区位、周边配套等都会有所要求。此外，货币化安置或继续结合去化周期去安排，以及可规定购买时间和区域。

（二）留住人，是最终的政策方向

在土地财政的怪圈里，“土地-房地产-金融 -城镇化”短期内可以快速提高经济总量，但长期并不支持高房价下的高增长。一个城市的发展，最终需要依靠产业自身。郑州的发展因地产而起，产业链并未完全跟上，而留住人才的关键需要两方面因素，一是产业发展，二是公共服务完善。郑州大力布局科创产业，需要人才支持，为此提高对高层次人才的扶持力度。同时也需要提高公共服务，包括教育、就业、医疗和创业等。不仅为高层次人才提供良好的就业环境，同时为到郑工作的务工人员提供良好的就业环境，由此才能带动相关服务业的发展。

为此，地方政府需要同时推进房地产、产业链布局、基础设施建设、教育、医疗、社保、创业等方面的工作。否则，没有产业支撑，就没有收入支撑房贷，尤其当前经济环境尚不稳定的情况下，地产行业的风险依然会存在，此外，没有良好的居住和工作环境，人口依然存在流失的可能。对于郑州，当前尤其要提高教育、创业就业方面的支持力度。在房地产方面，根据《通知》，政府需要加快完善住宅和公共配套、基础设施的匹配，尤其是产业发展地区，对新增楼盘要做好合理规划，降低烂尾楼风险，提高高品质住房数量。

在各个城市抢人大战的背后，是人口老龄化的加速，而谁能拥有较多的年轻人，就拥有了未来的发展空间。“抢人”，既是短期有效手段，也是长期发展需要。为快速拯救楼市，为尽可能的实现“保交房”，重新获得消费者信心，放松政策是当下的非常手段，防范地产风险继续扩大，尤其是对土地财政依赖较高、“保交房”压力加大的地区，但没有产业支撑，政策效果或有限。新一轮的地产调控已经开始，多地宣布降低商贷或公积金贷首付比例、下调贷款利率，主要是对刚需人群，部分城市下调了二套房首付比例，例如，晋中宣布二套改善型住房公积金贷款首付下调20%同时提高贷款额度，广州首套房优惠审批利率从此5.6%下调至5.4%，二套房优惠审批利率从此前的5.8%下调至5.6%。郑州今年部分银行新房贷款利率下调至5.39%，二手房贷款利率回到基准利率线4.9%。此外，多地放松预售资金监管，降低房企资金压力，已维持项目正常进行。此轮调控的效果仍有待观察，2022年 “稳中求进”的基调下，“因城施策”依然会叠加“精准调控”，围绕“控新增风险、化存量风险”的原则进行，解决既有存在的风险和停滞项目仍是重点工作之一。针对确实有困难的地区，上级政府可以给予一定的支持，加大转移支付和资金管理，或者通过政策性资金定向投放。