西政财富 作者：西政财富
来源：西政财富
笔者按：
由于地产项目融资长期以来体现的“债性”以及在长期市场的培养下，投资人已习惯非标融资的高收益类产品。但是，随着私募基金行业频繁爆雷的影响，目前投资人对私募基金产品的接受度逐渐减弱，私募基金“募资难”的问题越发明显。
按照以往的操作方法，一些股权类管理人其在发行地产私募基金时通常也会包装成“明股实债”类的基金产品，并通过产品设计最终将资金输入给开发商用于其前融项目。但随着《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理第4号》（下称“4号规范”）的颁布以及监管叫停“明基实贷”类基金产品，加之，目前基金备案的难度、投资人对私募基金的接受度问题，在此番的地产融资寒冬下，一方面一些开发商以及投资人开始逐渐接受“真股类”地产私募基金产品，股权类私募基金管理人亦逐渐转向做“真股”类产品投资于地产项目；另一方面，一些机构以及一些私募基金管理人为了维持生存，充分发挥其以往积累的高净值客户资源优势，通过其自身或其关联方在金交所/金交中心发行收益类产品，继续为一些地产项目提供前融资金。
西政财富特对市场上一些机构及私募机构通过金交所/金交中心通过发行金交所/金交中心相关收益权类产品进行房地产项目前融业务进行总结。
需特别注意的是，本文对金交所/金交中心相关产品的合规性以及私募管理人相关业务的合规性不予探讨。
（一）项目公司及标的项目
1.标的项目：XX项目；
2.项目公司：XX公司。
（二）挂牌方及摘牌方
1.挂牌方：项目公司所属集团（暂定）；
2.摘牌方：资金方或其指定主体。
（三）产品名称
XX资产收益权1号产品（暂定）。
（四）融资规模
不超过4亿元。
（五）融资期限
1.融资期限为6+6，满6个月后有一次提前还款权利，还款金额不低于1亿元；
2.在标的项目住宅销售比例达到50%时，挂牌方须偿还全部融资本息。
（六）资金用途
用于标的公司支付土地价款及项目开发建设。
（七）融资成本
综合成本为17-18%/年；其中：7-8%于每笔款投出后5个工作日内以服务费的方式向指定的第三方支付；0.3%于挂牌后15个工作日内向交易所支付，并按照10%/年计收利息、按半年付息。
（八）还款来源
1.标的项目销售回款；
2.项目再融资置换；
3.集团资金调配。
（九）退出方式
项目方及其集团偿还融资本息、回购股权。
（十）放款条件
1.资金方无偿受让项目公司99%股权，剩余1%股权质押于资金方；
2.签署整套投资协议，落实资金方对项目公司资金监管，证、章、照共管措施。
（十一）风控及增信担保措施
序号 | 措施 | 要求 |
1 | 土地/在建工程抵押 | 首笔款放款后60日内完成土地使用权后置抵押，并取得他项权利证书 |
2 | 股权质押 | 放款前，质押项目公司剩余1%股权 |
3 | 无限连带责任保证担保 | 1.集团有限公司保证担保； 2.有现金流的项目公司提供保证担保 |
4 | 章证照管理 | 共管 |
5 | 账户共管 | 1.所有账户增加资金方预留印鉴 2.最后一道U盾由资金方人员单管 3.新设账户须经过资金方同意 |
6 | SPV公司股东会表决机制 | 重大事项一票否决或一致决，具体按协议执行 |
7 | 向项目公司委派董事 | 是 |
8 | 项目公司董事会表决机制 | 重大事项一票否决或一致决，具体按协议执行 |
9 | 向项目公司委派监管人员 | 派驻联席财务一名，对项目公司付款享有全部的审批权、查询权，并有权获知项目公司当月销售情况表、动态成本表、工程及销售进度情况以及下月工程及销售计划。项目公司按照【40】万元/年的标准支付咨询服务费用于支付财务人员工资 |
10 | 融资资金的封闭使用 | 收款账户预留资金方人员印鉴印鉴确保放款资金专项划转至项目公司用于缴纳地价款及项目开发建设 |
11 | 开发贷资金的封闭使用 | 存续期内如办理开发贷，须提前一次性归还资金方全部本息，方可配合进行解押 |
12 | 项目销售回款的封闭使用 | 销售回款封闭于本项目或归还融资本息，不允许融资方集团调回 |
13 | 进度节点监管 | 集团及项目公司需对融资存续期内的取得土地证、取得工程规划许可证、取得施工证、项目开盘、项目住宅销售比例达到50%等节点进行保证担保承诺 |
14 | 成本监管 | 项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费用四项成本费用总额为X亿元（含税），融资存续期内成本支出额上限为2亿元，资金方有权拒绝超出约定总额的相应划款 |
15 | 资金归集 | 首笔融资款投出起12个月届满前15个工作日、10个工作日、3个工作日，融资方及其集团需将其应付款项总额的30%、70%、100%划转至资金方与挂牌方的共管账户，进行提前归集。如未按期归集，须按照每日万三的标准支付违约金 |
16 | 降价销售权 | 是 |
17 | 强制操盘权 | 是 |
18 | 随售权 | 是 |
19 | 拖售权 | 是 |
20 | 交叉违约 | 集团及其关联方对资金方及其其他已投项目、任何第三方金融机构、非金融机构及其他任何债权方的违约 |
二、交易结构及交易流程
（一）交易架构
（二）交易流程
1.由融资方所属集团作为挂牌方，通过金交所/金交中心挂牌转让所持有的资产收益权，收益权金额5亿元，转让对价牌4亿元。
2.交易所登记备案后，投资人投资该收益权转让产品，并委托资金方指定的主体管理、摘牌，投资人产品认购款支付至募集账户。
3.资金方指定主体收到投资款后放款至挂牌方融资方，融资方将该资金专项划转至项目公司用于地价款及开发建设。
4.放款前需完成项目公司股权转让及质押等先决条件，放款后60日内完成土地抵押，待挂牌方按约定归还全部本息后解除抵、质押手续及配合融资方回购股权。
本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目进行简要总结，更多项目融资、产品销售、推介及风险分析等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。
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原标题： 最新金交所房地产项目前融方案
