观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点(ID:guandianweixin)
透过“孵化”模式，上市公司一般可以获得较为成熟的项目，且成本相对于公开拿地有优势。
时隔多年，深圳控股依然能从母公司手中持续获取资产注入。
根据深圳控股近期公告，该公司间接全资附属公司农科与深业集团订立收购协议，据此农科以现金代价39.7亿元收购深业集团位于深圳坪山沙湖土地权益，建筑面积30.75万平方米，土地使用期限70年。
观点地产新媒体查询，上述土地主要源于多年前深圳有关资源部门与农科订立一宗地块而置换出来的资源的一部分，并已于去年底进行奠基，项目命名为“深业山水东城”。
这也被视作是深业集团“孵化模式”的又一案例。深圳控股作为深业集团的核心上市平台，曾连续数年获得母公司注入深圳黄金地段的项目资源。去年7月初，深业集团还向深圳控股出售深业进智物流52.848%股权，代价约5.37亿元。
透过“孵化”模式，上市公司一般可以获得较为成熟的项目，且成本相对于公开拿地有优势。粗略计算，深圳控股最新收购的深圳坪山项目平均楼面地价约1.29万元/平方米，相比之下坪山区近两年招拍挂宅地楼面价已至少超过2万。
除了坪山项目，深业集团手中仍有其它潜在资源，在今年中期业绩会上，深圳控股管理层亦明确，会通过包括资产注入、产业勾地等方式获取土地。不过，观点地产新媒体就未来收购计划咨询深圳控股高层时，对方并未予以明确回应。
沙湖土地为一宗位于深圳坪山区沙湖-碧岭地区的住宅地块，总占地6.69万平方米，楼面建筑面积30.75万平方米，土地期限为2020年9月29日起至2090年9月28日。
上述交易标的或正是深业集团旗下“深业山水东城”项目，后者位于坪山区锦龙大道和振碧路交汇处西南侧，总占地约6.7万平方米，总建面约40万平方米，分二期开发建设，涵盖住宅、商业、公共（人才）住房、幼儿园等业态。
深业山水东城项目于2020年12月28日奠基揭牌，至今年4月份已处于打地基阶段，市场对此关注度较少，以至于有人士曾表示它突然就出现在了坪山。
深圳控股亦在公告中提及地块的由来：深圳有关土地资源部门曾与农科之间原订有协议，前者同意为补偿2005年强制收回农科拥有的一宗地块而向农科出让置换土地。就此，深圳有关部门已将农科2700万元作为土地地价预付款，同时农科拥有农地及坪山、大鹏的土地使用权。
由于根据中国相关法律，标的土地在农科收购协议订立时尚不能进行转让，有关全部权利及权益在农科收购事项完成后均属于深业集团。而深业集团与农科订立并重续委托管理协议，据此委托并授权农科代为管理相关资产，费用均由深业集团承担。
同时根据约定，待条件达成后，深圳控股将根据农科收购协议获授予土地收购选择权，以按市价向深业集团收购新置换土地的权益。
观点地产新媒体查询，实际上，2016年10月28日，农科已与规土委坪山管理局及坪山新区土地整备中心签订《收地补偿协议书》。
当时《协议书》约定，政府将一揽子解决安托山收地补偿农科10万平方米工业用地以及农科坪山基地收地补偿，并把补偿用地安排在坪山三宗农用地（占地42.36万平方米）范围内。农科将获得坪山沙湖片区约8.5万平方米商住用地，容积率约3.0左右，总建筑面积约25.5万平方米。
至去年7月，深圳政府已初步同意置换土地将为坪山沙湖土地；同年9月底，深业集团旗下农科东城与深圳规划和自然资源坪山管理局订立沙湖土地的土地使用权出让合同，连同此前的预付款，土地总支付代价约34.13亿元。
相比之下，一年后的如今，深圳控股从深业控股手中收购沙湖项目时，代价已调整为39.7亿元。深圳控股对此解释，39.7亿元为独立估值师使用直接比较法，参考深圳类似地块的可资比较交易对沙湖土地对市值作出的估值。
深业山水东城项目目前入市时间未知，周边1公里开外主要有信达·金尊府、龙光玖誉雅筑等项目，参考销售均价约4.2-4.5万元/平方米左右。若按建面30.75万平方米均为住宅用途粗略计算，透过收购深圳控股未来将增加可售货值129亿元以上，地货比约为1:3.25。
这对于深圳控股而言仍可以算是一笔较优质的资产收购，尤其是在近年来房企拿地成本提高的情况下，来自母公司的支持可以保证其可持续发展。
年报数据显示，2019年、2020年及2021年上半年，深圳控股在拿地方面总地价分别为36亿元、63.4亿元及94亿元，对应新增土储建面22万平方米、63.1万平方米及176万平方米。
若从具体拿地看，深圳控股近两年的投资布局有不少均与深业集团存在关联。
其中，去年深圳控股新增土储包括以5.37亿元的对价，完成了从深业集团手中收购深业进智物流52.848%股权，从而获取位于深圳罗湖的进元大厦、智丰大厦及其它在深圳的城市更新资源。对此，深圳控股表示，收购深业进智物流“开启了新一轮的资产注入”。
今年6月23日，深圳控股联合万科以总地价81.9亿元获得中山市翠亨新区综合地块。观点地产新媒体了解，一方面，深业集团于2019年便已与中山翠亨新区旗下投资平台成立合资公司，参与新区项目开发；另一方面，同年深业集团、深圳控股与万科已订立战略合作框架协议。
在今年的业绩会上，深圳控股管理层亦对外表示，年内公司拿地目标定为150万平方米，计划投资200亿元，具体拿地方式包括资产注入、产业勾地、城市更新、合作开发等。
当时该公司总裁黄伟表示，会依托母公司优势，结合自身综合片区统筹、产业园区建设、运营服务能力等在城市和产业之间协调发展方面，提出解决方案，以此来扩大深圳控股在未来城市的综合开发方面获取资源。
实际上，将10月最新所收购的坪山项目计算在内，深圳控股今年至少已有121.6亿元土地投资与深业集团存在联系。
追溯历史不难发现，这样的注资案例并不鲜见。早在2013年，深业集团管理层便曾表示，集团的优质地产资源未来或全部注入深圳控股，对应土储规模或达500万平方米。此后三年间，深圳控股先后获得注资深圳科之谷、深圳东岭等十几个项目。
“孵化模式”过往在央企华润置地身上体现得较为充分，实际上华润置地一度被外界认为是依靠华润集团一系列孵化注资而逐步壮大。在华润集团注入的数百亿港元项目中，深圳南山的大冲村旧改是资产价值最大的项目之一，为华润置地提供了可观的销售额和利润。
一般而言，“孵化模式”通过将开发条件未成熟的优质项目先交由母公司经营管理，既可以利用母公司的资金和资源优势，又可以减少对上市公司负债表带来的负担。资产注入后，则将为上市公司带来可观的销售额和利润。
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