西政资本 目录
一、2016年地产融资政策及重要监管事件
二、2017年地产融资政策及重要监管事件
三、2018年地产融资政策及重要监管事件
四、2019年地产融资政策及重要监管事件
笔者按：
2019年下半年，地产融资阀口越收越紧，未来房地产企业融资将何去何从？在地产与金融行业风云变幻的2016至2019年，地产金融监管政策的发展轨迹如何，监管政策到底何时才能放松？为了厘清这些问题，笔者特对近四年的地产金融行业相关监管政策的发展脉络与趋势进行整体梳理，以便给同业人士提供业务操作参考。本文并未列示全部重大事件及政策，更多监管内容欢迎各位朋友关注我们来进一步补充、交流。
一、2016年地产融资政策及重要监管事件
2015年11月10日，供给侧结构性改革中央财经领导小组第十一次会议：推进经济结构性改革……要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。要防范化解金融风险……
2016年2月2日，中基协《关于进一步规范私募基金管理人登记若干事项的公告》（中基协发〔2016〕4号）——明确要求私募管理人登记需出具法律意见书，私募管理人登记难度加大。此文发布后，一些有意打造金控平台的地产公司陆续将私募基金公司设在了体系之外。
2016年3月，中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
2016年4月15日，证监会《私募投资基金募集行为管理办法》——明确私募基金的募集流程及合规要求，对基金的募集提出了更高的要求。
2016年5月13日，证监会出台《资产证券化监管问答（一）》——主要对证监会就当时特定类型资产（如污水处理费、垃圾处理费、政府还贷高速公路通行费收费权、可再生能源发电、节能减排技术改造、能源清洁化利用、新能源汽车及配套设施建设、绿色节能建筑等领域的项目中中央财政补贴部分、PPP项目等）能否作为资产证券化项目基础资产进行回复，并就单一信托受益权、融资租赁债权进行资产证券化需关注要点进行提示。
2016年6月13日，保监会《关于加强组合类保险资产管理产品业务监管的通知》——保监会资管“八条底线”：禁止发行具有资金池性质的产品；禁止发行具有嵌套交易结构的产品；禁止向非机构投资者发行分级产品；向机构投资者发行分级产品、权益类、混合类分级产品杠杆倍数不得超过1倍，其他类型分级产品杠杆倍数不得超过3倍；产品托管；禁止未明确产品投资的基础资产具体种类和比例等。对保险资管产品投资地产行业亦带来一定影响。
2016年7月14日，《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》（证监会公告〔2016〕13号）——“新八条底线”：禁止保本保收益、限制杠杆比、禁止发行资金池性质的产品，要求穿透核查、明确投顾要求等，进一步规范资管行业，彻底改变资管格局，融资产品逐步受到监管。
2016年10月13日，中国人民银行召集17家银行就楼市调控召开会议——要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险，收缩土地贷款。
2016年10月14日，银监会办公厅《关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》（银监办便函〔2016〕1738号）——允许省级人民政府增设一家地方AMC；取消不良资产不得对外转让的限制。
2016年10月，中国银监会召开2016年三季度经济金融形势分析会——要求加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，银行理财参考银行自营贷款投资来进行监管；加强房地产信托业务合规经营，严禁信托公司利用信托计划作为通道，通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资，以便规避监管。
2016年10月，中国银监会《关于进一步加强信用风险管理的通知》(银监发〔2016〕42号)——穿透核查，首次明确将特定目的载体投资按照穿透原则对应至最终债务人；要求地方银监局严格执行落实“穿透”原则，禁止同业、资管计划进入房地产。
2016年10月28日，《关于实行房地产、产能过剩行业公司债分类监管的函》——对房企发债实施分类管理，收紧发行公司债的口径。要求准入门槛为主体评级 AA 及以上，且满足四个条件：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业（实际控制人为省级（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的政府及其组成部门）；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
2016年11月，深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》——房地产企业原则上遵循收入标准，以其最近一年经审计的房地产业务收入中来自普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他地产收入占房地产业务总收入比例最大的一项，确认其房地产细分类型。
2016年11月4日，《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》——对理财资金和同业资金监管，在资金用途上，不得投向热点城市普通住宅；不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目；不得用于支付土地出让金；不得置换用来拿地的股东借款；不得投向流动资金贷款。并且，禁止多层嵌套，严格穿透底层资产。
2016年11月11日，《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》——商业性房地产项目企业债融资一刀切禁止。
2016年12月14日至16日，中央经济工作会议首次提出：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位……
2016年12月，《关于加强交叉金融产品业务、与非持牌金融机构合作业务风险监管的通知》（粤银监发〔2016〕98号）——加强对理财资金投资房地产领域的管理，严禁资金违规进入房地产领域。
2016年12月，证监会窗口指导暂停了以房地产购房尾款为基础资产的资产证券化业务。
2016年12月2日，证监会《基金管理公司子公司管理规定》、《基金管理公司特定客户资产管理子公司风险控制指标管理暂行规定》——确定了基金子公司以净资本为核心的风控体系，对现有业务分类处理，过渡期由12个月最长延长至18个月。基金子公司专户“万能通道”落幕。
二、2017年地产融资政策及重要监管事件
2017年2月13日，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》——限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
2017年3月至4月，银监会集中发文——理财、同业、代销以及嵌套、杠杆等受到强监管的影响，4月份开始出现了很多银行的委外赎回现象，并造成了银行表外、通道融资业务的急剧收缩，地产融资业务更是首当其冲。
2017年5月8日，政治局再次召开会议以落实国家金融安全工作，保监会、银监会、证监会、各大交易所都做出明确部署——券商资管资金池业务的全面检查。
2017年5月12日，银行业理财登记托管中心有限公司发布《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》（理财中心发〔2017〕14号）——要求在“理财登记系统”中真实、准确、完整、及时地登记底层基础资产和负债信息，至此各银行都在大力整顿和收缩融资业务。
2017年5月19日，证监会发言人张晓军在新闻发布会上谈及新沃基金专户业务风控缺失导致重大事件处罚时首提全面禁止通道业务，强调不得让渡管理责任——证券基金经营机构从事资管业务应坚持资管业务本源，谨慎勤勉履行管理人职责，不得从事让渡管理责任的所谓“通道业务”。
2017年5月下旬，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》——重点检查信托公司“是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款”，此波检查直接导致地产信托渠道融资进入速冻状态。
2017年7月在全国金融工作会议上 “国务院金融稳定发展委员会”（简称“金稳会”）获批。
2017年8月4日， 国家发改委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》（国办发〔2017〕74号）——对境外投资方向提出了指导意见，并明确将境外投资项目分成了鼓励开展、限制开展和禁止开展三类情况，通过“鼓励发展+负面清单”模式引导和规范企业境外投资方向。其中，（1）赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资；（2）房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资；（3）在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台；前述三类情况属于限制开展的境外投资，须经境外投资主管部门核准。
2017年8月，国务院发布《私募投资基金管理暂行条例》（征求意见稿）——共计11章、58条，分别从私募基金管理人、托管人的职责，资金募集、投资运作、信息提供、行业自律、监督管理、法律责任等方面确立了监管规则。
2017年10月18日-24日，中国共产党第十九次全国人民代表大会……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
2017年11月17日，人民银行会同银监会、证监会、保监会、外汇局等部门发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》——刚性兑付、资金池操作、融资杠杆与嵌套（资管产品仅允许一层嵌套）、产品分级等今后将受到严格规制。
2017年12月1日，央行、银监会发布《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》——明确统筹监管，对网络小额贷款业务开展清理整顿工作，同时对银行业金融机构参与“现金贷”业务作出具体规范。针对现金贷行业存在的三大顽疾：畸高利率、多头借贷、暴力催收进行规范，各类交易所及P2P网贷平台向现金贷“输血”被禁，变相的首付贷、消费贷、众筹买房、包销基金等地产融资产品受到了封堵。
2017年12月2日，中基协洪磊会长在第四届私募投资基金峰会讲话提到“一些机构充当信贷资金通道，通过单一资产对接或结构化设计等方式发行“名股实债”、“明基实贷”产品，变相保底保收益。”“基金与信贷是两类不同性质的金融服务活动。从基金的本质出发，任何基金产品都不能对投资者保底保收益，不能搞名股实债或明基实贷”。明股实债等产品备案从监管上再次被限制。
2017年12月7日，外管局《关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》——对于银行办理内保外贷过程中的展业要求通过发文形式予以了明确，要求银行从债务人主体资格、境外资金用途和交易背景、第一还款来源和履约倾向性、反担保品来源等方面加强审核。
2017年12月11日，《关于印发小额贷款公司网络小额贷款业务风险专项整治实施方案的通知》（网贷整治办函〔2017〕56号）——明确无资质的网络小贷即是“取缔类机构”，应立即责令停业，排查和整治重点包括严格管理审批权限、排查小额贷款公司股权管理和表内外融资情况、贷款管理和催收行为等。
2017年12月，中基协《私募基金管理人登记须知》——明确私募管理人登记的要求，私募管理人登记要求更为严格。
2017年12月22日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》（银监发〔2017〕55号）——首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务，并在此基础上明确了银信通道业务的定义，要求在银信类业务中，银行应按照实质重于形式原则，将穿透原则落实到监管要求中，并在银信通道业务中还原业务实质，进一步规范银信类业务中信托公司的行为。该通知的发布，对于以往主要以银行系通道业务为主的信托机构影响较大，大大挤压银信合作通道业务，也最终将银行对地产进行表外、通道类融资的常规路径进行了封堵。
三、2018年地产融资政策及重要监管事件
2018年1月5日，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》（银监发〔2018〕2号）对作为委贷资金的资金种类及资金用途做了明确的限制，“受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金（国务院有关部门另有规定的除外）、其他债务性资金（国务院有关部门另有规定的除外）、无法证明来源的资金”均不得作为发放委贷的资金——该办法颁布后，银行委贷业务大量限缩，以往募集资金借用银行委贷通道试图向地产融资方发放委托贷款的方式最终落幕，亦封堵了很多资管产品非标投资的重要渠道。
2018年1月5日，保监会发布《关于保险资金设立股权投资计划有关事项的通知》（保监资金〔2017〕282号）——强调保险资产管理机构设立股权投资计划，应当承担主动管理职责，严防“名股实债”，不得直接或变相开展通道业务，不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等，此后险资进入地产亦将遇到较大的障碍。
2018年1月12日，中基协在资产管理业务报送平台公布《私募投资基金备案须知》——再次强调私募基金本质系“投资”，而投资则不应是借贷。《备案须知》以列举的方式指明底层资产涉及“借贷性质的资产或其收（受）益权”均不属于私募基金，其代表性产品即基金产品直接受让债权或债权收益权、受让小额贷款公司对第三方的债权或债权收益权、受让保理公司的债权或债权收益权。此外，《备案须知》以2018年2月12日为截止日，明确2月12日之后在审及新增底层资产涉及借贷性质的资产及其收（受）益权产品均不予备案。私募非标投资进一步受限。
2018年1月16日，中基协AMBERS系统中，“实际控制人/第一大股东变更”项下出现提示：“为促进私募投资基金回归投资本源，按照相关监管精神，暂不办理其他类私募投资基金管理人（除QDLP等试点机构）的实际控制人、控股股东和法定代表人的重大事项变更申请”——其他类基金管理人申请基本暂停。
2018年1月13日晚，银监会发布《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（银监发〔2018〕4号）——决定进一步深化整治银行业市场乱象，同业、理财、表外等业务以及影子银行作为2018年的整治重点，银监会将继续推进金融体系内部去杠杆、去通道、去链条的监管思路和相应措施，并明确“一案三查、上追两级”，切实发挥“处罚一个、震慑一片”的警示作用，进一步加强整治力度，坚定整治决心。
2018年1月19日，浦发银行成都分行为掩盖不良贷款，通过编造虚假用途、分拆授信、越权审批等，违规办理信贷、同业、理财、信用证和保理等业务，向1493空壳企业授信775亿，换取相关企业出资承担不良贷款。四川银监局依法对浦发银行成都分行罚款4.62亿元；对分行原行长、2副行长、1部门负责人和1支行行长分别给予禁止终身从事银行业工作、取消高级管理人员任职资格、警告及罚款，相关涉案人员已被依法移交司法机关处理。
2018年1月23日，中基协在北京召开“类REITs业务专题研讨会”：提及了类REITs产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制，并确认在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本——主要针对类REITs产品可设置不超过债资比2:1的股加债结构。
2018年1月26日，中基协转载《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》（发改财金〔2018〕152号）——明确允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股；但转股债权范围以银行对企业发放贷款形成的债权为主，并适当考虑其他类型债权，包括但不限于财务公司贷款债权、委托贷款债权、融资租赁债权、经营性债权等，但不包括民间借贷形成的债权。
2018年1月26日，《保险资金运用管理办法》（保监会令〔2018〕1号）——规范险资运用，强化境外投资监管；明确风险责任人制度；明确保险资金运用信息披露要求；允许保险资金投资资产证券化产品，允许专业保险资产管理机构设立私募基金，允许保险资金进行风险投资等。不得将受托资金转委托或为委托机构提供通道服务，加强去嵌套、去杠杆和去通道工作等。
2018年1月29日，上海银监局《关于规范开展并购贷款业务的通知》——要求对投向房地产行业的并购贷款进行严控。此次通知对象为上海的商业银行和财务公司，《通知》要求严格控制并购贷款投向，落实宏观调控政策，并购贷款投向房地产开发土地并购或拥有土地的项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上——该文具有风向标的作用，江浙沪的金融机构受到该政策的波及。
2018年1月至3月，广东、深圳、上海、福建、四川、山西、宁夏，大连、陕西、江西等地区的证监局陆续发布通知，启动辖区内私募基金现场检查随机抽查工作，私募机构应接不暇。
2018年2月9日，证监会私募部向各地证监局发送《关于开展2018年私募基金专项检查工作的通知》，明确了2018年私募基金专项检查的对象、内容与时间安排。其中，集团化/跨区/兼营类金融业务的；管理非标债权的；存在风险线索的三类私募机构纳入重点检查对象范围，正式的现场检查将在2018.3.1-6.15期间进行。
2018年2月至3月，银行卡开发贷。
2018年3月，以五大行为首的认房认贷政策及“三价合一”措施——以惠州为例，惠州国有五大行全面执行认房又认贷的政策，即便此前购房的贷款已经还清，但依然按照二套房进行资格认定。另以深圳为例，地税对二手房交易的“三价合一”提供上门查账“服务”，由此导致二手房交易受影响。
2018年3月起，招商银行、华夏银行、北京银行、宁波银行、交通银行、光大银行、平安银行、南京银行、民生银行、兴业银行、浦发银行等分别宣布成立资管子公司。银行系资管子公司未来将根据资管新规监管要求推进理财业务转型，专业化经营与风险隔离，进一步提升综合金融服务能力。
2018年3月，《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》撤销目前的中国银行业监督管理委员会和中国保险监督管理委员会，将两家合并成一家，即中国银行保险监督管理委员会，作为国务院直属事业单位。
2018年4月3日，互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室发布《关于加大通过互联网开展资产管理业务整治力度及开展验收工作的通知》（整治办函〔2018〕29号）——明确了依托互联网渠道发行销售各类资管产品，包括但不限于“定向委托计划”、“定向融资计划”、“理财计划”、“资产管理计划”、“收益权转让”为非法金融活动，可能构成“非法集资、非法吸收公众存款、非法发行证券”等。未经许可，依托互联网发行销售资管产品的行为须立即停止，原则上存量业务最迟于2018年6月底前压缩至零。
2018年4月17日，央行宣布从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行的银行存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
2018年4月21日，中基协会长洪磊在2018年母基金百人论坛上详细阐明了股权融资、债权融资和收益权融资的联系与区别，鼓励私募基金大力发展股权投资，同时也在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。协会将针对股权、债权、收益权三类投资，推出更有针对性的登记备案须知。
2018年4月25日，证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30号文）——推进住房租赁资产证券化，助力盘活住房租赁存量资产。明确开展住房租赁ABS的基本条件、优先和重点支持领域、完善住房租赁ABS的工作程序、加强住房租赁ABS监管，并且营造良好政策环境。
2018年4月27日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局四部委联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(银发〔2018〕106号，以下简称“资管新规”）——未来所有的资管产品将受制于统一的监管标准，按产品类型而非机构类型进行监管。禁止多层嵌套和规范通道业务，明确了穿透式监管，规范适当性标准不一致、未实现第三方托管、刚性兑付、资金池等问题。
2018年5月11日，中国证券业协会《非公开发行公司债券项目承接负面清单指引》（中证协发〔2018〕102号）——明确提出将子公司事项纳入母公司范畴，穿透核查（对于最近一年经审计的总资产、净资产或营业收入任一项指标占合并报表相关指标比例超过30%的子公司存在负面清单相关事项的）以及国土资源部等部门认定的存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规行为的房地产公司纳入负面清单范围。
2018年5月8日，《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》（商办流通函〔2018〕165号）——商务部已将制定融资租赁公司、商业保理公司、典当行业务经营和监管规则职责划给银保监会，自4月20日起，有关职责由银保监会履行。但三类机构的具体监管主体仍然是地方金融监管局。
2018年5月11日，国家发展改革委、财政部《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（发改外资〔2018〕706号）——在外债发行主体上，着力支持综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业赴境外市场化融资。在资金用途上，募集资金重点用于支持创新发展、绿色发展、战略性新兴产业、高端装备制造业以及“一带一路”建设和国际产能合作等。本次通知对金融机构、城投、房企外债发行产生较大影响。
2018年5月，中基协在官方微信公众号发布《严正声明》——明确因6个月未备案私募基金产品被注销私募基金管理人登记，不是自律处罚性措施，相关机构若仍有真实业务需要，可按要求重新申请登记。强调合格投资者应以自有资金出资，不得使用贷款、发行债券等筹集的非自有资金出资。针对私募基金管理人法定代表人、实际控制人或控股股东的重大事项变更申请，协会将比照新申请机构登记要求和程序办理，并相应核查存续产品的合规性及信息披露情况。至此，私募买卖壳受到更为严格的限制。
2018年5月31日，《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（银保监发〔2018〕26号文）——继4月份《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》以来又一关于租赁住房的重磅文件。从项目和SPV两个方面入手，分别设定了具体条件，对于险资投资住房租赁市场进行规范。另外强调了严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。
2018年6月24日，央行定向降准，此次定向降准主要有两方面内容：一是自2018年7月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约5000亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元，主要用于支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
2018年6月，阜兴爆雷，私募托管越发艰难，行业爆雷事件频发。
2018年7月20日，人民银行《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》——进一步明确公募资产管理产品的投资范围，资管产品的估值方法以及过渡期结束后的安排等。
2018年7月20日，证监会《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法（征求意见稿）》及《证券期货经营机构私募资产管理计划运作管理规定（征求意见稿）》——定义专业投资者、首次对私募FOF进行定义、对标准化资产和非标准化资产界定，并不局限于债权类；明确产品销售起点及产品成立起点；禁止投顾做通道，明确投顾准入要求等。
2018年7月，阜兴事件后，多家私募机构爆雷，各大托管机构升级托管准入门槛，基金产品发行一定程度上受限，加剧了融资难度。
2018年8月，P2P平台频繁爆雷，互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室、网贷风险专项整治工作领导小组办公室联合召开网贷机构风险处置及规范发展工作座谈会——汇总分析当前网贷风险形势及前期应对工作情况，研究拟订下一步风险应对举措，依法打击转移资金、跑路等恶性退出行为；监测资金流向，管控高管人员，引导问题机构良性退出；依法缉捕外逃人员，全力做好追赃挽损；回应和解决群众合理诉求。
2018年8月，全国P2P网贷整治办向各省市网贷整治办下发了《关于开展P2P网络借贷机构合规检查工作的通知》并附有108条检查项目问题清单——通知从规范运营、合规宣传、加强P2P平台主动管理职能、备案相关问题等做出了规定。
2018年8月，基金业协会暂停双基金管理人模式，AMBERS系统要求私募基金管理人与普通合伙人/执行事务合伙人（GP）不一致的，应提交与GP存在关联关系的证明。关联关系的认定按照《企业会计准则第36号——关联方披露》：乙方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的，构成关联方”。同时，如普通合伙人系由基金管理人高管团队及其他关键岗位人员出资的情形，同样认定为存在关联关系。
2018年8月17日，银保监会《信托部关于加强资产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》(信托函〔2018〕37号)——对信托通道业务“区别对待”，未来对于财产权信托的界定可以大体上分为一般的财产权信托和ABS交易中的财产权信托，前者将适用资管新规的要求。对通道业务进行差异化处理，放开部分合规通道业务，支持信托公司开展符合监管要求、资金投向实体经济的事务管理类信托业务；对过渡期进行安排，信托公司可以发行存量老产品对接，但不得再发行或存续违反资管新规的信托产品；突出存量产品整改的风险控制，提出要引导信托公司规范发展与防范风险相结合等；明确公益（慈善）信托、家族信托不适用《指导意见》相关规定。
2018年8月29日，中基协下发《私募基金登记备案相关问题解答（十五）》——明确了私募资产配置类管理人登记的条件以及发行资产配置类基金产品的要求。至此，未来我国将出现4类私募基金管理人类型即私募股权/创投类管理人、私募证券管理人、其他类私募基金管理人以及资产配置类私募基金管理人。
2018年8月，全国P2P整治办向各省市网贷整治办下发《关于开展P2P网络借贷机构合规检查工作的通知》《网络借贷信息中介机构合规检查问题清单》（共108条），全国范围内的P2P合规检查正式开展，强调P2P平台回归到信息中介本职中来，加强P2P平台主动管理职能，发挥交易撮合职能。核查内容包括禁止自融、严查资金池、加强对“内部人”的监管、禁止类资管业务、明确持牌代销；核查宣传合规问题；禁止违规担保；专项借贷资金等需在商业银行存管，保障信息安全等。
2018年9月20日，部分私募基金管理人收到中基协的《关于限期提交自查报告的通知》，要求其在10月31日前完成提交书面自查报告，若无法提交自查报告的，将会被纳入异常经营程序。
2018年9月26日，银保监会发布《商业银行理财业务监督管理办法》（2018年第6号）——作为“资管新规”配套实施细则，降低了理财产品销售的起点，将单只公募理财产品销售起点由目前的5万元降至1万元；要求理财产品投资非标准化债权类资产，需要期限匹配；按照“资管新规”相关要求，除另有规定外，理财资金投资非标准化债权类资产的，资产的终止日不得晚于封闭式理财产品的到期日，或开放式理财产品的最近一次开放日；投资未上市企业股权的，应当为封闭式理财产品，且需要期限匹配等。
2018年10月7日，央行表示，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。
2018年10月20日，国务院金融稳定发展委员会召开防范化解金融风险专题会议，会议要求做好当前金融工作，应统筹谋划，综合施策。处理好稳增长和防风险的平衡，聚焦进一步深化供给侧结构性改革，寻求实施稳健中性货币政策、增强微观主体活力和发挥好资本市场功能三者的平衡。
2018年10月22日，证监会发布《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》及《证券期货经营机构私募资产管理计划管理规定》，作为资管新规配套实施细则，并从公布之日起施行。
2018年10月24日，银保监会发布《关于保险资产管理公司设立专项产品有关事项的通知》（银保监发〔2018〕65号）——允许保险资产管理公司设立专项产品，主要用于化解优质上市公司股票质押流动性风险，为优质上市公司和民营企业提供长期融资支持，维护金融市场长期健康发展。
2018年10月26日，银保监会对《保险资金投资股权暂行办法》（保监发〔2010〕79号）进行修订，并就修订后的《保险资金投资股权管理办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。——本次修订调整的主要内容系取消保险资金开展股权投资的行业范围限制，通过“负面清单+正面引导”机制提升保险资金服务实体经济能力。
2018年10月26日，中基协再次发布《关于限期提交自查报告的通知》，此次要求自查范围更广，若管理人未能在2018年11月30日前提交自查报告，将被纳入异常经营。若需要整改的，整改时限不得晚于2019年3月31日。
2018年11月19日，发改委发文《关于鼓励相关机构参与市场化债转股的通知》（发改办财金〔2018〕1442号），鼓励符合条件的保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理机构设立专门实施机构从事市场化债转股，允许保险业实施机构设立私募股权投资基金开展市场化债转股，鼓励私募股权投资基金开展市场化债转股业务等。
2018年11月20日，中基协发布了《私募投资基金命名指引》，其按照新老划断的原则对私募基金进行命名工作。
2018年12月2日，《商业银行理财子公司管理办法》正式稿发布，各家商业银行纷纷申请设立理财子公司。
2018年12月7日，中基协在AMBERS系统更新《私募基金管理人登记须知（2018年12月更新）》，新增对机构出资人及实际控制人相关要求、机构关联方相关要求、中止办理情形、重大事项变更相关要求等部分，并对申请机构的总体性要求、基本设施和条件、内控管理、高管及从业人员、法律意见书、不予登记以及完成登记后私募管理人持续运营管理等细化。
2018年12月5日，国家发展改革委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金〔2018〕1806号）：……申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出……
2018年12月24日，证监会发布《资产证券化监管问答（二）》——主要规范个别管理人在资产证券化项目中，让渡管理责任、开展“通道”类业务的情形。
四、2019年地产融资政策及重要监管事件
2019年1月4日，央行决定，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。这样安排能够基本对冲今年春节前由于现金投放造成的流动性波动，有利于金融机构继续加大对小微企业、民营企业支持力度。
2019年1月23日，部分私募基金管理人收到中基协下发的《关于限期提交自查信息的通知》（中基协字〔2019〕11号）——要求相关管理人限期开展21项内容深度自查，否则将被协会纳入异常程序处理。
2019年1月29日，中国证监会清理整顿各类交易场所办公室向各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府办公厅、新疆建设兵团办公厅下发《关于三年攻坚期间地方交易场所清理整顿有关问题的通知》（清整办函〔2019〕35号），在2018年11月下发《关于稳妥处置地方交易场所遗留问题和风险的意见》（清整联办〔2018〕2号文）的基础上，提出方向性、原则性更加明确的发展要求。
2019年3月18日，中国银行业协会发布《商业银行资产托管业务指引》，合计八章四十四条，对2013年发布的《商业银行托管业务指引》进行修订和完善。
2019年3月5日，李克强总理代表国务院在十三届全国人大二次会议上作《政府工作报告》相关内容：稳步推进结构性去杠杆，稳妥处置金融领域风险，防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
2019年4月19日，中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作：……要细化“巩固、增强、提升、畅通”八字方针落实举措，注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险，坚决打好三大攻坚战……会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。
2019年4月19日，证监会发布《资产证券化监管问答（三）》——1.对未来经营收入类资产支持证券的基础资产所属领域作出明确限定，要求仅具有垄断性质或政策鼓励类行业及领域的原始权益人融资，限制电影票款、不具有垄断性和排他性的入园凭证、物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金等类型基础资产开展资产证券化；2.对特定原始权益人或者资产服务机构持续经营能力提出严格要求，强化对基础资产运营成本覆盖情况的考量；3.明确专项计划存续年限要求，合理预估基础资产产生的现金流水平，严格控制融资规模；4.明确要求基础资产现金流应当及时全额归集，并充分保障优先级资产支持证券收益分配。
2019年5月17号,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”）：禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”以及应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。
2019年6月13日,银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中表示：必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重……房子是用来住的，不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”
2019年6月13日,国家发展改革委办公厅发布《关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，通知要求“所有企业（含地方国有企业）及其控制的境外企业或分支机构发行外债，需由境内企业向国家发展改革委申请备案登记”——此举系严控备案登记。
2019年6月19日，银保监会办公室发布《中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》（银保监办发〔2019〕144号），放松了信托与保险合作对信托公司的准入要求，“（一）具有完善的公司治理、良好的市场信誉和稳定的投资业绩，上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币；（二）近一年公司及高级管理人员未发生重大刑事案件，未受监管机构重大行政处罚”。
2019年7月1日,《中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》（银保监办发〔2019〕144号）明确“保险资金投资的集合资金信托，基础资产限于非标准化债权资产、非上市权益类资产以及银保监会认可的其他资产，投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策。保险资金不得投资基础资产属于国家及监管部门明令禁止的行业或产业的资金信托，融资主体须承诺资金不用于国家及监管部门明令禁止的行业或产业”。
2019年7月4日,多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模：（1）有的被要求“自觉控制地产信托业务规模”;（2）有的被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”;（3）个别公司被要求“全面暂停地产信托业务”。
2019年7月5日，银保监会发布《关于加强地方资产管理公司监督管理工作通知》（银保监办发〔2019〕153号），进一步加强对地方资产管理公司的监管，要求回归本源，专注主业，不得变相为企业或项目提供融资等。
2019年7月6日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司（包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家）开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求。第一，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；第二，提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；第三，提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；第四，控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；第五，提高受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
约谈指示内容包括：
1.今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；
2.已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；
3.符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停（“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质）；
4.地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；
5.城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。
2019年7月9日,《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号 ）要求“一、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”——重申外债资金的用途。
2019年7月9日，银保监会办公室向各大银行、保险公司下发《中国银保监会办公厅关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见》（银保监办发〔2019〕155号）。要求银行保险机构应依托供应链核心企业，基于核心企业与上下游链条企业之间的真实交易，整合物流、信息流、资金流等各类信息，为供应链上下游链条企业提供融资、结算、现金管理等一揽子综合金融服务等。
2019年7月10日,部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求：
1.要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；
2.仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；
3.对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。
2019年7月10日,『中国证券报』2019年7月10日转载文章表示“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同” 。
2019年7月11日,光大信托发布紧急通知称“截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款”。国投泰康信托被传全面暂停房地产信托项目募集。同日，光大信托发文辟谣，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。同日，国投泰康信托发文表示公司将继续依法合规地开展信托业务。
2019年7月20日,『信托百佬汇』发布了一条消息，监管部门关于房地产信托业务的统一放行标准已经确定：即日起，监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备（包括预登记/重新申请预登记/补充预登记）：
其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；
其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。
不再适用：“项目公司不具有二级资质，若项目公司股权结构系全线条100%控股，仅允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有不低于房地产开发二级资质”的标准。
2019年7月20日，金融委办公室发布《关于进一步扩大金融业对外开放的有关举措》，提出了11条金融业对外开放措施。
2019年7月26日,有消息称，旧改、城市更新项目视同房地产项目处理，产品报备同样受23号文的限制，也即城市更新类项目信托融资凉凉（不过市面上仍有信托公司在操作）。
2019年7月29日,人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议强调“三是要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。
2019年7月30日,中共中央政治局召开会议，会议要求，要紧紧围绕“巩固、增强、提升、畅通”八字方针，深化供给侧结构性改革，提升产业基础能力和产业链水平。会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
2019年8月2日，《国务院关于同意新设6个自由贸易试验区的批复》（国函〔2019〕72号），同意设立中国（山东）自由贸易试验区、中国（江苏）自由贸易试验区、中国（广西）自由贸易试验区、中国（河北）自由贸易试验区、中国（云南）自由贸易试验区、中国（黑龙江）自由贸易试验区。
2019年8月2日，人民银行召开2019年下半年工作电视会议。会议强调“……紧紧围绕“巩固、增强、提升、畅通”八字方针，下大力气做好“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”各项工作，深入推进金融供给侧结构性改革，促进经济金融持续健康发展” 。“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控”。
2019年8月,银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）：去通道：加大存量信托通道业务压缩力度，原则上到期必须清算，不得展期或续作。控地产：按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。优化结构：督促辖内信托机构调整固有业务结构，确保固有资产保持充分流动性和安全性，不得以短期滚动负债的方式变相加杠杆经营，切实增强风险防御能力。
2019年8月,《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函〔2019〕1157号）：决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，每个城市抽查不少于3家银行。
根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。
各银保监局可根据重点城市的实际情况，自行研究确定检查的具体银行机构。各银保监局可选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等。各银保监局检查银行机构的数量原则上不得少于3家。
2019年8月,有消息称，银保监会通知所有（信托）暂停通道业务。据了解，部分信托公司已经收到通知，并暂停相关业务。
2019年8月16日,国务院常务会议召开，部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。会议指出，要改革完善贷款市场报价利率形成机制，在原有1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，由各报价银行以公开市场操作利率加点方式报价，全国银行间同业拆借中心根据报价计算得出贷款市场报价利率并发布，为银行新发放贷款提供定价参考，带动贷款实际利率水平进一步降低。
2019年8月17日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。新的LPR报价方式将于8月20日起正式施行，20日起各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。
2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》下发，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。
2019年8月25日，中国人民银行发布中国人民银行公告〔2019〕第16号，明确新发放商业性个人住房贷款利率的相关事宜。
2019年8月，一些报道表示，近期银行开发贷批贷速度有所下降，甚至有国有大行开发贷几乎是零投放，并在压缩余额，房地产企业融资持续收紧。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
2019年8月31日，国务院金融稳定发展委员会召开会议，研究金融支持实体经济、深化金融体制改革、加强投资者合法权益保护等问题，部署有关工作。
2019年9月2日，根据21世纪财经相关报道：9月2日，上海银保监局向辖内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》(以下简称“《报备通知》”)，要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展符合信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。
2019年9月3日，郭树清主席在银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会讲话中指出，会党委积极回应群众和社会关切，对小微企业融资难融资贵，部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改。聚焦打好防范化解金融风险攻坚战，多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。
2019年9月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作；确定加快地方政府专项债券发行使用的措施，带动有效投资支持补短板扩内需。
2019年9月6日，根据财联社报道，北京银保监局连开6张罚单，其中4张针对的问题涉及房地产，包括两家银行和两家信托机构（渤海银行北京分行、北京银行、建信信托、中信信托）。四单处罚案例都是针对常规的典型违规业务做的行政处罚，集中在土地款融资、四证不齐、首付贷、土储融资、二级开发资质。很多创新或灰色地带的房企融资如置换股东借款、并购贷款、上下游融资及建筑企业融资穿透检查、应收账款融资并未下手。
2019年9月6日，“普降+定向”释放9000亿流动性。为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。
在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。
中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，兼顾内外平衡，加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
2019年9月10日，国家外汇管理局：取消合格境外投资者（QFII/RQFII）投资额度限制 扩大金融市场对外开放。取消合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）投资额度限制，正在按程序报请国务院取消相应行政许可项目；今后，具备相应资格的境外机构投资者，只需进行登记即可自主汇入资金开展符合规定的证券投资，境外投资者参与境内金融市场的便利性将再次大幅提升，中国债券市场和股票市场也将更好、更广泛地被国际市场接受。以下系外汇局网站新闻全文相关内容。
2019年9月11日，在银保监会通气会上，银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企11日在银保监会通气会上表示，调整信贷结构是进行时，没有完成时。房地产过度融资不好，社会资金都进入一个行业，对整个经济均衡发展不利。从优化信贷结构的角度来说，对于银行而言，要按照银行经营的规则，该提资本提资本，授信集中度要遵循标准。监管部门没有控制房地产企业贷款增量，银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则，同时要遵循监管规则。过去有银行与房企合谋，通过表外资金，违规绕道“输血”房地产，监管部门压降的主要是这些资产。
2019年9月16日，深圳市地方金融监督管理局发布通知称，为及时发现并妥善处置全市融资租赁企业存在的风险隐患，有效防范和化解金融风险，将于2019年9月起对深圳市部分融资租赁企业开展现场检查工作。
2019年9月18日，银保监会就《中国银保监会现场检查办法（试行）（征求意见稿）》（以下简称《办法》）公开征求意见。《办法》明确承担现场检查职责的部门在现场检查工作中的牵头和归口管理作用，并进一步强调相关部门、各级监管机构之间的信息共享和联动机制，形成监管合力。
2019年9月，银保监会对各银保监局及各类银行下发《关于开展银行机构不合理抽贷、断贷专项检查的通知》对银行不合理抽贷、断贷进行专项检查。检查重点涉及是否通过完善授信体制机制，建立健全区别对待、有保有控的差异化信贷政策，同时，通知对不得抽贷、断贷企业的条件设定进一步作出明确规定。
2019年9月20日，银保监会《商业银行理财子公司净资本管理办法（试行）（征求意见稿）》，“银行理财子公司应当按照本办法规定实施净资本管理，根据自身业务开展情况，建立净资本监控和补充机制，确保持续符合净资本监管要求。”《意见稿》指出，银行理财子公司应当持续符合下列净资本监管标准：（一）净资本不得低于5亿元人民币或等值自由兑换货币，且不得低于净资产的40%；（二）净资本不得低于风险资本的100%。
2019年9月28日，发布《商业银行理财业务监督管理办法》加强投资者适当性管理、产品销售合规管理、强化信息披露、防范“虚假理财”和“飞单”等。
2019年9月29日，人民银行、银保监会发布《2019年中国普惠金融发展报告》，报告指出：普惠金融发展成效显著，重点领域金融服务获得感明显增强。《报告》总结梳理了普惠金融体制机制、产品服务、资本市场融资、信用信息体系、担保增信体系、差异化监管、货币财税政策、法律法规、消费者权益等9个方面的举措。
2019年9月29日，中基协向部分私募基金管理人下发《关于限期提交自查信息的通知》（中基协字〔2019〕531号），要求部分私募机构开展自查工作，要求在2019年10月31日前提交自查报告，未按时提交自查报告的，将被转入异常经营程序处理。在自查中发现的相关问题，应在在2019年12月31日前完成整改。此次自查内容也和以往有所区别，18项自查要求中新增了不少内容，比如债券投资、私募未备案、逾期且未正常清算产品等内容。
2019年10月11日，证监会召开例行新闻发布会，自2020年4月1日起，在全国范围内取消基金管理公司外资股比限制；自2020年12月1日起，在全国范围内取消证券公司外资股比限制。此外，证监会11日发布消息，自2020年1月1日起，取消期货公司外资股比限制，有关主体可根据相关规定向证监会提交行政许可申请，符合条件的境外投资者持有期货公司股权比例可至100%，证监会将依法依规予以审批。
2019年10月12日，央行发布《标准化债权类资产认定规则（征求意见稿）》， 明确标准化债权类资产包括依法发行的债券、资产支持证券等固定收益证券，主要包括国债、中央银行票据、地方政府债券、政府支持机构债券、金融债券、非金融企业债务融资工具、公司债券、企业债券、国际机构债券、同业存单、信贷资产支持证券、资产支持票据、证券交易所挂牌交易的资产支持证券，以及固定收益类公开募集证券投资基金等。其他债权类资产若要认定为标准化债权资产需要同时满足：①等分化、可交易；②信息披露充分；③集中登记、独立托管；④公允定价、流动性机制完善；⑤在银行间市场、证券交易所市场等国务院同意设立的交易市场交易等五项条件，并向人民银行提出标准化债权类资产认定申请。《认定规则》将市场上之前认定较为模糊的、被视作“非非标”的债权资产，如理财直接融资工具、北金所的债权融资计划等，明确划入非标准化债权类资产之列。
2019年10月17日，证监会主席易会满主持召开私募股权和创投基金座谈会，围绕“大力发展股权投资基金、为经济高质量发展注入新动能”，与私募股权机构代表进行面对面的交流。会议指出，当前私募股权基金行业面临难得的发展机遇，将采取四项举措促进行业发展，包括逐步出清“伪私募”、抓紧修订私募基金监管办法、建立分类备案机制、推动完善私募股权基金税收政策等。证监会强调，要遵循私募股权基金发展规律，从一是坚持行业定位，逐步出清“伪私募”；二是坚持刀刃向内，切实改进登记备案工作；三是坚持差异监管，提升监管的精准度；四是坚持发挥合力，支持行业创新发展等四个方面助理私募股权基金发展
2019年10月18日，银保监会办公厅下发《关于加强商业保理企业监督管理的通知》（银保监办发〔2019〕205号）。为了防范商业保理企业经营风险和外溢风险，《通知》对集中度、关联交易、不良资产分类、拨备计提、杠杆比例等作出规范。明确2020年6月末前完成存量商业保理企业清理规范工作。商业保理企业融资渠道进一步受限，《通知》明确商业保理企业不得有以下行为或经营以下业务：1.吸收或变相吸收公众存款；2.通过网络借贷信息中介机构、地方各类交易场所、资产管理机构以及私募投资基金等机构融入资金；3.与其他商业保理企业拆借或变相拆借资金；4.发放贷款或受托发放贷款；5.专门从事或受托开展与商业保理无关的催收业务、讨债业务；
6.基于不合法基础交易合同、寄售合同、权属不清的应收账款、因票据或其他有价证券而产生的付款请求权等开展保理融资业务；7.国家规定不得从事的其他活动。商业保理企业可以向银保监会监管的银行和非银行金融机构融资，也可以通过股东借款、发行债券、再保理等渠道融资。融资来源必须符合国家相关法律法规规定。
2019年10月18日，银保监会制定并发布《关于进一步规范商业银行结构性存款业务的通知》，针对近期部分商业银行结构性存款业务快速发展中出现的产品运作管理不规范、误导销售、违规展业等问题，为进一步规范商业银行结构性存款业务，有效防范风险，保护投资者合法权益。
2019年10月22日，最高法、最高检、公安部、司法部《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，意见中明确规定：“违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为目的，2年内向不特定多人（包括单位和个人）以借款或其他名义出借资金10次以上，以非法经营罪定罪处罚。”通知发送后，大部分主要从事短拆、过桥、前融等无资质直接放贷业务的担保公司、金控平台以及一些国企等都已全线暂停业务。目前主要通过明股实债、委托小贷公司、典当公司或银行放款、金交所收益权或股交所可转债产品、AMC通道等完成放款。
2019年10月23日，中国银保监会会同发展改革委、工业和信息化部、财政部、住房和城乡建设部、农业农村部、商务部、人民银行、市场监管总局等融资性担保业务监管部际联席会议成员单位，联合印发了《关于印发融资担保公司监督管理补充规定的通知》（银保监发〔2019〕37号），保持与现有法规相衔接，坚持从严监管，要求融资担保公司监督管理部门承担主体监管责任，将未取得融资担保业务经营许可证但实际上经营融资担保业务的住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管，结合实际分类处置，推进牌照管理工作，妥善结清不持牌机构的存量业务，有利于进一步规范融资担保经营行为，促进融资担保行业稳健运行，更好支持普惠金融发展。
2019年10月25日，国家发展改革委、人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等部门等部门联合印发了《关于进一步明确规范金融机构资产管理产品投资创业投资基金和政府出资产业投资基金有关事项的通知》（发改财金规〔2019〕1638号）。《通知》明确创业投资基金和政府出资产业投资基金两类基金认定标准以及适用 “资管新规”的意见；适度放开嵌套限制。该两类基金不属于资管新规禁止的资产管理产品在金融系统“脱实向虚”“体内循环”的情形，该两类基金不视为一层资产管理产品，避免对基金运作产生影响，该政策适用于过渡期内和过渡期结束后。
2019年11月5日，中国人民银行就《关于在河北省、浙江省、深圳市试点开展大额现金管理的通知(公开征求意见稿)》向社会公开征求意见。根据《通知》内容，经试点行调研分析，各地对公账户管理金额起点均为50万元，对私账户管理金额起点分别是河北省10万元、浙江省30万元、深圳市20万元。此外，针对拆分、现金隐匿过账等规避监管，既监测单笔超过起点金额的交易，也监测多笔累计超过起点金额的交易。试点先在河北省启动开展，各项业务平稳推进后，适时在浙江省、深圳市开展。
2019年11月6日，中国证券监督管理委员会上海监管局、浦东新区金融工作局向浦东新区辖区内各私募基金管理人下发《关于开展2019年浦东新区私募基金管理人全面排查工作的通知》，要求注册地位于浦东新区且已在中国证券投资基金业协会登记的私募基金管理人，收到通知之日起五个工作日内将排查材料加盖公章的PDF彩色扫描件以及附件材料电子文件打包为一个压缩文件报送至指定邮箱。
2019年11月13日，国务院常务会议决定完善固定资产投资项目资本金制度，做到有保有控、区别对待，促进有效投资和加强风险防范有机结合。会议提出以下三项要求：1、降低部分基础设施项目最低资本金比例。将港口、沿海及内河航运项目资本金最低比例由25%降至20%。对补短板的公路、铁路、城建、物流、生态环保、社会民生等方面基础设施项目，在投资回报机制明确、收益可靠、风险可控前提下，最多可降低资本金最低比例5个百分点。2、基础设施领域和其他国家鼓励发展的行业项目，可发行权益型、股权类金融工具筹措资本金，但不得超过项目资本金总额的50%。地方政府可统筹使用财政资金筹集项目资本金。3、严格规范管理，强化风险防范。项目借贷资金和不合规的股东借款、“名股实债”等不得作为项目资本金，筹措资本金不得违规增加地方政府隐性债务，不得违反国有企业资产负债率相关要求，不得拖欠工程款。
2019年11月14日，《全国法院民商事审批工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”），《九民纪要》共计12部分130个问题，立足于司法审判，涉及公司、合同、担保、金融（包括金融消费者保护、证券、信托、保险、票据）、破产等民商事审判的绝大部分领域。同时对案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉、民刑交叉等突出程序问题进行了规范。
2019年11月20日，全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告。LPR一年期和五年期均较上期降低5BP。2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，比上次降低5个基点。5年期以上LPR为4.80%，比上次降低5个基点。（备注：10月21日，LPR一年期为4.20%，五年期LPR为4.85%）。
2019年11月20日，国务院下发《关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发（2019）26号）。进一步完善投资项目资本金制度；适当调整基础设施项目最低资本金比例（港口、沿海及内河航运项目，项目最低资本金比例由25%调整为20%；机场项目最低资本金比例维持25%不变，其他基础设施项目维持20%不变。其中，公路（含政府收费公路）、铁路、城建、物流、生态环保、社会民生等领域的补短板基础设施项目，在投资回报机制明确、收益可靠、风险可控的前提下，可以适当降低项目最低资本金比例，但下调不得超过5个百分点）鼓励依法依规筹措重大投资项目资本金（存在下列情形之一的，不得认定为投资项目资本金：1. 存在本息回购承诺、兜底保障等收益附加条件；2. 当期债务性资金偿还前，可以分红或取得收益；3. 在清算时受偿顺序优先于其他债务性资金）；严格规范管理，加强风险防范。
2019年11月21日，北京银保监局印发《关于进一步规范银行业金融机构同业业务的通知》，引导在京银行业金融机构切实防范和控制同业业务风险。提出新增业务五个“不得”：一是不得违规投向房地产、“两高一剩”、地方政府融资平台等限控领域；二是不得通过交易结构设计接受或提供显性或隐性担保；三是不得多层嵌套；四是不得通过同业非标投资隐匿不良资产；五是无法穿透的产品或项目到期不得续做。
2019年11月22日，国家发展改革委、商务部宣布，于近期正式印发实施《市场准入负面清单（2019年版）》，清单对私募基金行业管理提出明确要求。
2019年11月22日，银保监会就《保险资产管理产品管理暂行办法（征求意见稿）》：（1）明确坚持保险资管产品的私募定位。即主要面向保险机构等合格投资者非公开发行。（2）拟增加非标35%的限制。即同一保险资产管理机构管理的全部组合类保险资产管理产品投资于非标准化债权类资产的余额，在任何时点上不得超过其管理的全部组合类保险资产管理产品净资产的35％。（3）坚持保险资管产品的中长期特色。（4）保险资管产品投资范围与理财产品、私募资管计划的投资范围总体一致。（5）将组合类保险资管产品由首单核准改为登记。同时要求保险资管产品发行应当在银保监会认可的机构履行注册或者登记程序。（6）下一步将在《办法》的基础上，分别制定配套细则。
2019年11月22日，《应收账款质押登记办法》（中国人民银行令〔2019〕第4号），在适用范围、登记协议、登记期限、责任义务等方面作出五点修订，自2020年1月1日起施行。在附则中增加其他动产和权利担保交易登记的参照条款，满足市场主体自发开展动产担保交易登记的需求，加强对各类登记行为的正面引导；取消登记协议上传要求，提高登记效率；将初始登记期限、展期期限下调为最短1个月，使登记期限的选择更加灵活便利；增加融资各方法律纠纷责任义务条款，明确由登记方承担保证信息真实性的责任；以及修订或新增债权人与质权人名称、注销登记时限、撤销登记、解释权限等其他条款，使表述更加规范、明确。
2019年11月26日，中国信托业协会发布《2019年三季度末信托公司主要业务数据》，全国68家信托公司受托资产规模持续下降，金额为21.99万亿元，较二季度末下降5376.90亿元，环比下降2.39%。截至三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年四季度以来，新增规模首次环比出现负增长。
2019年11月29日，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区行动方案（2019-2025年）》，行动方案全文共三个部分，127项具体任务。
2019年12月1日，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，《纲要》显示规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域（面积35.8万平方公里）。以上海市，江苏省南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、盐城、泰州，浙江省杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城27个城市为中心区（面积22.5万平方公里），辐射带动长三角地区高质量发展。
2019年12月2日，《关于私募基金信息披露备份系统定向披露功能上线相关事项的通知》，私募基金信息披露备份系统将于2020年2月14日向投资者正式上线定向披露功能模块。
2019年12月10日至12中央经济工作会议：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2019年12月13日银保监会党委书记、主席郭树清同志主持召开党委扩大会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实措施 “坚决打赢防范化解金融风险攻坚战，牢牢守住不发生系统性风险底线。进一步强化风险意识，压实各方责任，稳妥处置高风险金融机构。持续加大不良资产核销力度，对影子银行业务进行一致性、穿透式、全覆盖监管，坚决清理整顿各类假创新、伪创新。分类处置重点金融控股集团风险。完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。持续推进网络借贷等互联网金融风险整治，坚决遏制非法集资等非法金融活动高发势头”。
2019年12月16日，《中华人民共和国民法典（草案）》，民法典（草案）共7编，依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，以及附则，共1260条。
2019年12月17日，国务院副总理韩正再次到住建部调研，谈及房地产市场发展情况时表示，“当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”强调，当前要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
2019年12月，广东多地放松限购：2019年12月13日，广州南沙区政府官网挂出《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》（下称《通知》），明确本科以上购买首套住房不受户籍、社保、个税限制。2019年12月17日，广州市花都区人力资源和社会保障局发布《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约。这是继广州南沙后，近日广州第二个地区放宽人才购房政策。2019年12月20日，继广州花都和南沙面向人才放开限购后，黄埔区发布《广州市黄埔区住房和城乡建设局 广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知》，对在该区的购房资格做了新规定。除了广州外，11月以来，包括深圳、佛山、深汕合作区、中山、江门等在内的不少广东省地区，在人才购房政策以及房地产政策上均有所宽松，或放宽人才购房限制，或提高公积金贷款额度，或调整普宅标准。
2019年12月，深圳市住建局取消商务公寓“只租不售”利好城市更新项目和公寓回迁。该政策将很大程度上利好深圳的城市更新项目，除了项目的价值和销售预期的提升，最主要的是解决了公寓回迁的问题，大大提高了项目开发的经济效益。取消商务公寓“只租不售”不意味放松调控，只增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措，也是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
2019年12月11日，长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（下称《通知》），为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策，进一步加强我市商品住房价格管理。《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项，分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润，利润提取应以前款成本构成中的1—4项之和为基数，平均利润率为6%~8%。《通知》要求，5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
中国人民银行公告〔2019〕第30号，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜进行公告 。
2019年12月23日，《私募投资基金备案须知》（下称 “新版《备案须知》”），新版《备案须知》在2018年12月版的备案须知基础上对私募基金的募投管退进行了完善性规定。具体内容可参见西政资本公众号2019年12月25日的推文“新版《私募投资基金备案须知》后私募基金何去何从？”
2019年12月26日，《外商投资法实施条例》自2020年1月1日起施行。《外商投资法》重点是确立外商投资准入、促进、保护、管理等方面的基本制度框架和规则。《外商投资法实施条例》进一步细化了《外商投资法》的原则性规定和要求。
2020年1月1日，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率。为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，激发市场主体活力，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
2020年1月8日，银保监会就《融资租赁公司监督管理暂行办法（征求意见稿）》。《办法》共六章五十五条，包括总则、经营规定、监管指标、看管治理、司法责任及附则等，新增加了部分审慎监管指标内容。如融资租赁公司融资租赁和其他租赁资产比重不得低于总资产的60%；融资租赁公司的风险资产总额不得超过净资产的8倍；融资租赁公司开展的固定收益类证券投资业务不得超过净资产的20%；对单一承租人的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的30%；对单一集团的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的50%；对一个关联方的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的30%；对全部关联方的全部融资租赁业务余额不得超过净资产的50%等。
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