广州与重庆集中土拍后的市场忧虑

从2021年2月发布住宅用地集中供应新规至今，全国各地的土拍仍旧是地王频出，一二线城市甚至三线城市都爆发了抢地潮，其中抢地成功的基本都是国央企或排名靠前的百强房企。广州、重庆的土拍结果所透露的市场信号加剧了市场的担忧情绪，以下就市场各方关注的重点问题做简单梳理。

广州本次土拍成交的竞得人基本都是国央企背景或排名百强的房企，其中备受市场关注的就是国央企背景房企的马甲的身影。重庆的土拍中，也基本上都是大型民营房企（尤其是百强排名靠前的头部房企）或者有国央企背景的房企在拿地，比如融创在首日就以75.9亿元斩获两江新区、北碚区、沙坪坝区、高新区合计5宗地块，中交在首日就以48亿元斩获两江新区2宗地块。

自从“三道红线”融资监管新规施行以来，银行、信托、私募、保险、资管的授信业务全部向国央企及头部房企倾斜，因此这类房企的融资能力和举牌能力相比排名靠后的房企或其他中小房企有着更明显的优势，土拍的成交主要落入上述房企的口袋也就变得毫无意外。然而，上述结果催生了市场上更浓厚的担忧情绪，尤其是排名靠后的民企、中小房企等，在集中供地制度下想在一二线城市的土拍中拿地，相比之前已变得更加艰难（主要还是融资难的原因），而这些房企在集中供地后的拿地劣势则势必影响土地储备和今后的持续性发展，因此这类房企对集中供地后的土拍开始变得更加忧虑。

广州本次土拍成交结果再次印证了热点区域、热点地块必被追高的情况，比如黄埔、南沙楼市成交热度明显高于其他区域，房企抢地态势十分明显，而增城有5宗地块无人报价，从化有2宗地块无人报价，花都、白云也各有一宗地块无人报价。重庆本次的土拍中，沙坪坝供应3宗地，位于西永和双碑，总成交金额约57.5亿、成交楼面均价约7398元/㎡、平均溢价率73.40%，其中招商拿下西永的1宗地，成交楼面地价约10460元/㎡、溢价率约129.98%，让市场各方震惊不已。

回到广州的情况上，本次最终转入摇号确定竞得方的地块都是最受市场关注的地块，包括番禺一宗、黄埔三宗，其中备受追捧的黄埔黄陂地块在4月23日下午17时进入报价阶段仅30秒就直接封顶并保送摇号（未进入竞价环节），而且这个地块有万科、中海、平安等34家房企报名，背后马甲有几百组，光房企缴纳的保证金就超过了1000亿。从摇号的结果来看，四块地中有三块被国企竞得其实并不意外，因为能拿出巨额保证金的基本都是国央企（主要是融资能力强并且可以安排多个马甲一起参与竞拍），而这些马甲无疑在很大程度上提高了摇号中奖的概率，可惜的是大部分民营企业都处于尴尬的陪跑角色，而这肯定会进一步加重民营企业很难抢到优质地块的担忧情绪。

广州本次土拍中，20宗地块底价成交（主要为定向出让用地），22宗地块有溢价成交，其中溢价率超40%的地块有9宗，溢价率在20%-40%的有6宗，溢价率在10%-20%的有3宗，溢价率低于10%的有4宗。整体而言，相比去年全年10.47%的溢价率，本批次出让地块的溢价率有明显抬升。以金沙洲地块为例，最高限价为21.3亿元+ 40950平方米配建，华润置地以总价21.3亿元+23400平方米配建拿下该地块，折合楼面价约4.2万元/平方米，然而金沙洲（广州区域）二手房也才3-4万元/平方米左右。除此之外，进入摇号环节的番禺新造镇广州国际创新城一期地块，其最终成交价为53.52亿元+45900平方米竞配建面积，折合楼面价高达约3.36万元/平方米，溢价率也达到了45%。从整体的成交结果来看，目前一二线城市的集中供地似乎仍旧很难实现整体降低土拍溢价率的预期，相反地，热点地块被大幅追高，且面粉贵过面包的情况仍将大范围出现。

比广州的形势更为严峻的是，重庆本次的土拍中，整体的成交溢价率都已经超过了40%，大大地突破了市场各方的心理预期，普通市民对房价上涨的担忧情绪也越来越浓。举例来说，首日16宗土地成交总金额约328.43亿、成交楼面均价约8040元/㎡、平均溢价率约45.21%，其中渝北悦来的1宗土地，成交楼面地价约13451元/㎡、溢价率约61.57%；大渡口跳蹬的1宗土地，成交楼面地价约9419元/㎡、溢价率约71.24%；沙坪坝西永的1宗土地，成交楼面地价约10460元/㎡、溢价率约129.98%，以上都大大超出市场的预期。

与我们之前的预测一致，集中供地后很多房企的拿地策略都出现了相应的调整，地方性房企的深耕优势非常明显，比如越秀成为广州本次土拍的最大赢家，另外土拍中的合作拿地也成为了很多房企的策略首选，比如本次土拍中有9宗地块都由合作拿地的联合方取得，其中民营企业联合国央企拿地的情况最为常见，比如招商+弘阳联合体拿下白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073、AB2401076地块，广晟+中国铁建拿下花都区中央商务区组团综合开发地块，融创+厦门国贸联合体拿下增城区荔湖街增城大道三联路段北侧地块，珠江实业+广州水务投资拿下白云区同嘉路AB3803035地块，另4宗涉及合作拿地的地块均有越秀的身影。

从广州、重庆本次土拍后各类自媒体的分析来看，因土拍成交价格仍旧呈明显的上升趋势，一二手房价倒挂的现象仍将持续，房价平抑或下降的预期也将明显降低。另外本次土拍的溢价情况让市场更加坚定了核心区位的房产价值，因此核心区位及核心地段的二手房交易及价格仍旧有很大的上涨压力。

我们先前有多次提到，因“三道红线”融资监管新规的施行加速了房企拿地市场以及销售市场往一二线城市集中，因此集中供地新规的施行也很难改变房企在一二线城市的抢地态势。与此同时，因房企融资层面的“三道红线”与银行贷款集中度的“两道红线”打破了金融机构的授信管理偏好，因此房企融资层面出现了“马太效应”，最终的结果是国央企背景的房企或头部房企在拿地、融资、销售、拓展等方面获得了更大的竞争优势。从市场的发展方向来看，一二线城市的抢地将继续延续下去（尤其是核心区位或热点地块），排名靠后的房企或其他中小房企想分食一二线城市的土拍成果已变得越来越难，由此也导致这些弱主体的房企通过收并购、城市更新、一二级联动、不良资产处置等获得增量项目将成为更确定的选择，而最近地产收并购市场的火热无疑是最好的证明。理想虽然如此，但现实往往都非常残酷。

以深圳的城市更新项目为例，好做的项目基本上都在前10年做得七七八八了，存量项目大部分都存在各种各样的问题，比如合法用地面积比例不足、拆迁困难、存在征地等历史遗留问题等等，另外更新项目及土地储备以及获取实施主体的资格目前也主要是把控在国央企或百强房企（排名靠前的居多）手里，因此排名靠后的房企或其他中小房企想在当前环境下争抢城市更新项目的蛋糕其实存在非常大的难度，当然长期在当地的更新市场精耕细作的房企除外（包括地方性的中小房企）。与深圳的城市更新有所差异，广州城市更新项目的竞争则更加激烈，且基本上都是被地方性的大房企或国央企背景的房企所瓜分，外地房企一般都较难进入。除此之外，目前炙手可热的广州黄埔区（共66条村）的更新项目中，因黄埔区要求每个更新项目都必须要有国企参与，因此民营房企想分食旧改的蛋糕仍旧有很大的难度。

在地产的收并购市场，同样面临着相似的问题。经历过地产行业的高速发展期后，市面上比较优质的可供收并购的项目基本也已被吃干抹净，剩下的也大部分都是“食之无味、弃之可惜”的标的，因此通过收并购市场大量拿地也存在很多现实的掣肘。同样的，通过不良处置途径获取项目也会遇到上述类似的问题，只是越来越多的房企开始通过对困境中的中小房企提供纾困资金或通过合作开发等形式开拓项目的获取渠道。

除上述拿地方向外，因一二线城市的拿地难度大幅上升，目前越来越多的房企开始把精力转向非集中供地城市的土拍市场，最近一些三线城市的土拍盛况就是明显的市场反映。当然，在一二线城市拿地难的背景下，合作拍地的情况已开始变得更为常见，毕竟对于一些实力较弱的房企来说，这可能是目前拿地策略的不二之选。

近半个月以来，很多前融同行提醒我们留意百强排名靠后房企以及其他中小房企的融资风险问题。截止到当前，我们统计发现百强房企中有不下10家已面临现金流很紧的问题，不少前融同行也反馈部分排名靠后的房企在还本付息方面已出现了逾期的情况。

在我们目前的前融业务中，对百强排名靠前的房企仍旧以偏信用或股权类的融资为主，成本方面也基本控制在年化9.5%-13%左右，但对于排名靠后的房企，我们目前在放款策略上基本调整成了抵押前置，另外对中小房企的融资也肯定需要以抵押前置作为放款的前提条件。

我们注意到，除了房企对集中供地后的拿地形势忧心忡忡外，各个类别的前融机构也对房企拿地的不确定性引起的前融业务的可持续问题有了更多的担忧。至于政策层面是否会做相关的调整，目前来看一切都是未知数，当然就行业发展本身而言，我们希望国家能创建更加公平和活跃的市场竞争环境，毕竟行业集中度的急速提升最终会导致垄断的出现，而房地产市场走向垄断后，所影响的将是社会整体资源和劳动力分配的问题。