西政资本 作者：何明亚
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
目录
一、投后管理前期准备工作
二、现场工作交接管理
三、印鉴管理
四、支出计划审查及支出管理
（一）支出计划审查
（二）账户及支出管理
五、项目销售收入监管
（一）销售计划审核
（二）销售信息报送
（三）销售情况监督
（四）销售资金监管
（五）接管权及降价销售权
在进行地产项目投资时，一般都会在投资协议中约定委派现场监管人员、向项目公司委派董事成员或监事人员、共管公章证照等作为投后管理措施。但是，纸面的东西真正落实到实处才能有效的监控投资风险，保障投资安全退出。笔者在此以西政投资集团旗下基金管理人地产项目投后管理的操作方式为例，从“投后管理前期准备工作、现场工作交接管理、印鉴管理、支出计划审查及支出管理、项目收入监管、合同审查及管理、工程监管管理、定期及风险预警监管报告管理、档案管理以及基金退出管理”十个方面为同业人士介绍地产融资项目的投后管理操作。当然，需提起注意的是，投后管理的执行具体需根据与项目的不同情况以及与融资方的投资协议的约定执行，不能一概而论。
一、投后管理前期准备工作
投后管理工作通常需要基金公司投资决策委员会、投后管理部（或资产管理部）、风控部、委派的现场管理人员、相关业务部门及项目投资经理等共同配合完成。其中投后管理部主要负责对委派的现场管理人员的统一管理、培训、考核、轮换等，任命的现场管理人员担任项目公司财务副总经理，并实行轮换制度（同一现场监管人员对同一项目现场监管通常不超过六个月）。
在投后管理前期准备过程中，项目投资经理需发挥协调、统筹的重要作用。具体工作内容通常包括：
1.由项目投资经理参与拟定项目公司的章程，根据投资协议的内容，约定由基金公司向项目公司委派董事及监事成员，并赋予基金公司委派的董事对于项目公司重大事项的一票否决权，并将项目投资预算调整以及工期进度计划调整纳入董事会或者股东会的审批权限范围内。
2.在正式入场监管前，向投后管理部门提供项目公司、投资项目及基金的相关资料，并申请委派现场监管人员。
3.基金向项目公司划款前，督促项目公司及时办理股权变更登记手续。
4.组织项目公司召开工作协调会议，与项目公司充分沟通投后管理方案。
当然，基金公司向项目公司委派的董事及监事人员通常由投资决策委员会指定，负责项目公司重大实现的决策。
二、现场工作交接管理
基金公司向委派的现场监管人员签发监管人员委派函，并连同现场监管人员身份证件复印件一同提交项目公司。在项目投资经理组织下，与项目公司相关人员、基金公司投后管理相关人、委派的现场管理人员一同召开监管交接会议，明确现场交接事宜。在基金向项目公司正式划款前，项目公司、项目投资经理、基金公司委派的现场监管人员签署《交接物品确认函》，明确项目公司提交的相关物品，具体包括但不限于：
1.各种印鉴：项目公司公章、财务总、法定代表人名章、合同专用章、销售合同章、发票专用章等。现场监管人员需对比印鉴样本与银行预留印鉴，以防存在私刻印鉴的行为，若存在隐患则作废原印鉴，协商进行申请重刻；
2.各种证照：企业营业执照正副本、开户密码纸（用于核查项目公司开户信息）、公司贷款卡、房地产开发企业资质证书、项目立项批复、四证（土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证）等；
3.保险柜的装箱单、操作说明书、密码或钥匙；
4.人行打印的企业最新的企业征信报告；排查是否存在其他土地抵押贷款、在建工程抵押贷款及其他抵押、担保影响到对本项目名下土地抵押权的实现；
5.项目公司银行开户清单及全部账户最新一期的银行对账单，网上银行U盾信息数量、权限及对接人员以及全部银行账户的开户行、地址、账户性质、银行账号、银行对接人姓名及联系方式等信息。通过盘点现金及银行账户余额，由项目公司出纳和财务负责人签字确认填制的《资金余额表》，核对银行流水情况与资金支出台账是否一致，并根据实际需要商定日常现金的留存限额；
6.空白的票据，定期存单、承兑汇票、理财产品合同以及相关银行回单等；加盖公章的空白合同及发票、收据等。现场监管人员需对银行票据进行清查，查询已领取但未使用的银行票据记录，检查票据是否连号、是否存在项目公司私自留取加盖印鉴的空白票据等情况；
7.项目公司的合同台账及重大合同的原件及补充协议等，说明合同的履行进展等；
8.资金流入流出情况，包括大额支出涉及的合同、发票、凭证、销售情况、开发贷款及按揭贷款等资料；
9.了解项目公司财务管理制度、会计核算制度，各项内部审批流程，审批人员名单、审批权限以及签字样本，包括但不限于各印鉴的用印审批流程，合同审批流程，项目概算、预算、组织计划和工程节点计划等审批流程，资金使用和销售计划等的审批流程；
10.提交经总经理签字确认的总投预算、现金流量表及工程计划表等。
三、印鉴管理
印鉴保管方面要注意分开保管，即将项目公司公章和财务专用章、银行预留印鉴的财务专用章和法定代表人名章（包括相当于以上印鉴功能的网上银行U盾）。证照和印鉴由基金委派的现场监管人员和项目公司指定管理人员共同管理及监督使用。
印鉴的使用要有预算、有计划、有合同，先审批。用印前需先完成相关用印申请流程，收齐相关发票、合同、收据，用印需符合项目公司运营需要，真实合理。对于现场监管人员授权范围内的，项目现场监管人员可同意使用有关印鉴、证照；对于属于基金公司投后管理部门审批的事项，现场管理人员需先发送用印申请，在公司投决会或投后管理部门、风控部门同意后方可使用。
现场管理人员及项目公司指定的管理人员共同开启保险柜，并监督印鉴使用。每次使用时均应登记，并共同签字确认用印，同时项目公司应向现场监管人员提供内部审批流程复印件作为附件。使用完毕，则共同放回保险柜，并由现场管理人员及项目公司指定的管理人员分别锁闭、加密。原则上相关印鉴、证照不得带出存放场所，涉及外出使用的，需由基金委派的现场监管人员懈怠，共同管理监督使用，并在当日带回。
四、支出计划审查及支出管理
（一）支出计划审查
1.预算、测算的提交及审核：基金与融资项目方签署正式的投资协议后，项目公司应将项目总投资成本预算表、总成本测算控制表、按月度进行的现金流量测算表、工程进度计划提交基金委派的现场监管人员。如果项目公司提供的项目投资预算方案中各类成本的预算金额与原投资协议各方确认的成本差额超过一定比例的，或者，现金流量测算不能满足基金资金退出对项目公司投资的流动性安排的，相关预算方案需重新报基金公司审核。
2.资金使用计划及项目进度检查：现场监管人员有权根据项目工程进度及施工计划，要求项目公司每日历月X日前报送本月资金使用计划（包括日常资金计划和建设资金计划）；若项目公司未按要求报送月度资金使用计划，监管人员有权拒绝支付所有款项。此外，现场监管人员应每周现场核查项目形象进度，判断项目公司提交的资金使用计划与工程实际进度匹配度。
3.成本控制：如果发现项目公司对项目预算和现金流测算进行的调整或作出的项目实际开发成本测算与其他已签署确认的文件中关于项目开发成本的约定不符，基金有权拒付相关交易文件约定的项目开发成本之外的任何费用，并有权追究融资方的违约责任。
（二）账户及支出管理
1.转账支付及账户查询权限
项目公司原则上使用转账方式支付款项。项目公司的所有账户应在约定时间内开通网上银行，并由基金委派的现场监管人员保管复核权限的网银电子钥匙，最高权限的网银电子钥匙由委派的现场监管人员和项目公司指定的管理人员共同监督，并保管存放在保险柜中。由现场监管人员亲自操作网银电子钥匙，基金管理人有权随时查询账户资金进出状况。
2.资金变化监管
赋予现场监管人员监管项目公司所有账户的资金变化及库存现金的权限，有权随时盘点项目公司所有票据、查询项目公司银行账户及库存现金。基金管理人有权每季度委派专人检查、清理各项目公司银行账户的开立及使用情况，打印开户清单，并就清单开户行上账户资金余额亲自去各银行核实。
3.资金支付监管及暂停支付
项目公司资金支出按照“有预算/概算、有计划、有合同，再支付”原则操作。对于资金用途、金额与项目投资预算和项目工程进度相匹配的，并在预算计划内的资金支付可由现场监管人员确认后支付。若投资期限届满前X个月内，存在项目公司拥有的现金、存款不能满足投资协议及其他文件对基金投资回报率要求的现实性或者可能性时，基金及现场监管人员有权暂停项目公司一切款项支付，直至合作方采取措施满足基金投资安全退出的要求。
4.严格审批关联交易支出
若涉及项目公司关联交易的，不论金额大小均需基金管理人及现场监管人员确认后方可支付，并对其公允性进行说明。
五、项目销售收入监管
项目预售前，需先了解清楚当地销售政策、网签备案、按揭贷款等规定以及当地房市及周边楼盘的销售情况，明确是否存在影响去化的问题。
（一）销售计划审核
项目达到可售条件时，项目公司应向董事会提供全部可售房源的楼栋号、单元号、房屋编号、户型、单套房屋的面积、售价以及总体拟销售面积等情况，并提交审议根据项目销售计划表制定的总体销售计划。总体销售计划应以项目流动性需求为出发点，若销售计划无法满足到期偿付基金本金及收益的要求，影响到基金资金安全退出的项目公司的，项目公司应根据基金管理人及现场监管人员的意见修改总体销售计划，并重新向项目公司董事会提交审议。
（二）销售信息报送
根据房地产项目现场销售情况，监管人员有权要求项目公司每天报送销售回款数据等关于销售的具体信息。每周五前提供每周关于项目销售及回款情况的周报，每个日历月5日前报送上月销售情况报告。
（三）销售情况监督
项目公司需向现场监管人员提供查看项目销售合同网上签约、登记情况所必需的密码及权限；并有权随时登录税控发票系统查询发票开具的信息。统计已签署销售合同的房屋销售情况，并与网上签约情况核对，掌握项目公司的整体销售进度和收入情况，督促首付款及按揭销售款的回款进度。
（四）销售资金监管
赋予现场监管人员销售控制系统查询权限，确保项目公司销售、处置项目取得的全部收入及时存入基金监管的银行账户。加强现金管理，对于以现金形式支付房款的，监督该笔现金是否存入基金监管的银行账户。
（五）接管权及降价销售权
由于项目销售回款是基金的第一还款来源，在约定的基金投资期满前X个月，楼盘未达到协议约定的可售条件，或者在约定的时间内项目销售回款进度缓慢，可能影响到基金的安全退出的，项目公司应无条件配合基金管理人接管开发项目对外销售，并委托中介机构策划销售方案。
项目达到可售标准开始对外销售后，若连续X个月未实现总体销售计划中规定的指标，基金管理人有权要求项目公司董事会决议通过价格调整等方式加快项目销售回款进度。
因篇幅限制，笔者将在后续推文中为各位读者介绍“合同审查及管理、工程监管管理、定期及风险预警监管报告管理、档案管理以及基金退出管理”等投后管理内容。在此还需强调的是，因融资项目具有各自的特点，以上内容仅供参考，不足之处望批评指正，也欢迎各位同业人士与我们进行进一步的沟通与交流。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“西政资本”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
