西政资本 作者：臧崇来
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
目录一、房地产企业融资的主要途径
二、融资需具备的条件以及需要完成的基础工作
三、融资部分重点关注细节及注意事项
四、融资策略及细节措施
五、融资成本组成及主要涉税税种
进入2019年，在粤港澳大湾区、雄安新区及各新一线城市的带动下，以及各地逐步取消房地产调控政策的背景下，房地产行业貌似又开始了新一轮的复苏行情。但即便是新一轮行情的启动，对于原本拮据的房企来说，仍旧是机遇和挑战并存——机遇是抢占滩头，挑战是资本压力，是融资能力。因此如何实现融资支持，形成对前期业务的强力支撑，以便实现现金的快速回笼，并最终形成业绩支撑和降低后续资金压力，是地产融资团队一直肩负的任务和要面临的新一轮的挑战。
一、房地产企业融资的主要途径
房地产企业融资渠道，几乎涵盖了所有能够在金融市场实现融资的途径，方式主要包括：权、股权、票据、不良、保理等等；渠道包括：银行、信托、资管、基金、金交所、保理等等；途径包括：抵押、担保、明股实债、收益权转让等等。（具体可参见“西政资本”公众号2019年1月7日推文《西政资本：房地产企业2018年融资回顾暨2019年融资方式盘点》）。
目前情况下，土地配资及委贷由于金融监管，逐渐受到限制，地产项目前期融资情况不甚理想， 压力相对较大，明股实债逐渐受控、资管受业务范围限制，需要指定业务完成，发债属于集团化业务，开展范围相对局限，综合而言，银行开发贷和信托目前依然是市场的主流融资方式。（关于融资的更多推文可参见西政资本2019年2月25日推文《投拓必备：2019地产投拓融资手册》）
二、融资需具备的条件以及需要完成的基础工作
房地产企业融资是一项很系统的技术活，很多房地产企业不知道怎么融资的根本原因在于不了解融资需具备的条件以及必须要做的基础工作。简单来说，如果房地产企业在融资前能理解透彻金融机构关注的核心融资要素，并且能根据融资要素创设相关的融资条件或者准备好相关的应对方案，同时根据自身的条件针对性地向目标金融机构申请融资，则融资的过程会简单轻松很多。实务中，不同的机构向房地产企业提供融资前一般都会经过融资项目的立项和尽职调查等内部工作环节，为让读者对房地产企业融资所要具备的条件或需要做的准备工作有更清晰的认识，笔者以常规金融机构的立项报告为例向读者简要介绍金融机构关注的核心融资要素，以便于地产企业同仁了解融资前需重点解决或准备的相关事项。以下为金融机构对房地产企业的融资需求作初步沟通后呈报上会的立项报告（模板）材料，融资负责人基本都可以根据下述的要求进行融资材料的准备或针对金融机构关注的问题出具针对性的解决方案。
三、融资部分重点关注细节及注意事项
根据上述金融机构的融资项目立项报告，我们可以看到，作为融资申请方的房地产企业在融资过程中务必重点关注以下问题并做好充分有效的应对方案。
（一）还款来源
作为房地产融资环节重点关注对象，对还款来源要求有明确的要求，风控关注点之一。
（二）增信措施
大多分两类，即抵押和担保。目前情况下，金融机构的业务对象通常是百强或者几十强内的房企，企业信用等级大多要求在AA+以上，抵押则大多是必备条件。但需注意的是，依据银发【2007】359号等文件，商业银行不得对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、房源行为贷款，且不得接受空置3年以上的商品房作为抵押物。
1．抵押条件
基本要求在前四证完整即土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证齐备，虽然按照【2003】21号文件商业银行发放贷款时应遵循房地产项目的前期投入资金比例不低于35%的要求，但实际上通常按照不低于25%的自有资金投入要求进行操作，即确保项目不是净地的情形。
2．资金管理
首先，商业银行受制于自身体制管理，有一定的属地化管理的要求，即房地产开发贷款原则上只能用于本地区项目，如果相同银行在不同地区设立相应分支机构，则只能在所在地区办理相关业务，如果跨地区则需要监管备案。
其次，资金使用专款专用，不得挪用于其他项目，不得支付项目土地款，不得作为日常流动资金贷款发放等等，且在贷款期间，通常专款专户、专人审批，会签支付等等。
3．其他限制
（1）商住比
金融机构处于对资金回流的考虑，通常对资金回笼周期较短的住宅比较青睐，商业办公等资金回流周期较长的项目相对谨慎，商住比中商业部分通常不超过20%-30%的要求。
（2）推盘节奏
依据企业所需和银行内控节奏，按节奏释放准予办理预售的房源，控制流量和风险控制。
（3）企业现状
依据企业性质、借贷规模、现金流情况、项目实际情况以及行业整体评估等内容进行综合判断。通常情况下，国有企业以及排名增速相对较快的企业，信用较好，比较容易实现融资。
（4）供需判断
通常受制于企业单笔融资需求和各地银行信贷政策和额度限制。
（三）成本要求
银行开发贷与信托开发贷成本不同，银行开发贷通常在年化综合成本在6点多到7点多不等，但有的银行会存在存贷比的要求或者要求开发商购买一部分银行的不良资产，希望与开发商相互支持。信托的开发贷因考虑到募集问题，通常成本根据开发商情况以及项目等因素综合考量，加上募集的相关成本，一般高于银行的成本，但其灵活性比银行开发贷高。
四、融资策略及细节措施
（一）无法突破的限制
企业信用等级、银行黑名单或（白名单之外）等、单期一证情况下的商住比规划等。
（二）可实现的措施
1．自有资金
要求前期属于自有资金，通常不深究表外情况，对于项目投入视情况，深入查证情况略有不同。
2．渠道选择
通常需要综合判断市场情况利息承受能力，项目规划和推盘节奏以及能够实现的最低融资成本。
3．融资组合
在多证、多期情况下，银行、信托各种成本和机构审批节奏的综合判断，尽可能实现成本最低、当地审批、快速提款、高效有序。同时，在如医院、教育资源等多属于PPP政府项目占比较大、市场融资受限的项目，尽可能实现成本分摊、项目重新组合，争取实现融资。
4．其他
尽可能实现施工许可与预售许可中间环节的控制，既不影响融资抵押又不影响推盘销售，既不影响前段融资又不影响后期资金回笼，因此节奏把握很重要。
五、融资成本组成及主要涉税税种
成本组成主要包括利息支出、财务顾问费两类，利息支出相对透明，财务顾问费则会视情况高低各有不同。
主要税种：
（一）债权类
增值税：进项税不得抵扣。
土地增值税：在凭证有效的情况下，土增清算控制在四项总成本的5%以内据实扣除。
所得税：据实扣除。
（二）股权类
增值税：现有股权投资，投资方为保证风险，通常会设定保本利润点，但依据财税〔2016〕 140号等文规定，相应的收益将会视为贷款服务计算相应增值税及所得税，实际降低项目投资收益。
所得税：真股权投资收益免税、明股实债及保本收益则视溢价收入部分计算缴纳所得税。
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