投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
这是投拓江湖第203篇原创文章
投资岗在外人看来，是一个高端大气上档次的岗位，这种厉害的岗位，没点傍身之技，是肯定要翻车的。作为一个合格优质的投资人，应当具备以下技能：
良好的专业知识
投资岗作为一个综合性的地产前端的岗位，应该首先要对房地产全生产周期的了解，一是销售及市场、客户需求、产品定位及定价；二是了解融资的基本常识，现在还能不能做拿地配资，常见的地产金融产品有哪些，什么是融资的“432”标准。三是对各项开发成本怎样的构成，建安，税费、指标费、管理成本、财务成本、销售成本分别在什么水平。四是对地产开发周期有一定的了解，项目多久能施工进场，达到预售要多久，竣工需要多长时限。五是对宏观政策有掌握，地方的限购限价，央行的金融政策，什么是“逆回购”等等。
其次是对财务、税务知识有涉猎。关于地产开发全程涉及到的增值税、所得税、印花税、契税、土地增值，以及各个地方的各项附加税种，这个是务必要掌握的。
再次是法律知识、风控常识要具备。合同法中重要的原则、担保法中一些重要的条款，这是最基本的限度。对交易架构，风险的把控，这个则属于更高级别的要求，是在实践中摸索建立的。
还有就是对交易架构要十分熟悉，现在越来越多的公司拿地，倚仗勾地和收并购手段。特别是收并购拿地，好多项目都是有问题有风险的，必须选择最合适的交易架构，辅以完善的风控措施，才能成功拿到地，又不至于把公司推到坑里。
市场的敏锐度
市场分为土地和新盘销售两个方面，对于自己所在的区域内每一宗成交的土地都应当有所了解，重点地块应当能记住指标、成交信息，二手项目的成交也应当及时了解和跟进。
区域内新开盘的项目价格信息，开盘去化情况，项目的客户分析，产品户型应当有所掌握。重点且有标志性的项目，应当能列举出项目特点的一二三。
熬夜的能力
现在的房地产行当是一个不折不扣的劳动密集型产业，加班什么的是日常必备的，遇到赶时间的重大项目节点，干通宵也是偶尔会有的。如果想轻松就得到投拓岗位的高额（实际上貌似也不算高）薪酬，基本上是不可能的。
如果你觉得累，不要紧，想一下你的同事比你更累，隔壁老李公司的还在闹裁员，埋头继续干吧。
处理家庭与工作的高超能力
这个问题的产生，来自于上一个加班问题。很多投拓人员的家属都会抱怨为什么经常回家那么晚，甚至有时候回家都凌晨了，不知道的还以为去鬼混了。初级阶段就是频繁地查水表、位置共享、视频打卡，发展到后来就是关系冷漠，权当你“死了”，丧偶式感情。所以需要巧妙解决家庭关系，没给到的需要加倍地弥补。
对于很多单身狗来说，这个问题一样也不轻松，压根没时间恋爱。好不容易聊了个对象，项目着急写报告，开评审会，第二天想起来的时候，已经被对方删了。
写报告的能力
本人是很反感PPT文化的，但是大部分公司的PPT文化大为盛行，PPT的价值在于让傻子也能看懂这个项目是怎么回事（不好意，这句话可能要得罪领导了）。除了正常的项目上会的PPT，什么月报、季度报、半年报、年报也都少不了写报告。所谓“报告虐我千百遍，我待报告如初恋”。不会写报告的，在投拓岗位基本上会很难过，报告写得好的，其他能力就算弱一点，也无大碍。
搞测算的能力
这里说的测算能力主要不是指招拍挂这种简单（现在有的自持、无偿赠送的项目也比较复杂）的项目，指向的是复杂的收并购项目。基于干净的二手土地越来越少，很多公司转而在交易架构上创新，进而巧妙地“吃到肉”。很多收并购项目由于本身交易架构的复杂性，用公司固定的测算模板根本无法解释项目的财务评价指标。这就需要你在熟稔测算逻辑的情况下，能简单搭建一个符合单项目情况的测算表格。
侃大山的能力
搞投拓的，通讯录里面少不了几个身家过亿的大土豪，处级厅级的政府高官，也少不了跟他们喝茶吃饭应酬什么的。桌子上肯定是要聊点什么的，不管是最近发生的时政新闻，行业内的劲爆消息，烟酒茶车的研究，最好能天文地理都能了解一点，作为饭前饭后的谈资。哪怕是自己的有趣的经历，个人的独特爱好都能拿出来当做聊天的内容，有的聊总比冷场尬聊好得多。
有很大数量的城市新增供地，都是在新区范围内，新区看地有一个难题，路网没有完全形成，按照道路方格围成的具体位置找到具体土地位置的经验，并不管用。这类土地，挂网条件上的地块位置，往往只是一个大概的位置。看地靠导航基本上是不可能的，需要你巧妙运用地图。
根据国土局提供的一些片段信息，例如哪几棵树，哪几跟电线杆，哪几个小山丘的附近，并以此作为参照点找到地块的准确位置。如果存在河流，打围，灌木丛等障碍物，还需要从其他侧面观察地块。
必须是个老司机
白天你肯定得是个老司机，开车技术不能太烂，看地什么的用车频率很高，长途跋涉，毛坯土路也是会偶尔遇到的。练得一手好的开车技术，不管是接待领导还是方便个人的外出看地都是极好的。
另外，你还得会熟练驾驶无人机，现在很多公司都要求用无人机进行航拍看地，并把航拍照片作为可研报告的必备内容之一。无人机这个东西，驾驶操作并不难，难点在于故障的排除解决，能够解决各种突发的情况，不然都是无用功。
晚上你也得是个老司机，接待应酬少不了喝酒打牌唱歌的，酒量不一定要好，但是一定要能喝酒，没点看家的本领，那你只能每次在固定的角落自己玩。
丰富的信息渠道
丰富地信息渠道既包括对于项目信息的获取渠道要丰富，二手并购项目能有一些个人的渠道，积累自己的资源（关于这个前面我有发文专门讲述，详见链接：独家揭秘 | 并购土地信息这样找）。招拍挂市场土拍现场发生的故事，最新成交的地块，要能及时获取，方便公司复盘研究。
也包括对于行业内信息的获取，与当地同行之间能有良性的互动，平时能要个报告数据什么的，节约自己的时间。等到换工作的关键时候，内部推荐好过任何猎头。
本文虽然略有夸张的成分，但是也揭露了投资岗的工作难度，部分公司的投拓岗位确实还是不错的，希望不要误导大家。地产投资岗位是一个长线积累的过程，每一天的辛勤付出都是你水平积累的要素，坚持在实战中学习成长才是第一位的。
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原标题： 投资岗必备的10种生存技能
