地产资管网 作者：张爱
多年来互联网的市场造富行为，让更多的人恍惚觉得“云”才是高大上，只想加上数字化的名头，而从不纵深向下落实数字化。
楼宇数字化作为近年来诞生的新概念，目前正处于发展的初级阶段，市场鱼龙混杂、技术参差不齐，也正因为“新”才更需尽快建立统一的行业标准，以及有领航者指明发展方向。
对此，睿和智库深入采访了德必集团CIO、智链合创CEO范阳，昊楼科技创始人余钟炼，京东方科技服务CIO谢星亮三位楼宇数字化领域资深专业人士及操盘手，以期明晰楼宇数字化所处的时代环境，并共同探索未来发展趋势。
01 有些楼宇数字化了，但还没智慧起来
早期的数字化就是大众所说的信息化或者自动化，先是BA（Building Automation），后来是BIM（Building Information Modeling）。现在楼宇数字化主要把楼宇里的电器设备、建筑情况、温湿度等环境空间管理起来。
之后再利用这些信息为“人”服务，如温湿度过高了就打开换气，消防水箱没有水了自动预警补水，做到各种各样的预警和控制之后，才可以说是智慧楼宇。楼宇数字化是为了实现智慧楼宇，而目前有些楼宇可能是数字化了，但是还没有“智慧”起来。
楼宇数字化诞生的背景是多层次的，是经济社会和信息技术的发展。具体来看主要有三方面：一是信息化已经走到分界点，发展陷入僵化，没有新生内容产生；二是移动互联网兴起；三是物联网的迅速发展。
从楼宇行业的角度来说，促进楼宇数字化诞生的就是楼宇形态的进化和管理需求的升级。从砖瓦构建的房屋到现在的各种园区、写字楼，在这个过程中出现了强弱电、空调系统，对这些结构进行更高效的管理的需求也相应出现，进而对数字化产生了指向性的要求。
从发展阶段来看，楼宇数字化的第一个阶段是基础管理—信息化阶段，包括楼宇自动化（BA）、消防自动化（FA）、安保自动化（SA）、通信自动化（CA）、信息自动化（MA）；第二个阶段是综合管理—数字化阶段，包括综合信息集成系统（IBMS）、物业与设施管理系统（IPMS）、综合安防管理系统（SMS）；第三个阶段就是我们想要实现的阶段—智慧阶段，主要体现在场景化赋能和资产运营升级上。
昊楼科技创始人余钟炼认为，绝大多数楼宇目前还处于信息化时代和半数字化时代。因为真正的数字化硬标准很高，例如信息流的自动采集和自动生成，对数字化的要求非常高，目前很少有楼宇能够做到真正的数字化，所以现阶段称为信息化和半数字化的时代。
02 楼宇数字化城市发展严重不平衡
楼宇数字化发展不到五年时间，整体处于成长初期。新生事物发展的道路总是曲折的，目前楼宇数字化面临着市场鱼龙混杂，技术参差不齐等种种乱象，亟待建立行业标准，以实现可持续发展。
京东方科技服务CIO谢星亮称，从需求端而言，随着手机支付、5G、人工智能、AI等技术的普及，客户对楼宇园区的数字化技术以及服务的需求越来越强烈。同时由于疫情的发展，未来可能都需要避免人与人之间直接接触的服务，更多的可能要通过无人机、无人车等手段去进行服务，所以从客户的角度来讲，对楼宇数字化的需求是越来越迫切。
而这些需求整体上可以分为两类：一类是新建建筑的智慧化设计；一类是既有建筑的智慧化改造，新建建筑比重是既有建筑的两倍左右。另外，可以按客户对具体功能的维度可以分为硬件和软件。其中，硬件需求是占比最大的部分；软件中又可以按照场景分为资产、物业、运营等等，软件需求中又以资产管理需求为首要需求。
范阳认为，基于楼宇园区的视角来说，楼宇数字化基本上是以楼的形态为核心的，建筑物本身是有建筑标准的，我们可以类比绿色建筑的发展，绿色建筑的认证，之前的标准是不明晰的，逐渐的产生了几大绿色建筑标准，像中国绿色建筑评价标准，美国LEED标准，美国WELL建筑标准，不同类型的建筑就对应不同的标准。
但是在数字化领域是没有明确的标准的，现在就是好的楼宇依旧保持着优势地位，不好的楼宇需要变得更好，市场其实是需要一个标准，且这个标准要从对楼的要求转向对人的需求的满足。
另外，目前国内楼宇数字化的发展水平极度不平衡，核心城市之外的大部分楼宇可能还未开始数字化或者停留在数字化的第一阶段，而一些楼宇已经进行了非常深度智慧化的探索，例如德必柏航易园的元宇宙园区，这是国内首个元宇宙产业园，在沉浸感和社交关系层面取得的突破性进展。
需求旺盛，市场庞大，进而对楼宇数字化运营商的能力要求也越来越高。人才方面，也更需要有互联网思维、信息化思维的复合型人才来进行能力输出。如果做传统行业的数字化的转型，就是要用数字化思维去重新理解传统业务，互联网思维和传统运营思维缺一不可。
03大势：租赁为本转向客户为本
未来楼宇数字化行业标杆的服务商，首先要具备扎实的业务能力，同时能与新兴事物进行融合；其次需要专业的运营能力，轻资产运营是近年来各产业运营商所争相追求的发展模式，无论行业形势如何千变万化、错综复杂，最终比拼的依然是运营能力；第三，要从满足租赁本身的需求转向满足楼宇里的人的需求。
对于需求主体的转化背后的逻辑，范阳解读称，第一个逻辑必然是以客户为中心。只追求形式再酷炫，但是对客户没有价值，那么做事情最开始的出发点就是错的。这就回到了你的客户是谁？怎么了解你的客户的问题上，你需要去深度感知你的客户。
第二个逻辑就是有服务客户的能力。对于楼宇的运营者和物业来讲，每一个人的行为都成为标签和数据，每一个设备产生的数据，每一个空间的运行情况，都会在线上实现可视化，便于运营者管理。同时，有任何问题皆可通过AI算法自动处理，提高服务效率的同时，能够以非租金收入能取代租金收入，而要实现这些效果，楼宇数字化是基础。
事物发展要经历一个从小到大、从弱到强、从不完善到完善的过程，目前楼宇数字化市场虽错综复杂、混沌初开，而建立行业标准也并非一蹴而就。
7月13日，在睿和智库主办的“2022中国楼宇园区资管及低碳数字化创新峰会”上，中国不动产低碳数字化产业联盟将正式成立，为行业标准的建立和市场的正向发展而不遗余力，致力做楼宇数字化领域的先行兵与领航者
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