面包财经 作者：新华财经面包财经
房企已陆续交出2021年答卷。截至4月12日，2021年房地产销售额排名前50的上市地产公司中，共有34家发布了2021年业绩（包括未经审核），面包财经对这些企业进行了梳理。整体来看，2021年地产行业形势较为严峻，超半数房企净利润下滑，而不少房企的三道红线指标也有所恶化。
与往年不同的是，多家头部房企暂缓发布年报，申请延期“交卷”。根据港交所上市规则，3月31日是披露年报的最后期限。4月1日，因未能按时提交2021年年报，中国恒大、融创中国、世茂集团等多家港股上市房企停牌，疫情影响、核数师更换为主因。
业绩承压：超半数房企净利润下滑
从已经公布业绩的房企来看，营收金额超过2000亿元的上市房企有5家，分别为碧桂园、万科、中国海外发展、龙湖集团和华润置地，其中碧桂园以5230.64亿元的营收排在首位。
千亿级房企共有10家，其中绿城中国营收首破千亿，2021年营业收入为1002.40亿元，同比增长52.38%。
图1：已公布年报头部房企的2021年业绩情况
禹洲集团2021年营收同比增长160.01%，增速位列第一。值得关注的是，34家房企中，包括融信中国、合景泰富、富力地产在内的6家公司营收出现同比下降。其中，就目前公布的2021年未经审核年度业绩公告来看，融信中国营收下滑幅度达31.09%，降幅最大。
归母净利润方面，中国海外发展以401.55亿元排在首位，华润置地、碧桂园分别位列第二、第三。34家房企中，祥生控股集团、富力地产净利润为负，其中富力地产净亏损近90亿元。
值得关注的是，25家房企出现归母净利润同比下滑。10家千亿营收级房企中，就有7家面临着增收不增利的窘境。
其中，华侨城对比去年同期归母净利润缩水70%，年报显示，公司2021年共计提资产减值及信用减值21.7亿元，直接造成企业净利润损失超过20%。而万科同样迎来了净利润的大幅下滑，公司2021年归母净利润仅为225.24亿元，同比下滑45.75%，近乎腰斩。中国海外发展净利润也自2002年以来首次下滑，同比下滑8.54%。此外，碧桂园、新城控股、招商蛇口等企业均遭遇净利润下行。
三道红线监测：富力地产、祥生控股三线全踩
“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。
研究结果显示，34家房企中，2021年共有2家归为红档、14家归为黄档、18家归为绿档。
图2：已公布年报的34家头部房企三道红线达标情况
相较于2021年上半年，德信中国、万科等公司新晋绿档房企行列，实现减负债、降杠杆。值得关注的是，随着2021年下半年地产调控政策环境的收紧，不少房企流动性危机加剧，相关指标恶化。宝龙地产、融信中国、雅居乐集团均由绿转黄，触及一条红线。祥生控股集团2021年上半年仍为黄档企业，而根据最新年报数据，公司已踩中三道红线。此外，富力地产仍维持此前红档的状态，降档压力较大。
具体来看，剔除预收后的资产负债率仍为三道红线中最难达标的指标。34家房企中，13家房企不满足该指标低于70%的要求，指标达标率为61.76%。值得关注的是，较多达标房企也集中在67%至70%区间，其中在69%至70%区间的房企高达7家。
净负债率指标方面，仅2家房企未达标。万科、华润置地、中国海外发展、中梁控股指标值低于40%，安全边际较高。现金短债比方面，指标整体变动不容乐观。根据2021年上半年数据，TOP50房企中仅2家公司未满足现金短债比大于1的要求，而目前已公布业绩的34家房企中就有5家踩线公司，相关房企在手现金缩水、流动性压力可见一斑。
多家房企年报 “爽约”：疫情影响、核数师变更为主因
纵观已公布业绩的头部房企，超半数公司净利润下滑，不少房企业绩未及预期且还面临着三道红线指标恶化、债务风险的问题。在此情况下，多家房企宣布暂缓发布年报、延迟披露。
据不完全统计，目前已有10余家头部房企计划延发年报。
3月21日，融创中国公告延迟刊发2021年度经审核年度业绩，并将于3月31日发布2021年度未经审核年度业绩。3月22日，中国恒大公告，因公司无法按期完成审计程序，无法于2022年3月31日或之前刊发2021年度经审核业绩。3月31日，世茂集团称，受新冠疫情因素，公司未能刊发未经审核的2021年业绩数据。
图3：头部房企年报推迟情况
此外，当代置业、花样年等多家知名房企（不属于头部50家）也相继宣布年报延迟发布，而推迟原因也多为疫情干扰下审计工作难以推进、核数师变更等。
事实上，随着行业陆续出现债务偿付问题，核数师在今年的审计评估表现得更加谨慎。因恒大债务暴雷，罗兵咸永道已受到香港特别行政区财务汇报局的调查。目前，罗兵咸永道已辞任世茂、融信、宝龙等地产的核数师，而其负责的恒大、融创、富力也已计划延发年报。
由于未能如期披露财报，融创中国、中国奥园、中国恒大、新力控股等多家公司已于4月1日停牌。此外，频繁更换核数师或将加大行业信任危机、加剧企业的融资困难。
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