观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
在当前资本市场情绪下，祥生活服务上市价格不如预期的同时，地产平台祥生控股也遭遇了一日危情，让祥生活服务不得不决定暂时放缓上市的计划。
12月13日，已经通过了港交所聆讯的祥生活服务招股书转变为"失效"状态。
祥生活服务回应称，基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。
作为近期一次递表并通过港交所聆讯的物业"幸运儿"，祥生活服务背后有中梁百悦智佳、东原仁知服务、中南服务等二度递表仍在等待的公司，也有递表失效后直接选择将物业变现的新力服务和富力物业。
据观点地产新媒体了解，祥生活服务于5月28日递交招股书，并在6个月有效期内的最后时刻通过港交所的聆讯。按照一般的流程，祥生活服务将会进行路演、招股，并于完成后在港交所挂牌敲钟上市。
此番，祥生活服务主动选择搁置上市计划，其表示公司未来将持续关注市场动态，选择更佳时机推进上市计划，以获得市场予以更优、更合理估值。
一位业内人士对观点地产新媒体表示，祥生在11月份刚刚经历了一次股价暴跌，市场对其充满着不信任，这种不信任情绪导到关联公司祥生活服务，影响后者的上市招股计划。
值得注意的是，在祥生活服务后才通过聆讯的德商产投已经开始招股，预期于12月17日上市。市场固然对祥生活服务的上市产生了客观影响，但在德商产投都已经顺利路演发布了招股计划后，祥生活服务将其搁置更多的还是出于自身的原因。
祥生活服务方面表示，此次暂缓上市不会对公司的正常经营构成重大影响，上市不是目的，只是促进公司稳健发展的手段之一。
据招股书资料披露，祥生活服务2018年至2020年的签约面积从2460万平方米涨至3730万平方米。截至2021年5月31日，祥生活服务在管建筑面积2120万平方米，签约建筑面积3920万平方米，公司共计订约管理项目227个，覆盖中国11个省、40个城市。
祥生活服务收入由2018年的2.5亿元增加至2020年的4.59亿元，复合年增长率为37.0%；年内净利润由2018年的1240万元增加至2020年的4690万元，复合年增长率为94.4%。
其中，在2018-2020年就祥生集团、其合营企业及联营公司以及陈国祥控制的其他实体所开发的物业提供的服务产生的总收入分别为1.97亿元、3.12亿元、4.27亿元，分别占同期总收入的80.6%、92.2%、93.0%。
祥生活服务是一家传统的物业管理公司，依赖祥生地产平台输送的同时并没有拓展太多业务至商业物管、城市服务等范围，而近期热炒的绿色、科技等概念同样并未经常提及。
诚然，在目前的资本市场中，物业的日子远不如去年同期，且不论上述提到的仍在港交所门前排队的物业公司，即使是在已经上市的估值都不及去年。
据统计，10月一众上市物业服务企业股价持续萎靡。恒生指数月内上涨3.3%，沪深300上涨0.9%，观点指数监测的52家上市物业服务企业平均跌幅为-3.81%，整体跑输大盘。
物业作为房地产产业链上的关键一环，其不可避免的受到上游生态链影响，即使物业是一个拥有稳定现金流、高收益率和充满未来可能性的行业，作为一个曾经的"地产伴生物"，物业是否能在资本市场中走出独立行情仍面对考验。
同时，各家房企们纷纷推动旗下物业公司上市，资金流入行业的速度不及房企们对于"融资"的渴望，导致行业产生了一定的内卷。
目前，物业市场的集中度快速提升，碧桂园服务、融创服务、绿城服务等头部物业依靠母公司的支持走在了前面，同时通过股权融资进一步蚕食中小市场，无论是资金和资源都流向头部。
另一方面，各家公司也在积极寻找一个破局点，例如华润万象生活、宝龙商管的商业业态，保利物业的公建服务生态，但在这些背后更多的是像祥生活服务这种类型的公司，以住宅生态为主，辅以一点公建及商业，便难以吸引资本的注意。
据悉，祥生活服务与已经上市的祥生控股并没有直接的股权关系，双方仅为业务合作，其98%的股权由祥生创始人陈国祥、朱国玲夫妇的家族信托持有，剩余2%的股权由"前绿城总裁"寿柏年持有。（寿柏年860万收购2%的股权）
按照原本的接班计划，祥生老板陈国祥女儿陈雪宜将作为执行董事兼董事会副主席，负责制定集团整体业务方向及策略发展，而儿子陈弘倪将会主要分管地产平台祥生控股。
此番物业放缓上市，是否会对祥生的原定接班计划产生影响仍待时间检验，但对于祥生系来说，除了市场原因外，还有一丝难言之隐。
过去，房地产公司和物业公司将登陆港交所或A股誉为"鲤鱼跳龙门"，随后便会一帆风顺、平步青云，但事实远非如此，上市除了融资和背书外，意味着更大的责任和限制。
在当前资本市场情绪下，祥生活服务上市价格不如预期的同时，地产平台祥生控股也遭遇了一日危情，让祥生活服务不得不决定暂时放缓上市的计划。
11月18日，祥生控股股价腰斩，收盘跌去53.91%，报1.59港元，总市值48.39亿港元。祥生控股董事会确认公司运作一切正常、其现有债务并无出现任何违约且公司控股股东并未质押任何股份。
随后股价有所反弹后进一步下跌，虽然祥生并没有信托逾期或债务逾期等消息传出，但其截止12月14日15:30，股价不足1港元，市值却仅剩30亿港元左右，较年初跌逾去了8成，而祥生控股2020年的归母核心净利润达到约27亿元人民币（约合33.1亿港元）。
诞生于诸暨的祥生十分依赖长三角三四线城市的销售去化，随着市场调控升级，原本的摇钱树逐渐成为压在手里的存货，祥生的土储和现金流都变得脆弱，而这部分低能级城市回暖往往会晚于一二线核心城市。
据观点地产新媒体计算，祥生前11月权益销售738.2亿元，其中近500亿完成于上半年，而下半年的5个月来仅仅完成了241.39亿元。
穆迪助理副总裁Kelly Chen在报告中表示："在未来6-12个月内，由于融资紧张，消费者情绪减弱，祥生控股集团的合同销售额将下降，这反过来将导致公司财务指标和流动性恶化"。
在如今的市场环境下，房企们只有活下去才能等来市场的回暖，而物业上市对于祥生的主业发展来说并没有直接帮助，祥生选择保留容易变现的物业资产来说是留住了一块压舱石。
在祥生活服务通过聆讯获得港交所背书之后，祥生拿到了主动权，未来无论是资产出售或是并入其他平台，还是重新上市都会变得更从容。
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