黄其森白塘湾的夏天

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

泰禾当时已经出现一系列债务问题，包括上海泰禾大城小院、泰禾北京院子等项目已陆续传出停工的消息，其他工程无法如期进行的项目数量亦在增加。“烂尾”一开始或许只是笑谈，随着时间推移，业主们逐渐感受到了现实的沉重。

当月下旬，一位业主去厦门湾实地走访了项目，了解到的情况并不乐观：“工作人员说找人接盘，泰禾没钱了，工资都发不出来。”

很快，业主们期盼的“接盘方”出现了。7月底，泰禾公告宣布，大股东泰禾投资、实控人黄其森，将所持泰禾19.9%股份转让予万科旗下海南万益，转让总价款24.27亿元。

业主紧张，万科更紧张。股权转让协议设置了相关先决条件，包括泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，受让方对泰禾投资及泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查等。对于这种风险隔离，万科解释，“救人前也做好必要的保护。”

万科最终没介入运营厦门湾，业主此后陆续转向政府留言板反映项目工程问题。

泰禾厦门湾并不在厦门，实际上是位于厦门湾南岸的漳州。2017年4月，泰禾斥资17.87亿元受让新华都置业60%。标的公司负责投建“白塘湾国际旅游度假城项目”，后者总规划用地逾8900亩，可出让用地4423亩，其中标的公司已获得1372.6亩。

白塘湾项目与另一端的香山湾项目，均是“泰禾厦门湾”的一部分。停工前，泰禾在白塘湾主要开发金山岭、海滨地产两个项目。漳州龙海市人民政府办公室于去年9月回复，金山岭项目因资金困难，导致项目停工且停滞。

资料显示，金山岭项目参与运营的三方为福建泰维置业有限公司（前身为新华都置业）、汇明昇集团有限公司和漳州嘉莘企业管理有限公司。漳州嘉莘由苏州世茂置业间接持股50%，法人曾是世茂海峡董事长兼总裁吕翼。

上述回复提及，金山岭项目停工有三个原因：

其一是受疫情影响，白塘湾项目无销售收入，造成资金困难，无法正常支付款项；

其二是因泰禾集团私下与世茂有股权质押，世茂控制20%股权，世茂方掌控泰维置业的公章和银行U盾，对于农民工工资同意审批支付，其他的都不同意支付，有涉及金额的合同和结算都不给盖章，项目无法正常推进；

其三则是泰禾公司向上海爱建信托融资借款，因泰维置业未按时还款，上海爱建信托冻结泰维置业公司账户，且掌控泰维置业公司的公章和U盾，不同意支付款项。

回复强调，泰维置业和上海爱建信托正在进行和解商谈，目前已基本达成共识。

共识却并不能打破项目僵局，至今年1月初，龙海市住房和城乡建设局回应，已多次约谈泰禾厦门湾开发企业，并协同多部门协助开发企业筹备资金。该部门同时透露，项目考虑多种方法争取资金，比如跟其他大型房地产开发企业合作等。

观点地产新媒体了解，泰维置业及股东方考虑的方法，包括寻求万科等企业正式入股、协商现有融资贷款展期，以及将竣备的厦门湾海滨小镇8、9号楼进行融资或销售，主要为了加紧资金筹措，解决工程款等缺口问题，此后迟迟没有相应消息披露。

两个月过去了，今年3月5日，龙海区政府成立月港官邸及白塘湾项目服务领导小组；10天后，龙海市住建局再度约谈泰禾厦门区负责人，并表态力促企业在5月30日开始局部复工，7月30日达到全面复工。

5月7日，龙海区人民政府官方网站公布一则通知，决定成立泰维置业重整清算组，负责对泰维置业的资产负债情况进行“集中梳理和甄别”，依法按顺序、按比例清偿债务；同时积极与意向收购方沟通协商，探讨泰维置业的股权重组方案和白塘湾项目的复工建设计划。

这时距离项目局部复工的节点，只剩下20余天。

2017-2018年或许是泰禾最高光的年份，在这期间泰禾正式推出多元化战略“泰禾+”，还曾因为黄其森提出“2018年销售目标再翻一番至2000亿元”的小目标，而导致股价暴涨逾1.6倍至43.47元/股。

在收购白塘湾项目后，泰禾又竞得数宗香山湾地块，由此衍生的厦门湾被泰禾誉为继“院子系”之后推出的“湾系”超级IP，是该公司打造的最大规模项目，号称投资规模达千亿。

这亦是承载“泰禾+”战略最完整的项目，涉及教育、医疗、养老、文化、商业、酒店、文旅等配套。

年报资料显示，白塘湾项目计容建面约159.91万平方米，可售面积167.31万平方米，预计总投资126.18亿元；香山湾项目计容建面90.66万平方米，可售建筑面积102.29万平方米，预计总投资75.87亿元。

2018年，泰禾在北京举行“湾系”超级IP首发会，宣布厦门湾是首个战略性作品。时任泰禾副总裁的李亮，对外释放了“住假地产”的概念，并宣称厦门湾标志着“中国住假地产时代的开启”。

泰禾为此开展了铺天盖地的广告攻势，同时有数据显示，截至2019年11月，泰禾厦门湾累计销售已达100亿元，成交客户来自33个省市自治区。

受疫情影响，2020年1-4月间，泰禾旗下包括北京金府大院、北京院子二期、上海大城小院南区及北区、福州金府大院、武汉院子及南京金尊府等项目出现停工；4月之后，北京等地项目出现流动性紧张，工程款支付和相关设备采购付款不到位，导致部分施工环节停滞。

观点地产新媒体粗略统计，2020年泰禾拥有接近80个主要开发项目，期内竣工面积为0的比例约达90%；其他仅有北京长阳半岛中央城、北京金府大院、杭州大城小院等个别项目贡献存在竣工交付。

泰禾厦门湾也因为资金困难等原因，导致项目停工且销售停滞。比如去年全年，白塘湾项目预售（销售）面积仅约8821平方米，预售（销售）金额约3.48亿元，同比分别下降95.6%、85%。

与此同时，泰禾出现的债务问题，一定程度上打击了消费者信心，进而出现退房退款等问题。从泰禾披露的数据看，去年退房的包括北京、漳州、廊坊、杭州、东莞、杭州、南京等地项目，其中白塘湾项目退房款为5538.56万元，仅次于北京院子二期（1.35亿元）。

一位购房者曾吐槽，自己在白塘湾项目交的意向金，拖了一年都尚未退还。

年报披露的细节还显示，截止2020年末，泰禾对白塘湾项目的投资余额为80.28亿元，较期初增加21.32亿元。尽管项目大部分时间处于停滞状态，企业仍增加了一大笔开发成本，相比之下2019年同期的投资额增加约8.79亿元。

至于投入白塘湾项目的资金来源，和其余项目一样，泰禾均标注为“其他”。按照地方政府披露情况，来自上海爱建信托的借款是白塘湾的主要资金来源之一，目前已处于违约状态。

爱建信托曾多次为泰禾发行信托计划，包括去年3月发行厦门湾开发贷集合资金信托计划（十八期），预计年化收益率7.00%，实际发行7770万元。而市场消息称，去年7月7日泰禾宣布17泰禾MTN001中票违约的前一日，厦门湾这一信托计划便已全部提前兑付。

如今，随着龙海区政府成立泰维置业重整清算组，白塘湾也成为泰禾为数众多项目中，首个地方政府介入重组的案例。

拥有未销售面积约137.8万平方米（2020年底数据），对应货值逾200亿元，但白塘湾项目仍既未实现重组，引入股东也未取得进展，本身已经反映项目股权及债务关系之复杂。更何况，这部分货值或许亦需投入相当一笔资金，才能转换为可售货值。

泰禾于声明中亦提及，项目股权合作问题及内部决策分歧的原因导致项目陷入运营僵局，无法实现正常运转，言语间对于其余股东表现并不满意。

白塘湾项目需要厘清项目股权及债权债务关系，通过现房销售等措施带动资金回流，从而推动项目正常运转。

于泰禾而言，其他地方的项目亦是类似重组思路，但重组阻碍重重。

2020年7月6日，泰禾宣布未能及时兑付“17泰禾MTN001”中期票据，应还本息金额为16.125亿元，这也是该公司首次公开出现债券违约。观点地产新媒体查询，目前泰禾在境内约有6只债券持续违约。

泰禾强调，2020年公司与“大部分主要债权人”达成了对已到期未归还借款的和解，和解方式主要是延长还款期限、对资金成本给予一定优惠及豁免违约金。期末该公司长期借款从291.03亿元提高至627.13亿元，对应一年内到期非流动负债从506.8亿元降至243.4亿元。

去年下半年以来，泰禾相继与长城资产、民生银行、兴业银行等债权人就债务重组达成一致，涉及珠海、深圳、石家庄、顺德等地项目。其中与长城资产就深圳、珠海项目债务签署重组协议，对应重组本金达120.03亿元。

即便如此，截止去年底，泰禾已到期未归还借款金额398.50亿元，尚未支付利息31.55亿元；截止年报发布日（4月底），已到期未归还借款为431.55亿元，显示偿债压力仍较为巨大。

来自未和解方的施压，同样给泰禾的债务重组制造了障碍。从已披露重大诉讼、仲裁事项看，先后有中原信托、四川信托、浙商金汇信托、西部信托、建行等金融机构，对泰禾方面提起诉讼或申请仲裁，性质均为金融借款纠纷事项。

其中5月6日，泰禾于公告中提及，上海金融法院裁决公司十日内向四川信托偿还本金39.95亿元，以及相应利息、罚息及违约金等，共计逾42亿元。

而一季度末，泰禾经营活动产生的现金流入仅7.76亿元，经营活动产生的现金流量净额仅-6.27亿元；期末现金及现金等价物余额仅11.67亿元，同比下降72%，现金流已处于枯竭状态。

大股东黄其森的情况亦难言乐观，于去年9月底至今年4月19日间，泰禾投资因存在质押融资违约，被司法强制执行而导致被动减持2633.32万股，占泰禾总股本1.06%。

在主流观点看来，泰禾能否实现回归正常经营，取决于是否与债权人达成重组协议，以及能否重启项目，盘活资产并回流现金。这两个条件能否满足，又直接关系到能否顺利引入万科。

至少在黄其森的视角里，泰禾已经进入加快复工复产复销的阶段。

这个过程中，号称货值接近4000亿元的土地储备，以及中式豪宅产品一直是其底气所在；相对应，截止去年底该公司按成本计量的存货账面余额1544亿元，列报存货跌价准备26.47亿元，存货账面价值1517.54亿元。

泰禾此前对媒体表示，北京、福州、厦门、上海等地20余个项目有望在五六月份满足销售条件。观点地产新媒体了解，该公司也在策划北京六盘联动的营销活动，包括近期北京西府大院曾传出开始销售尾盘的消息。

尽管声势浩大，但泰禾至今仍未有大规模入市销售的动作，风险化解效果尚且不明朗。

另一边厢，有相似问题的华夏幸福，于4月上旬已与44家债权人、83个项目实现了展期和解；151个项目实现复工，其中住宅项目85个项目，对应1246万平方米，但债务化解方案仍预计或于7月出台。

在各方的等待中，这个夏天被无限拉长。

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原标题： 原报道|黄其森白塘湾的夏天