小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
新年伊始，建业集团因大幅裁员60%站上头条，去年受汛情和疫情影响，建业地产销售和回款明显下滑，公司面临资金链严峻考验。
近日，有媒体报道称，建业集团新年组织架构调整，裁员达到了60%。
对此，据河南商报，建业集团回应称网传内容不符合事实，其表示集团各中心架构及编制上报情况的方案，仅为五大集团总部的架构调整，并不涉及整个建业集团，且方案内容也非最终结果，最终结果还在谨慎制定当中。
2022年2月7日，建业集团发布公告称，宣布公司由之前的五级职能管理调整为三级职能管理，取消业务集团和大区的两个职能级别。
其中，九个业务中心编制为408-412人，较现在岗1063人优化超650个，优化比例达61.2%。
目前，建业集团涵盖建业地产集团、中原建业集团、建业新生活集团、筑友集团及其他专业公司五大集团总部，业务涵盖地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、旅游、足球、金融等多个领域。
其实，早在去年下半年，“建业系”风险就已初步暴露。
去年9月，建业地产(00832.HK)的一封求助信流出，在市场中引发广泛关注。
求助信称，受汛情和疫情影响，建业地产销售和回款下滑，已累计产生各种经济损失逾50亿元，公司面临大批人员失业、银行失信等风险。
同时，建业地产美元债频繁波动，领跌中国高收益美元债。
《小债看市》统计，目前建业地产存续美元债8只，存续规模24.46亿美元，其中将有5亿美元债于今年8月到期。
存续美元债
去年10月，由于融资渠道、营运和财务灵活性下降，穆迪和惠誉纷纷下调建业地产的信用评级，展望维持“负面”。
据官网介绍，建业地产成立于1992年，2008年6月在联交所主板上市，具有中国房地产开发企业一级资质。
目前，建业集团已拥有建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建业（09982.HK）以及建业新生活（09983.HK）四家上市公司。
建业地产官网
从股权结构看，建业地产的控股股东为恩辉投资有限公司，持股比例为69.64%，公司实际控制人为胡葆森。
2021年，建业地产取得物业合同销售总额601.05亿元，同比减少12%，未完成700亿的销售目标。
从去年下半年开始，建业地产的销售日益疲软，其中7月份销售额同比下滑30%，10月合约销售更是骤降7成。
据克而瑞数据，2021年建业集团以1004亿操盘金额在房企中排第36位；以1429.2万平方米操盘面积位居第13位，属于区域中型房企。
克而瑞数据
在业绩方面，2020年建业地产实现主营业务收入433.04亿元，同比增长40.75%；实现归母净利润18.02亿元，同比下滑10.6%，近五年来首次出现负增长。
2021年上半年，建业地产实现营业收入203.57亿元，同比增56.4%；实现归属股东净利润7.29亿元，同比微增0.3%。
值得注意的是，和大多数房企一样，建业地产的毛利率及净利润率均有所下滑，盈利水平有待加强。
2021年上半年，建业地产毛利率由23.73%下滑至17.87%，净利润率由6%下滑至5%。
毛利率水平
在土储方面，2021年上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米，拿地力度有所加强。
截至2021年6月末，建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，其中权益建筑面积约4082万平方米。
从区域结构来看，建业地产深耕大本营河南省，在一定程度上限制了运营的灵活性，使其容易暴露在区域经济和监管风险之下。
虽然两年前，建业地产就喊出要“走出中原”，但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。
2021年初，建业地产宣布启动“大中原战略”，将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域。
截至2021年6月末，建业地产总资产为1613亿元，总负债1486亿元，净资产127.5亿元，资产负债率高达92.1%。
值得注意的是，建业地产已经连续两年财务杠杆保持在90%以上的高位，存在较大杠杆风险。
财务杠杆水平
从房企融资新规“三道红线”看，建业地产净负债率92.6%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，仍然踩中一道红线归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
《小债看市》分析负债结构发现，建业地产主要以流动负债为主，占总负债的85%。
截至2021年6月末，建业地产流动负债有1264亿元，主要为贸易及其他应付款项，其一年内到期的短期债务有85.26亿元。
流动负债
相较于短债压力，建业地产流动性尚可，其账上现金及现金等价物有108.7亿元，较2020年末规模腰斩，勉强可以覆盖短债，短期偿债压力趋紧。
除此之外，建业地产还有221.4亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计197.7亿元。
整体来看，建业地产刚性债务有282.96亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为19%。
有息负债规模上升，2020年和今年上半年建业地产融资成本分别为12.72亿和4.644亿元，对利润形成严重侵蚀。
高企的融资成本，如一把达摩克利斯之剑高悬于建业地产头顶。为了偿还债务，其多次海外发债“借新还旧”。
从融资渠道来看，建业地产渠道较为多元，主要通过借款、发债、股权等方式融资。
值得注意的是，2020年以来由于筹资资金流入锐减，偿债大量负债后，建业地产筹资性现金流净额转为净流出状态，可见其融资环境有恶化趋势。
筹资性现金流净额
另外，百瑞信托与建业地产间高频且短暂的交易往来，以及少数股东权益、损益增长不成正比，引发市场对其“明股实债”的质疑。
2017年至2019年，建业地产少数股东权益分别为7.78亿元、14.33亿元和28.84亿元，可以看出该指标每年都成倍增长，然而2019年其少数股东损益却只增长了53.8%。
总得来看，建业地产“增收不增利”迹象明显，毛利率、净利率连年下滑；持有现金大幅减少，融资成本高企；还存在“明股实债”嫌疑。
多年来扎根河南，且常年在河南市场占有率排名第一，建业地产在业内被称为 “河南地王”。
1979年，胡葆森大学毕业后就分配至中国纺织品进出口公司河南分公司，投身国际贸易，后因外派工作在香港待了10年。
1992年，胡葆森带着在香港炒楼花赚到的1000多万元回到河南，和建行合资成立建业房地产。
次年，胡葆森在郑州郊区买到第一块地，致力于开发超级大盘“金水花园”，还提出“永不妄称第一，永不甘居第二”的愿景。
之后，建业地产又相继打造了“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”等多个项目，凭借着三四线城市去库存的热潮迎来了快速发展期。
2002年，当地产公司为实现规模扩张，纷纷涌向一二线城市，开始冒险激进的跑马圈地式发展时，胡葆森选择了固守河南。
2008年6月，建业地产在香港联合交易所主板上市，成为内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业。
随后，建业地产在百亿规模徘徊数年，直至2017年起销售规模才有了明显的增长。2019年建业地产销售额达1011.5亿元，首次迈入千亿门槛。
2021年5月，建业地产将中原建业分拆上市，轻资产业务开始独立发展，它也成为胡葆森商业帝国的第四家上市公司。
如今，面对行业寒冬，也许只有通过大刀阔斧的改革才有可能熬过去。（作者微信：littlebond1）
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