高调北上，卓越利润emo了

一直以来，粤系房企的标签是低调务实、重视利润。不论是大湾区，还是全国布局，十强房企中也不乏粤系的身影，比如碧桂园、万科等。

进入存量房时代的当前，卓越2021年全国化布局可圈可点，发挥所深耕区域投研、品牌等优势，在优势城市精准拿地扩大区域市场竞争力，原有标签逐渐减弱。

01 高调向北 

1996年起家于深圳的卓越，是粤系房企的代表之一。

目前为止，卓越总资产已超2600亿元，资产管理规模达1万亿元，累计开发3100万㎡，公司目前持有一线核心城市120万㎡商业面积。土地储备面积为6900万㎡，这其中70%的储备面积，位于粤港澳大湾区以及长三角经济发达地区，和主要的一二线核心城市，达到集团所提出的“1+1+X”战略格局。

深耕粤港澳多年的卓越，一直图谋北方版图。

快，是卓越高调北上的秘方之一。

即使有“两集中”供地政策在前，2021年，东至湖州、西至昆明、南至广州、北至京城，到处是卓越忙碌拿地的身影。

北京，更是卓越着重发力的城市。

在2021年第一次集中土拍中，卓越在5月10日和5月11日两天花了214.1亿，拿到5块地，甚至压过了融创。

5块地分别是：

与旭辉、首开合作拿下金盏02地块打造青云上府；

与融创、陕建合作拿下金盏08地块打造朝阳一墅；

与首开合作拿下丰台张郭庄地块打造熙悦晴翠；

与中交合作拿下昌平中关村生命科学园和昌平东小口2宗地块打造北清云际和奥海春晓。

北京拿地表

大刀阔斧的拿地是有回报的，2021年，卓越的新增土地货值高达1330亿元，挤进第16位。

与此同时，卓越销售也在加快。

据亿翰智库数据显示，卓越2021年实现合约销售金额1250亿元，同比增长21%，行业排名由2020年的41名提升12名，成功跻身30强。

2021年，卓越产品晴翠在成都、东莞、嘉兴、扬州等城市均实现“开盘劲销”，深受认可，成为继蔚蓝系之后的又一IP。

2021年1月，成都晴翠首开热销9亿；

2021年2月，东莞晴翠首开热销6亿；

2021年5月，嘉兴平湖晴翠首开热销10亿；

2021年5月，扬州晴翠首开热销5亿。

在北京，项目周转速度也在骤然提速。比如金盏02地块，5月拿地，不到2个月就完成报建，速度跑在了“高周转大王”碧桂园的前面。

最典型的是卓越与中交联合打造的昌平双子北清云际、奥森春晓项目。

据统计，在并无样板间开放展示的情况下，北清云际首次开盘推出的360套房源，在仅20分钟内，便被认购一空，当天达成的意向销售金额累计22.19亿元。

奥森春晓2021年10月底正式开盘，卓越宣布销售成绩23.75亿。但其实成绩略有水分。

也许，很多业内人都是在20201年一批次土拍中第一次看到卓越的影子，但他们并不知道，这并非卓越首次进京。

卓越在2002年就已进京，2005年成立北京公司。

2015年、2017年与其他企业合作在北京公开市场成功拿地，与万科合作开发了翡翠公园和翡翠山晓，但都是万科营销操盘。

一直以来，卓越都在与深耕北京、在北京有着良好开发基础的企业有着深度合作，与包括万科、首开、中交在内。但一直都相对低调。

而在2021年，卓越相当激进，连续大手笔拿地，在北京和行业大佬争奇斗艳，暗含上市野心及扩展市值的迫切期望。

上市之心，是有迹可循的。

成立至今，卓越尝试过两次冲刺IPO，无奈都铩羽而归。

但卓越老板曾表态：随时准备上市。

还记得曾经的愿望，“要在2021年实现千亿目标”，这么一看，卓越或将在2022年前再次推动上市？

02 赔本的事实

 为了补上迟到十年的“上市”一课，卓越蒙眼狂奔。但如今回看抢一批次的几家房企，并不是“勇者无敌”，而是成为土拍变革的“前浪”。

看似光鲜的背后，却是高昂的土地成本和压缩到极低的利润空间，现金流或会捉襟见肘。后续建安、税务、管理、销售、财务等一条龙的成本，怎么回本？怎么赚钱？

如何盈利，是摆在一批次“勇士”面前的未解难题。而最勇猛的卓越，如今看来是最头大的那个。 

以金盏乡02地块青云上府为例：成交楼面价5.3万/平，但销售价格上限为7.6万/平，其中还有13%的产权归属政府，那么中间只有1.3万元/平的赚头，如果上述成本可以压缩到1万/平（最保守估计），那么，算下来项目收益率只有4%，比许多银行定期存款都低。

再比如，卓越联合体夺下的昌平区中关村地块，楼面价高达5.32万/平，但售价上限6.3万/平。销投比1.18。

楼面价加上4000-4200元/平方米的建安成本和5%左右的销售、管理费用以及融资成本。肉眼可见的利润空间基本不存在。 

精品化，产品口碑良好是粤系产品的优势。但此次在算不过来账的情况下，卓越产品力如何提升，是一个大大的问号。

此外，项目的违规动作也被频频爆出。

2021年9月10日，经查，青云上府尚未取得《北京市商品房预售许可证》，在售前展示过程中，该项目存在销售人员未佩戴销售人员信息卡(部分信息卡已过期)，不实宣传，未按规定设置交付样板间，设置的展示样板间与交付标准不一致，样板间部分展示内容存在诱导购房人将部分没有防水要求的房间改为卫生间等情况。同时，还存在涉嫌违规推广使用“验资宝”软件验资蓄客等问题。 

在产品设计上，其130平户型承重墙原封不动搬到163平户型，130平户型卫生间设计过小，想要抄袭中海户型，最后结果不伦不类。

再比如，北清云际、奥森春晓容积率高2.8，还包括两栋租赁房。

北清云际户型面积跳动、南北区域价格不同、得房率是首批次最低、卫生间柱盆（洗手盆）和白色塑钢厨房门为出租屋级别，引来诸多质疑。被吐槽比较厉害的是厨卫基本采用国产小众品牌。

奥森春晓户型设计回到40年前，96平做2居就算了，还只做了一卫。外连廊变成了内天井，采光和通风都受到影响

熙悦晴翠也藏了4把镰刀，收割刚需的韭菜。其中，户型设计槽点满满，花掉370万的刚需，也不配南北通透。南地块10栋楼中一半是公租房。并且与商品住宅没有隔离，重击满满。

产品力不佳，搅局者甚多，造成了卓越各个项目去化坎坷，网签量不如预期。收入能不能抵消成本，还未可知。

踩了坑的卓越，在现金流层面也有些跟不上趟了。卓越官宣2020年的净经营性现金流200亿元出头，而2021年权益拿地金额为351亿元。

差距需要堵上，又不能上市在资本市场圈钱，卓越只能发债了。

2021年上半年，卓越通过信托渠道融资，资金方包括山东信托、上海爱建信托有限责任公司、上海国际信托有限公司等，信托总规模高达近10亿元。

但10亿元不够，卓越转头就把目光投向了旗下的债券融资平台——卓越商管。2021年12月29日，据深交所固定收益信息平台披露，深圳市卓越商业管理有限公司发行债券金额42.75亿元。

截至2021年上半年报告期末，卓越商管现金及现金等价物余额114.36亿元，流动资产合计为693.48亿元，总资产为1715.23亿元，比上年末减少1.34%。负债方面，截至期末，卓越商管流动负债为677.22亿元，总负债为1143.24亿。截至报告期末，公司有息负债总额为4,435,827万元，同比变动-6.75%，未超30%。

资金压力可见一斑。

作为非上市公司，卓越财务抗风险能力较弱。而上市想要好的估值必须要有强规模。这也是卓越飞速扩张的背后意图。

而负债高企、违约频繁的房企，导致资本市场对于地产行业的不感冒，也让卓越的谋划或陷入巨大的深渊。

高质量时代，高周转模式的卓越还能走多远？只有时间能给出答案。