网上尽调都要注意哪些问题呢？

“概览信息”

住房类型:即住宅、商住等等，住房类型决定了产权期限和住宅用途，也决定了未来的升值空间和价格参考比。金融机构也会根据这一属性决定贷款的成数，一般来说住宅贷款的成数最高。如果想要买的是住宅，要注意拍卖平台里即便选择住宅用房但是里面还会掺杂一些办公用房、商住房等，要注意结合房屋用途等信息排除掉；

所在区域:拍卖标的坐落的区域，在选房的时候已明确，但有的公告信息不够准确，要在标的地图上确认；

具体位置:拍卖标的的地址，一般在拍卖标的的标题有写，需要结合地图明确具体位置，方便下一步实地尽调；

第几次拍卖：标题会注明是第几次拍卖，以阿里拍卖为例，标题有第一次拍卖、第二次拍卖、变卖、重新拍卖、破产等；需要注意的是有的一拍并不一定就真的是“第一次拍卖”，可以在搜索栏里搜一下之前有没有过拍卖记录；

历史拍卖情况:本标的历史拍卖的时间、价格，如果不是一拍，推测下之前流拍的原因是因为存在重大瑕疵还是价格高了；如果是重新拍卖要了解重新拍卖的原因，之前是不是有人悔拍，悔拍的原因是什么，特别注意破产、凶宅等情况；

拍卖时间:可以看到距开始的时间，要注意这个时间，最好设置个提醒，避免错过参拍时间，特别是尽调工作最好在提前两周完成；

起拍价:拿到标的的最低可能价格，也决定了潜在的折扣空间，一般来说一拍起拍价是评估价的7-8折，流拍后，二拍在一拍的基础上再降10%～20%；

保证金:在页面有报名交保证金的字样，保证金的缴纳我们在接下来会写专题介绍，这里做个简要介绍。拍卖保证金是竞买人取得竞买资格的条件之一，竞买人没有按照数额和截止时间要求交付拍卖保证金的,不可以参加拍卖会。拍卖保证金的金额大小由拍卖公司基于拍卖标的实际情况而定,且参考评估值确定比例值,一般为评估值的10%～20%,特殊情况为评估值的30%,具体金额详见拍卖公司所发布的拍卖公告的“拍卖保证金”。保证金最好提前五天完成缴纳，避免因为账户和资格等原因错过参拍；

评估价:在前面法拍房市场的参与者中，我们有介绍，根据2018年6月4日公布的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，人民法院确定财产处置参考价，可以依次按照采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式对于拍卖的财产进行评估,委托评估作为兜底选项，机会会相对较少。

大家一般重点关注的评估报告中的评估总价、单价、评估时间，其中大家比较容易忽略的是评估时间。一般来说,从评估到拍卖都会经过一段时间(少则几个月,多则半年甚至一年以上)。而法院平时比较忙,不会每次重新拍卖都申请价值评估,这就造成了评估价是滞后于市场变化的。同时评估公司综合考量多种因素，带有一定的主观性。评估价可以作为我们对房屋价值判断的一个重要参考，但不必完全以其为标准。

竞价规则：事先了解竞价规则，尾款支付、加价幅度、竞价周期等，避免因为这些细节导致不必要的麻烦；在接下来我们会对这几个要素做专题介绍。

“竞买公告”

竞买公告：这里主要提示竞买人注意标的是否有限购、税费、占用、土地性质等问题，并不是每一套房子都会有这类“瑕疵”，但是这几类问题也是我们尽调中重点考察的内容；还有竞拍流程，可以参与模拟竞拍来先尝试；

拍卖法院：竞买公告里会告知是哪一家法院在主持拍卖，注意联系方式、联系时间、是否有预展等。现在大部分法院都把前期与意向竞买人对接的事宜交付给司辅机构去打点，可以根据页面上预留电话事先做个预沟通了解情况；

竞买人条件：注意基本条件是否满足，有的地区存在限购问题，不满足限购条件去竞拍反而会浪费保证金。但是即使在限购地区也会有不限购的法拍房，一般是外地法院拍卖的房子，但也要咨询确认；

优先购买权人：注意是否存在优先购买权人，优先购买权人是否参与竞拍。如有，建议咨询了解优先购买权人的情况，避免落空；

贷款咨询：页面一般留有可以法拍贷款的机构，可以电话咨询；事先可以了解下可以该标的是否可以贷款、可以贷款的额度、需要准备的资料和具体的流程等；

税费：需要注意缴纳方式是买卖双方各付各的还是买家承担。在北京法拍房的税费主要是由买家承担，但是法院暂时保留对房屋交易的个人所得税和增值税的征收权利，买家只需缴纳契税。但也要注意房产类型哦，比如经济适用房、两限房等缴纳的税费就更多一些。

“标的物介绍部分”

在这一板块主要介绍标的物的权证情况、所有人、房屋用途、土地性质、租赁和抵押情况等，但一般是不详细或不全面的，所以我们一般了解的内容是：

文书情况：有的标的附上了执行裁定书，可以了解到拍卖原因，我们在法拍房的来源里介绍了怎么去实操；

楼高:即拍卖标的位于整栋建筑的第几层。和买二手房一样，法拍房楼层的高低不同，价格不一。一般来讲，楼梯房楼层过高或过低都较影响估值和成交；

总高:拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高,我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房；

面积:拍卖标的的建筑面积，别墅要注意，看实际面积和建筑面积对比，避免因大规模改建有过户问题；

房屋户型:在明确需求时基本上就明确了想购买的户型，多数公告上只陈列了面积但是并没有告知户型，需要在二手房网站上找到所在小区根据面积确定户型，最可靠的是根据实地尽调结果，实地感受采光通风等；

房屋装修情况：较多法拍房的照片都没有拍到房屋里面，一定要去亲自看看装修情况以及注意公告中是否表示装修、家具之类包含在标的里，是否提示现状交付，否则可能就是你相中了人家的装修但最后只能拿到一个毛坯；

区域配套:拍卖标的所属小区的交通、医疗、商业配套的情况,可以先在地图上查清。

小区名称:拍卖标的所属的小区，很多法院公告和评估报告里没有告诉具体的小区，要通过地图来确认，确认后要在二手房网站上搜索确认；

小区情况:拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。

这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值，主要是在各大二手房网站上查明；

市场热度：一个反映同类房源在近期市场的关注度指标。通过搜集各方挂牌及看房的情况,综合得岀市场热度,通过这组数据我可以初步判断出此房未来好不好出售,此组数据越大,说明此房越好岀售;反之越低,可能此房不太好出售或卖不起价。

不过,有时候数据也会骗人,有些小区此数值非常低,并不是因为不好出售,而是自住率极高,没有房子出售或一出来马上就卖掉了,所以一定要去现场做市调。

建筑年代:拍卖标的的建造时间。这个决定了金融机构贷款的年限。现在就北京地区而言一般2000年之后的房子是比较好出手的。

市场价：一套房子在二手交易市场可以成交的价格。我们一般需要参考的是相同小区,相同户型的二手房最近的成交价格，在二手房网站上查询。一般会有人参考均价和挂牌价，但是均价一般平均了各个户型，户型不同单价差异较大。挂牌价和成交价有的差价可能不止几十万。

其实网上尽调做好了可以节约我们不少时间，但是绝对不能只做网上尽调哦，一定要实地去看一看，下一期我们就为大家介绍线下尽调的具体注意事项。