哪些地产项目还可以投

自2021年下半年房企进入集中爆雷潮以来，地方龙头房企一直有逆市崛起之势，比较明显的反应就是近半年的土地招拍挂市场，除了国央企和城投平台外，剩下的拿地主体基本都是地方龙头房企或者地方性的中小民营房企。从我们目前的业务操作情况来看，该类融资主体主要分两种类型，第一类是以房地产开发为主营，但稳健发展，比如一般是开发完这个项目的现金流再去拿新项目，也即现金流稳定；第二类是集团旗下有实业+地产等板块的业务，且实业发展稳健，从而带动地产的勾地+稳健开发。上述开发商的常规融资需求主要是净地抵押融资（主要原因是在建工程的抵押融资存在难度），比如这些开发商一般是自有资金先拿地，但因目前形势下银行针对非国央企和优质百强龙头的开发贷放不出来，因此才寻求外部抵押融资合作。需要说明的是，我们虽然也乐于操作他们的土地前融业务，奈何目前招拍挂市场基本是国央企开发商和城投平台的“天下”，除了勾地项目，上述类型房企能成功竞拍的项目并不多，从而导致前融需求相对不大。具体业务操作方面，以下再做简单示例：

融资金额：土地款50%-70%之间。

融资期限：一般是6+6个月。

放款方式：一般是明股实债或者委贷。

风控措施：股权质押、土地后置抵押和集团担保。需注意的是，针对民企开发商，这些风控条件为必备项，也即基本没有松动的空间。

为便于说明，我们简单总结一下当前各类投资机构需注意的业务操作要点：

1. 目前行情下，虽说大部分地产投资机构都能允许城投平台或者国央企开发商类融资主体的准入，但最终还是得看项目本体和当地市场销售去化情况等，因此对区域的选择仍然是重点，比如西南区域（成渝地区外）和西北区域的项目机构端就一直非常谨慎。

2. 去年上半年，很多开发商积极拿地并引入了土地前融机构，目前到了土地前融机构的退出时期（一般土地前融的融资期限都不超过一年），但行情变化后开发商又拿不到银行的开发贷，因此目前上一手前融机构退出后，大部分开发商想在抵押的土地释放出来后继续做净地/在建工程的抵押融资。近段时间，上述前融资金置换类的融资需求找我们的还比较多，但要么是主体已无法准入，要么是当地市场变化较大（特别是疫情影响下），因此我们也不再考虑这类业务。当然，如果是项目特别优质且当地市场确实坚挺的，则个案处理，只不过融资成本有所提高，开发商也不得不去接受。

3. 有个问题需要注意，目前的市场行情仍旧不太稳定，由此导致机构端对融资主体和项目研判容易出现短期内的态度变化，比如在研判某个开发商的时候，当天还是正常的，过几天就出现暴雷和负面信息，这时要过风控的这一关就非常难了。简单来说，投资机构和开发商都需要关注机会成本的问题。

4. 从合作方式来看，不同性质的开发商已有不同的融资需求，比如部分国央企开发商出于降负债的考虑，目前只考虑真股或者股+债的融资模式，而部分国央企开发商则仍然坚持明股实债或者纯债权的融资模式。相比之下，民营开发商对融资模式的接受度则高出不少，不管是真股、股+债、眀股实债，目前能融到钱就是王道，因此具体的融资产品、放款模式反而变得更为次要。