克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
行业从去杠杆到稳杠杆、全面落实两“支持”。
今日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议强调，扎实推动稳经济各项政策落地见效，保市场主体保就业保民生，确保经济运行在合理区间。央行行长在发言中再次重点提及房地产，督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行；适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，居民家庭部门稳杠杆。
就房地产行业而言，释放哪些政策信号？未来房地产金融政策、地方调控政策又将如何演变？
聚焦全国稳住经济大盘电视电话会议，释放强烈的撑地产信号：
其一，房地产行业从去杠杆到稳杠杆。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。居民家庭部门稳杠杆，支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款。
其二，全面落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。2021年，房地产业增加值77561亿元，比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点，对GDP增长贡献率达到4.6%。受疫情影响，短期经济下行压力加剧，而在经济稳增长的政策大环境下，撑地产更显重要。
02 122省市政策放松但力度较弱 市场加速下行4月百城同比跌幅扩至60%
2022年以来，122省市政策放松，但政策力度较弱。其一，23城放松限购。例如南京，非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房，六合、溧水无需社保可购1套房，但全面取消二手房限购的当天便被叫停。其二，32城放松限贷。例如郑州，认贷不认房，贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策。其三，13城放松限售。例如苏州，二手房限售年限由5年降为3年。其四，43城财税托市。例如南宁，留邕人才、教职工购房契税全额补贴，普通市民购买首套房契税补贴50%。
受疫情影响，房地产市场加速下行，百城成交同比跌幅扩至60%。2022年4月，100个重点监测城市商品住宅成交2053万平方米，环比下降22%，同比跌幅扩至60%。其中，一线城市成交同比下降48%，上海市场陷入停摆。二线城市成交同比下降60%，武汉、宁波、重庆等同比跌幅皆超70%。三四线城市暂以62%同比跌幅居首，徐州、东营、湖州等不仅成交持续低位运行，而且打折降价愈加频繁。
03 房地产金融政策逆周期调节 支持房企融资、放松居民按揭拉动购房消费
我们认为房地产金融政策有望实行逆周期调节，房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆。
一方面，支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，帮扶企业经营尽快回归正轨。针对“暴雷”房企，也要给出实质性的解决方案，以便提振市场信心：
其一，改善房企融资环境，加大民企融资支持力度。支持房企合理的融资需求，尤其要加大民企融资支持力度，积极运用债券、中期票据等多种融资工具，全面提升民企融资额度，并降低企业融资成本，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨。
其二，对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响较大、经营暂遇困难的房企，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。对还贷困难的企业，鼓励展期或续贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房企，鼓励金融机构按照市场化方式予以展期或续贷，为企业接续资金。
其三，对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持。金融机构要做好企业或项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务，有序引导出险房企有序出清。
其四，区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，改善出险企业资金面。房企融资评判不单纯依据企业的偿债风险等级，而是在项目层面有所区分。即便是出险房企,也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，并通过优质项目销售回款，间接改善出险企业资金面。
另一方面，全面放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善购房消费，引导房地产交易尽快恢复正常化。
其一，全面下调首付比例。除了一线城市之外，二线及三四线城市首付比例或将参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限购城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。
其二，放松限贷政策标准。例如认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。
其二，继续下调房贷利率。在全国首套房贷利率下限减20个基点之后，央行或将下调全国二套房贷利率下限，并向相应期限LPR靠拢。各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策，继续下调首套以及二套房贷利率，并参照全国房贷利率下限执行。
04 地方放松政策频率及力度加码 弱二线及三四线将全面取消限购、限售
我们认为地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售。
具体而言，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，长期来看房价仍面临一定的上涨压力，短期内调控政策较难退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落户，支持其购房消费，各类人才可以通过落户变相获得购房资格。
弱二线以及三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场依旧面临较大的下行压力，仍需在政策层面予以呵护，积极出台有利政策，有望全面取消限购、限售等限制性措施，以便于提振市场信心，刺激刚需以及改善性购房消费，扭转市场下行预期。
压力城市更要通过财税刺激托市，积极支持多孩家庭、各类人才等购房消费：其一，下调房地产交易税费。例如购买首套房可以免征契税，购买二套房同样可以减半征收契税。其二，实行购房补贴。例如奖励二孩、三孩家庭购房，凡是购买商品住房的二孩、三孩家庭，由市、区财政部门予以奖励。又如实施人才购房补贴，凡是大专以上学历的各类人才购房，给予一次性购房补贴，高素质人才可以享受更高的补贴标准。
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