住宅投资笔记-西安-2

作者：守望者

来源：静水深漩（ID：zealsaint111）

核心观点：

城市的工作机会是一种比较优势，不是绝对优势；

经济总量大的城市对周边城市人口具有较强的吸引力，该优势会不断自我加强，只到出现较强的外力改变或该城市的核心竞争力衰败；

西安相较于周边城市具有一定的比较优势，该优势将不断加强。

延续上一篇文章的投资逻辑（即四个要素吸引人口流入城市：教育资源，工作机会，居住环境，生活的便利度），本篇将讨论工作机会。工作机会和教育资源略有不同，由真实的工作机会及事业梦想构成，其中后者更多依赖于高薪岗位数量、造富神话等因素。

一、概况

调查一个城市的工作机会是一个不那么严谨的工作，更多依赖于一些数据的推理和分析，在我们正式开始前，先来看一组统计数据：

备注：1 宏观数据来源于国民经济和社会发展统计公报

    2 薪资数据来源于第三方统计平台

基于以上的数据我们看大几个现象：

1.西安市生产总值高于周边的太原和兰州两个省会城市，弱于郑州。

2.越大的生产总值，体现了城市规模和机会，务工人口和购房人口倾向于从较低生产总值的城市流向临近省份较高生产总值的城市

3.西部省份平均工资差异不大，需要在后面进一步分析结构，讨论工作机会。

二、务工的逻辑

和朋友们在一起讨论房地产市场是，一直说中国房产要看人流，人流分为两个大的方向，务工需求和养老需求（本次我们不讨论养老需求）。说到务工需求，我们应从务工人员的动机入手分析整个选择过程，最后再结合目标城市来分析。下来我们先分析务工人员选择工作的动机和整个决策过程。

1.选择动机和决策过程：

务工人员选择工作的过程是一个梦想与现实博弈的过程。伴随着梦想务工人员从乡镇汇聚到城市，从城市汇聚到核心城市，导致整个流向的原因在于务工人员存在基础认知：大城市有更多的机会，大城市拥有更丰富的生活（这点属于分析框架的居住环境和生活便利度部分，放到这两个部分分别讨论）。通过对这两个基础认知的分析，得到两个脉络：

脉络一：村镇->城市->中心城市->一线城市或新一线城市

脉络二：梦（更好的事业/生活）->发展机会/工作机会->收入水平->发展空间->生活质量

第一个脉络比较好理解，务工人员从人口少的地方聚集向人口多的大城市。重点在于第二个脉络。务工人流因为对更好的事业或生活的追求离开出生的地方，走向可选择的大城市，此时开始了一系列的选择：第一个选择，是否拥有足够的发展机会/工作机会，与预期是否一致或差异过大；这一问题得到肯定答案后（如答案会否定，务工人员大概率会离开该城市，导致人口流出）进入第二个选择，工作机会带来的收入是否与预期相符（如拥有工作机会，但收入过低，也会导致人员留出，西部我们会看到这类工资较低的企业），如与预期相符，则进入第三个选择，增长空间，该选择主要是看个人发展空间（部分区域成长天花板较强，务工人员拥有较为熟练的技能后，很那得到进一步的晋升，这时会导致人口流出。造成这一结果的原因不在本次讨论之列）；当以上的选择都满足后，最后的选择在于，收入是否能提供较高的生活质量，这一点比较好理解，即使满足了梦想的需求，拥有一份相对满意的薪水，如生活成本过高，也会导致务工人员外流，比如一线城市过高的房价。

以上是对选择动机和决策过程的梳理，下来我们基于以上的梳理对应到一些可量化的指标上。

2.数据选择

大城市：城市对比用的数据选择起来较为容易，更高的GDP和更多的人口数量。GDP越大意味着经济体量越大，产业规模越大，能提供的工作岗位更多，拥有较高收入的可能。人口数量越多意味着需求越大，服务业越发达（如，我们可以看到越大的城市夜生活越为发达，相反村镇夜生活较为单调），提供更好的生活方式的同时也提供了服务业的工作机会。

发展机会/工作机会：民营经济发达程度决定了工作机会的多寡，一个区域高附加值，高收入行业占比，是发展机会的决定性因素。

收入水平：可采用城市平均工资数据，数据可行的情况下考虑加入支柱行业平均工资数据。

增长空间：这块缺乏特别好的数据可选择，只能通过聊天获得一些线索。

生活质量：生活质量和城市配套，生活成本（房价，教育，医疗等）有关，本次只讨论房价（一手均价和二手均价）和收入关系，其他部分在居住环境和生活便利度部分讨论。

三、数据对比和分析

1.城市体量和人口

备注：银川市公布口径为全市人口，考虑到总人口流出，且总人口较少，因为未做进一步挖掘

数据来源：国民经济和社会发展统计公报

从上表我们看到几个现象：

1)城市体量和人口正相关，即生产总值越大的城市，人口规模越大，且外来人口越多。

2)郑州经济体量大于西安，人口总规模差异不大。

3)太原，兰州，银川是三个距离西安近的省会城市，经济体量和总人口均小于西安，按照人口流向经济体量更大的城市的逻辑，西安对这三个城市的人口产生吸引作用。从实际的访谈来看，甘肃，宁夏，山西部分人口确实流向西安，或在西安已置业。

4)西安常驻人口和户籍人口差异很小，这点和成都以及上海不同。流动人口高一方面代表了城市人口流入，一方面体现落户较难，目前尚无明确的证据表明西安属于哪一种情况。

看完整体数据后，我们进一步看一下近5年西安和西安周边省会城市数据情况：

数据来源：国民经济和社会发展统计公报

过去5年中，经济体量和人口总规模总变化比率为：

通过对以上两个表的对比发现：

1)过去几年总经济体量大的城市，人口增长率最快，绝对值更大。

2)过去几年中经济体量小的城市，尽管生产总值增长率不低，但人口增长率不及经济体量大的城市，其中兰州呈现负增长。

3)西安生产总值在过去几年中增长幅度低于郑州，但人口增长快于郑州。这于西安过去两年退出的人口落户政策有关。宽松的落户政策刺激了周边人口到西安落户。

4)西安和郑州经济体量在2014年时基本相同（西安，6257.18亿元；郑州，6783亿元），但2018年年底时，郑州生产总值比西安高1793.9亿元。较西安高的经济总量和增长速度，人口增长速度和增长率不及西安，一方面因为投资札记第一部分讨论的教育资源（西安高校资源多于郑州），另一方面可能与产业结构有关，也可能与同体量的城市较难出现人口流向倾斜。

经济体量和人口提供了一个较为宏观的视角，让我们看到过去5年，西安和西安周边城市经济体量与人口流动的关系，下来我们需要讨论决策过程的第二个部分-工作机会/发展机会。

2.发展机会/工作机会

发展机会/工作机会较难寻找到明确的数字佐证，更多的依靠对市场环境的访谈和了解。该部分依赖于支柱产业发展情况和民营经济活力。一个区域高附加值，高收入行业占比，是决定发展机会的决定性因素。

1)支柱产业

产值最大的行业通常是该区域的支柱产业（这个逻辑不是特别严谨，对于我们本次的推导和分析来讲相对有效）。

从上表可以看到西安工业增加值占比前五的行业为，计算机、通信和其他电子设备制造，汽车制造和电子机械和器材制造业。前十大行业中，除计算机、通信和其他电子设备制造属于中高收入外，其他行业属劳动密集型行业，人均工资较低。缺少高附加值，中高收入行业，使得毕业生工作选择空间受到限制。

2)民营企业：

西安的较大的民营企业以房地产，石化，医药为主，尤其是房地产开发企业。西安本土民营企业整体实力偏弱，近几年大的民营才陆陆续续的在或准备在西安设立分公司/办事处等，民营经济发展不足，成为西安前期工作机会偏少的主要因素之一。尚未找到衡量民营企业发展情况的指标。

西安的民营企业技术密集型企业较少，生产加工，流动运输类企业较多，大学毕业生务工选择空间较小。

3.收入水平

西安平均收入水平在全国重点城市排名中不具备优势，成为人口的限制性因素。

1)平均工资

西安和周边城市薪资对比情况见下表：

搜索平均工资时看到了个多个标准，有高有底，上表提供的平均水平更接近感知，考虑到该数据更多是几个城市的做工资薪水的比较优势分析，因此不做准确的数据深究。从薪资水平上看，西安相比较太原，兰州，银川无很大的优势。

2)2019白领求职工资

智联招聘提供的2019年夏季求职平均薪酬城市分布显示西安排列第30名（2018年为31名），具体见下图：

毕业生对西安整体薪资期望在很大程度上是雇主和务工人员博弈后的结果，从薪资期望上看，西安全国重点省会城市中排名不具备优势，从绝对数字看戏安和第十名的武汉相差1000元，和深圳（第三名）相差2807元。

西安相比较太原，银川仍具有优势。

从平均工资和2019夏季求职平均薪酬对比结果来看，西安在工作收入上排名不在前列，低于沿海重点城市以及成都，武汉等新一线城市，而相较于周边，西安仍具有一定优势。

西安平均收入和2019夏季求职平均薪酬的状况在很大程度上导致毕业生以及本地人口外流，该部分外流人口主要是长三角，珠三角以及北京，从列表上看该区域重点城市收入高于西安。

4.增长空间

增长空间和发展机会在判断逻辑上趋同，即该区域是否有足够的多高薪岗位和足够多的头部企业和高生产附加值知识密集型企业。

头部企业：这块重点考量各个行业头部企业在西安设立分公司或分部进度。从前期看和互联网，通信，电子设备制造的企业开始在西安设立子公司或分部，这部分为西安带来增量工作岗位。例如，三星，华为，中兴，ThoughtWorks，施耐德，intel，博世，艾默生，镁光半导体，壳牌，普华永道等企业，考虑到篇幅问题，这块不做逐一列举。一个区域头部企业数量，代表了该区域经济发展的阶段，越多的头部企业越容易吸引务工人员流入或留下。

高薪岗位：拥有足够多的头部明星企业是吸引务工人群的重要因素，下一个核心点是这些企业是否吧高收入岗位放在西安。这一问题我掌握的信息显示正在好转，企业逐步在将一些高薪岗位放到西安，但从整体看相对有限。这点西安好于太原，兰州，银川，但弱于成都及一线城市。

高附加值知识密集型企业：除掉大的知名头部企业外，高附加值知识密集型企业数量相较较少（如，建筑设计所，从事并购业务的律所等），这类企业主要位于一线城市业务覆盖全国，这一现象短期将持续。

西安在工作机会上相较周边几个城市拥有比较优势，相比较过去也有较大的改善，但整体来讲头部企业数量有待进一步提高，高薪岗位较一线城市偏少，导致这类务工人员外流（比如建设设计，律师，公募基金公司等等）。从中期长期来看，西安随着人口进一步的汇聚，会有更多企业将在西安设立分公司或子公司服务于中西部地区，使得西安逐步成为企业管理中西部市场的中心，但西安在总部经济方便不会有大的发展，总部仍将大量的保留在一线城市（详见前期的商业地产投资）。

5.生活质量

生活质量由几个方面构成，收入，日常支出，房价，教育，生活环境，其中教育，生活环境放到下两个部分讨论，收入前面已讨论过，日常支出西安与其他核心二线城市差异不大且低于一线城市，主要的重点在于房价/收入比，下图是2018年国内主要城市房价/收入比：

从该表可看到，西安房价收入比为10.8，太原为14.6，兰州为9.4，成都为10.3，低于一线城市（北京25.4，上海26.1，深圳34.2）。较低的房价收入比意味居民压力较小，拥有更多的收入可用于其他方面开销。过高的房价收入比将制约人口流动。

较低的房价收入比为西安吸引人周边人口落户提供了较大的比较优势。

四、总结

通过以上的分析和推理，我们看到西安的经济体量相较于周边几个省会城市拥有规模优势，将持续吸引周边省份人口流入，但工作机会和薪资水平是限制人口流入的主要问题，这一问题被较低房价收入比在一定程度上淡化。西安中高端收入人群将随着城市经济体量的发展逐步增加，但考虑到西安服务于中西部的定位，该部分人群的收入和数量不会达到一线城市的高度，且中高端行业的种类也较一线少。

总的来讲西安作为中西部在工作机会上拥有较强比较优势的城市，未来将持续吸引人口流入，从目前的产业结构看，以中低收入人群为主。

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原标题： 住宅投资笔记-西安-2