小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
近日，一则关于俊发集团旗下项目资金信托计划延长的信息，引起业内广泛关注。
4月25日，一份《关于中建投信托安泉560号(俊发林泉雅苑)集合资金信托计划延长期说明》在市场流传。
说明显示，安宁俊发城因疫情影响，导致销售缓慢，中建投信托安泉560号集合资金信托计划自动进入6个月延长期，至2022年10月23日止，公司承诺将在6个月内按时还款。
信托展期说明
随后，俊发集团有限公司（以下简称“俊发集团”）回应称，在市场严重下滑的同时，集团其他项目同步受挫，导致目前暂时的流动性困难，但公司依然积极筹措资金履行还款义务。
据资料显示，上述信托成立于2020年10月23日，存续规模2.433亿元，融资人为云南瑞玖房地产，保证人是俊发集团。
《小债看市》注意到，此前该信托展期12个月计划被投资人否决。
据投资人反馈，俊发集团下半年是偿债高峰，展期计划并不乐观，投资人提出要第一时间宣布信托到期，采取查封抵押物、用款项目等方式保全财产。
近年来，在融资渠道收紧情况下，俊发集团开始频繁借信托“输血”。2020年其与中铁信托、平安信托、中建投信托发售多个产品，募资额在3亿-4亿间。
2021年，俊发集团13.69亿商业物业信托受益权ABS终止发行，其对于信托融资更为倚重，与中航信托合资成立深圳俊航投资合伙企业，而后频繁向合资公司出质股权。
《小债看市》统计，目前俊发集团存续债券两只，存续规模40亿元，分别将于今年10月和明年3月到期，公司面临短期集中兑付压力巨大。
在离岸债券方面，主要由香港俊发地产有限公司（以下简称“俊发地产”）发行，目前仅存续一只美元债，存续规模2.37亿美元，票息11%，将于今年12月24日到期。
存续美元债明细
今年2月28日，惠誉将俊发地产长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。
惠誉表示，俊发地产的流动性及融资能力有所恶化，其在2022年10月及12月到期债务的再融资方面存在不确定性。
近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。
据官网介绍，俊发集团1998年创建于云南，发展于全国，是一家以“品质筑就生活”为使命，以“城市更新综合服务商”为定位的全国综合性投资集团。
俊发集团旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维业务生态圈。
俊发地产在昆明市乃至云南省拥有高品牌知名度，2009至2020年间一直是昆明市销售规模最大的房企。
2021年，俊发地产以171.7亿元的权益销售金额，再次卫冕昆明房企销售榜。
据克而瑞数据，2021年俊发地产合同销售额同比下降20%至530亿元，在房企中排名第57位，属于区域型中小房企。
克而瑞数据
俊发地产在云南省的市场地位强劲，且在旧城改造项目方面经验丰富。
截止2021年上半年，俊发地产总土储货值约2104亿元，在全国排63位，土地储备约为4年。
然而，俊发地产大部分土地储备位于云南省省会昆明市，其业务地域集中度风险犹存。
近年来，随着昆明楼市供应量大涨，俊发地产拿地又偏向于旧城改造，其整体周转率与毛利率均受到了影响。
2021年上半年，俊发集团实现营收87.5亿元，同比增长113.73%；实现归母净利润12.94亿元，净资产收益率从2020年末的18.26%降为5.2%。
截至2021年6月末，俊发集团总资产为1600.97亿元，总负债1236.65亿元，净资产364.33亿元，资产负债率77.24%。
从财务杠杆水平看，近年来俊发集团资产负债率缓慢提升，虽“三道红线”全部达标，但仍存一定杠杆风险。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，俊发集团主要以流动负债为主，占总债务的69%。
截至同一报告期，俊发集团流动负债有858.46亿元，主要以预收账款为主，其一年内到期的短期债务合计116亿元。
相较于短债规模，俊发集团流动性明显吃紧，其账上货币资金仅有66.12亿元，其中无限制现金45亿元，现金短债比从2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期偿债压力较大。
在备用资金方面，截至2020年末，俊发集团银行授信总额有643.57亿元，未使用授信额度为298.15亿元，财务弹性表面上看尚可。
银行授信
除此之外，俊发集团还有378.19亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计有313.1亿元。
整体来看，俊发集团刚性债务有441.67亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为36%。
从融资渠道看，除了发债和借款，俊发集团还通过股权、租赁以及信托等方式融资。
值得注意的是，俊发集团诸多项目与中航信托合作设立子公司深圳俊航，存在“明股实债”嫌疑。
去年12月，俊发集团两次向深圳俊航出质旗下地产公司股权，数额分别为9.7亿和4.1亿，今年1月俊发再次出质股权，数额达46.17亿元。
截至2021年6月末，俊发集团少数股东权益有109.9亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益却为-5553.75万元，明显于少数股东权益占比不匹配。
另外，随着融资环境趋紧，2020年以来俊发集团筹资性现金流均呈现净流出状态，分别为-26.57亿和-39.07亿元，再融资压力较大。
筹资性现金流净额
2021年10月，在行业趋冷和融资收紧背景下，俊发地产传出“裁员风波”，据悉俊发集团昆明大本营裁员30%，佛山优化的比例接近70%。
总得来看，俊发集团重仓的旧改项目规模大、周期长、回款慢，其整体周转率与毛利率有所下滑；公司债务负担较重，短期偿债压力较大；再加上融资环境收紧，再融资风险较高。
1998年，新中国近半个世纪的福利分房制度终结，中国正式进入商品房时代。同年俊发集团于云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。
2001年，李俊在昆明翠湖旁边开发了“俊园”，震惊了很多昆明人，年仅28岁的他也成为了昆明地产界的传奇
而正当春风得意之时，2003年李俊因行贿被批捕，经历了两年的监狱生活后。
出狱后，李俊与王石一起打造了“水晶俊园”，就这样他东山再起，又一次成为了云南地产界的领军人物。
2011年，俊发开启全国化布局，成都是其走出去的首站，随后又布局贵阳、海南等地，2015年拿下旧改项目杀入上海，后面还传出了总部搬迁上海的消息。
2014年，李俊第一次位居胡润百富云南榜首，身家达64亿，并占据了六年的榜首
2015-2017年，俊发地产实现销售分别为131亿元、190亿元以及381.3亿元，两年时间完成了销售规模翻三倍的增长，堪称“三级跳”。
然而，迎来销售增长的高光时刻后，俊发却陷入了瓶颈期。
2018年，俊发地产销售金额为550亿元，排名第49；2019年全口径销售金额为528.4亿元，行业排名第64。
相较于前两年的火速上升，俊发地产增长疲态尽显。2020年俊发地产全口径销售额为670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式落空。
近两年，俊发地产重新出征，开始加大对外省一线城市的投资。不过，旧改经验异地复制的困难暂且不说，在如今的大环境下，俊发逆势全国扩张的时机选择和空间余地可以说“生不逢时”。（作者微信：littlebond1）
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