观点 作者：观点地产新媒体
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尽管拿地总价较高，但从成本考虑，马鞍岛综合体地块楼面价5272.6元/平方米，仅为万科去年所获同区“地王”的1/3左右。
观点地产网 万科在公开土地市场再有收获。
6月23日，广东中山市公开出让4宗土地，出让面积1957亩，主要位于马鞍岛地带。其中起价最高的是翠亨新区起步区东五围地块，约为78.8亿元，这也是当天土拍总价最贵地块。
最终，仅经过5轮竞价，东五围地块便由万科、深业集团联合体竞得，成交总价81.9亿元，对应楼面价5272.6元/平方米。
中山作为深圳西部城市，无论是万科还是深业集团，过往都曾在这里进行布局。而迹象显示，两家公司此番联合拿地并不是临时起意，而是源于两年前所签署的合作协议。
投建未来之门
早在2019年4月，深业集团下属深圳科技园公司与中山翠亨新区旗下投资平台，按照7:3比例成立合资公司，据此共同开发建设和运营深中科技创新产业园。去年12月，双方合作的“湾区未来科技城”项目动工，总投资约27亿元。
2019年11月，深业集团、深业控股还与万科签署战略合作框架协议。当时双方约定，重点推动在深圳及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营的合作。
这也被解读为深业引入第三方共同推进临深的投资工作，但此后两年间两家企业鲜有具体合作落地。
就最新拿地是否与两年前签署合作存在关联，观点地产新媒体致电深业集团高层，截止发稿未获回复。
万科南方区域相关人士则向观点地产新媒体表示，马鞍岛综合体地块是深业、万科签署战略合作后首个落地项目。其续称，未来还会有“潜在合作机会”。
资料显示，该地块编号G28-2020-0145，出让面积1003亩（约66.9万平方米），地面计容建面155万平方米，地下总建筑面积上限228.5万平方米；宅地建面13.9万平方米，商业商务用地规划超270-280米地标建筑，并要求引进、开业运营一家国际级五星级酒店。
深业集团通过官微披露，地块规划为“大湾区西岸最具影响力的大型综合体、翠亨新区的城市新地标”，建设内容包括双塔形式超高层建筑“未来之门”、会展中心、联检大楼、岭南风情水街、文化设施、中小学、高端公寓及大型住宅社区。
深业集团还着重强调区位因素，表示地块与深圳前海自贸区隔海相望，是翠亨新区科学城的“核心组成部分”。“本项目处于深中通道中山方桥头堡位置，将成为深圳产业要素外溢抵达珠江西岸的第一站。”
上述所指深中通道，全长24公里，是深圳与中山实现城市对接的重要一环。从楼市的角度，深中通道的规划建设，也使得深圳的购房需求开始向西部的中山外溢。
第三方数据显示，深圳前海住宅均价10万+，而中山均价约1.5万元/平方米，其中马鞍岛均价约为2.5-3万元/平方米。
在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，深圳的确有购房需求外溢至中山，但总量仍不算多，一方面由于翠亨新区房价上涨较快，另一方面整体调控形势下，购房需求出现收缩。
“深中通道还没开通，房价也涨到一定范围，使得购房热情有所回落。”但宋丁表示，长远来看，深中通道开通将对翠亨新区形成实质利好，这也是包括深业、万科在内的开发商看好的原因。
布局中山
观点地产新媒体了解，过去三年万科在中山先后投资过古镇镇、民众镇、翠亨新区等区域的项目。尤其是临深的翠亨新区，2018年6月该公司以楼面价1.38万元/平方米，竞得翠亨首宗现房出售地块，并创下中山单价的纪录。
去年12月底，中山翠亨新区马鞍岛两宗地块集中竞价，其中G28-2020-0130地块被万科以楼面价1.5万元/平方米及配建人才房竞得，对应总价14.56亿元，溢价27.86%。该地块同样刷新中山楼面价纪录。
与深圳宝安尖岗山地块类似，万科对高价地的开发以快周转模式为主导，拿地后半个月即今年1月中旬，马鞍岛地块便备案为“万科海岸花园”，总投资21.4亿元，并计划年内入市。
需要指出的是，6月23日万科联合竞得的马鞍岛综合体地块，其总价81.9亿元已创下该公司2021年以来单项目最高纪录。
据观点地产新媒体不完全统计，万科今年1-5月累计新增73个开发项目，全口径拿地金额约888亿元；总价较高的包括杭州运河新城02地块（40.6亿元）、无锡西漳8号项目（31.92亿元）。
相比之下，万科前五月在大湾区仅获取6个开发项目，对应总价约130.8亿元，权益对价96亿元；其中东莞占3个，珠海占2个，中山1个。除此以外，万科在广深两地首轮集中供地中并无收获，一度被质疑拿地策略保守。
尽管拿地总价较高，但从成本考虑，马鞍岛综合体地块楼面价5272.6元/平方米，仅为万科去年所获同区“地王”的1/3左右。
这体现了综合体项目的议价能力，代价则是承担项目所要求的商业、办公、酒店等配套产业的建设及运营任务，这部分耗费精力远大于住宅部分。
从建设运营能力看，深业集团主要开发过深圳深业上城项目，后者集产业研发、公寓、酒店、商业于一体；万科同样有过综合体打造经验，其中商业地产主要通过印力集团发展，此外也打造过会展交易类项目诸如万科前海国际会议中心。
被问及具体分工时，万科南方区域相关人士仅表示，公司与深业将发挥各自业务优势，做好项目综合开发。
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