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中国版公募REITs已正式起步。中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问及公募REITs小组组长、德邦基金总经理陈星德认为，随着公募REITs的有序推进，公募基金将充分利用自身优势，为投资者提供多元化的资产配置。另外，现阶段普通投资者对REITs的认知还停留在资产证券化等固定收益类产品的概念上，未来需加强对REITs项目的投教活动，引导投资者充分了解此类产品的收益和风险。
赋能巨量基建市场
陈星德表示，近年来债务融资比例持续提高，特别是基础设施建设过度依赖债务融资工具，在有效降低负债率、盘活存量资产上，资产证券化是一种非常有效的方式。
从投融资角度来看，陈星德认为，公募REITs对融资方和投资方都是非常好的资产配置工具。一方面，REITs对于物业或基础设施产权所有人而言，是很好的盘活、退出存量资产的工具，有助于其提高资本利用效率，改善财务结构。另一方面，对普通投资者而言，REITs不仅可以提供基于分红的稳定收益，而且总的长期复合收益率也相当可观。根据测算，美国、欧洲、日本等REITs指数的5年复合总收益率分别达到7.5%、8.3%、8.7%，甚至略高于各国股票收益率。此外，REITs与股票、债券的指数相关性低，可作为风险分散工具进行配置，优化投资组合。
优先支持短板行业
陈星德推测，此次公募REITs可能会优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理等基础设施项目。这些项目普遍存在投资回收期长、持有期收益低等问题，是基建项目中难啃的“硬骨头”。
陈星德表示，对参与PPP的社会资本及建筑企业而言，其自有资金在2016年至2017年的PPP爆发式增长中已被大量消耗，资产周转率不断下降，基建REITs可使这些企业的业务从“投-建”转变为“投-建-退-投”的商业模式闭环，走上可持续发展道路。
此外，在陈星德看来，税收问题是推动REITs发展的关键。陈星德认为，REITs持有并经营资产所承担的税负，不应大于投资者持有并经营资产所承担的税负，否则无法起到资源优化配置的效果。陈星德建议按照国际惯例，以税收驱动为基本指导思想，对我国REITs的设立和经营给予明确的税收政策。
业务布局需审慎
公募REITs与基金公司目前管理的公募基金产品相差迥异。以往公募基金的投资标的以二级市场股票、债券等标准化资产为主，即使部分接触过一级市场项目，所涉及的基础设施建设项目也并不多见。
在陈星德看来，对公募来讲，寻找到合适项目是一大挑战。优质的基础设施建设项目通常控制在地方政府和大型国企手中，而此类机构手中的现金流较为充沛，地方政府很少有动力将此类项目通过REITs进行证券化。
陈星德认为，公募REITs的产品设计环节，是显著区分公司能力的一大指标。公募REITs横跨基建与金融两个领域，产品交易结构略显复杂，使得实际操作难度较高，公募基金在设计产品时应当尽量降低产品复杂度，降低产品嵌套关系，以减少产品费用的消耗，从而提高产品收益率。
陈星德表示，对基金公司来讲，在开展公募REITs项目时，不仅在股权上对基础设施建设项目进行投资，而且要对标的项目进行日常管理以获得更好回报，这些都对公募基金的专业化团队、运营管理能力、业务经验等提出了更高的要求。德邦基金2019年就设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部，对REITs资产已有一定研究积淀，希望能为投资者带来优质的公募REITs产品。
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