高额税费弯弯绕:7000万的豪宅竟然要2000万的税?

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2021-05-13 13:57 2752 0 0
注意这几个信息,捡漏机会不难找到

作者:鲸哥

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

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去年8月,司法平台上一套标的为“上海市红松东路1099弄15号2002室”的房产被竞拍者以69228921.37元(约7千万)的价格拍下,比评估价5287万高出了1636万。

该套房屋的市场价在7161万,7000万成交的价格要比市场价低了100多万,或许大家会觉得捡漏了。

然而,令人错愕的事情在后头,这套房子不仅没办产权证,而且来源还是继承。

我们请专业机构的人士粗略计算了该套房源所需要缴纳的税费:

房子没有办理产权证,也就是说当前房子的权利人还是开发商,所以要办理二次过户,每过户一次要缴纳契税和印花税。

房子被执行拍卖前是原房主继承得来的,需要缴纳增值税和个人所得税,而且税费由买家承担。

上述的几项税费合计要2093万,加上成交价7000万,该房产的成本达到了9016万,比市场价竟然高出2000万元左右。

明明总价7000万的房产,竟然还要交2000万的税费,实在不像话。

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1、那么针对具体情况所需要缴纳的税费,是否需要法院公布在竞买公告里呢?

大众普遍认为,法拍房的房主自己不可能联系到,也没有充足的时间去跑相关部门,对于具体税费的计算也不是很懂,如果在拍卖网站上没有公布,法官也没有告知这一信息,如果出了问题,责任不应该在买受人自己。

2、那么法院应不应该将具体税费公布在司法拍卖平台上呢?

我们也联系到了相关负责人,他表示法院一般情况下会查询房屋产权信息以及有无查封、抵押等情况并公布到竞买公告中,但具体的税费需要自行联系相关部门进行咨询,这一点也会在竞买公告上说明。

对于是否将具体税费在竞买公告中标明的问题,也欢迎大家在文章下方留言讨论~

同时,我们也总结了影响税费计算的三种情况供大家参考:

1、二次过户

首先需要明确的是,二次过户不是第二次过户,而是需要过两次户。

多数表现在房屋产权人是房地产公司,实际所有人(被执行人)还没有从地产公司过户,需要二次过户,房产证上的产权人才能过户到买受人名下。

每次过户,都需要支付相关税费,所以一旦涉及到多次过户,需要缴纳的税费不仅计算规则复杂,并且缴纳额度也会很高,更别提还要一次一次得往交易中心跑,一旦其中任何一方经办人不配合,就会产生麻烦。

2、产权人是公司还是个人

购买法拍房时房产归属个人名下还是公司名下有很大区别。根据当前的法律和政策规定,个人持有的住房无需每年缴税,而公司名下房产每年都要缴纳房产税和土地使用税,购买时需要额外缴纳“土地增值税”。

拍卖的房产证上注明的权利人有些是公司,有些是个人,还有个人和公司混合的情况。产权不同,在缴税过户流程中,需要缴纳的税费金额差异巨大。

3、房产的来源

来源不同其过户时承担的税费也不相同。继承或赠与得来的房屋再进行过户交易的话,缴税方式与普通过户不太一样。

法拍房的权利来源是赠与、继承等特殊情况,需要缴纳的税费会更高。

赠与、继承所得的房产,在交易中心办理过户缴税时,个人所得税依照交易价格的20%征收。

当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时,且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”,那么在买受人办理过户时,税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。

最后在这里提醒大家:

竞买法拍房的时候一定要仔细看好房子属性、产权,“二次过户”和“第二次过户”完全是两码事儿。对房屋进行详细尽调的同时,仔细阅读竞买公告,确认税费负担情况。

除了要判断房屋是否有高额税费外,还要判断房屋是否有占用、是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能确保法拍房交易不会出现重大问题。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 高额税费弯弯绕:7000万的豪宅竟然要2000万的税?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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