作者:鲸哥
来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)
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去年8月,司法平台上一套标的为“上海市红松东路1099弄15号2002室”的房产被竞拍者以69228921.37元(约7千万)的价格拍下,比评估价5287万高出了1636万。
该套房屋的市场价在7161万,7000万成交的价格要比市场价低了100多万,或许大家会觉得捡漏了。
然而,令人错愕的事情在后头,这套房子不仅没办产权证,而且来源还是继承。
我们请专业机构的人士粗略计算了该套房源所需要缴纳的税费:
房子没有办理产权证,也就是说当前房子的权利人还是开发商,所以要办理二次过户,每过户一次要缴纳契税和印花税。
房子被执行拍卖前是原房主继承得来的,需要缴纳增值税和个人所得税,而且税费由买家承担。
上述的几项税费合计要2093万,加上成交价7000万,该房产的成本达到了9016万,比市场价竟然高出2000万元左右。
明明总价7000万的房产,竟然还要交2000万的税费,实在不像话。
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1、那么针对具体情况所需要缴纳的税费,是否需要法院公布在竞买公告里呢?
大众普遍认为,法拍房的房主自己不可能联系到,也没有充足的时间去跑相关部门,对于具体税费的计算也不是很懂,如果在拍卖网站上没有公布,法官也没有告知这一信息,如果出了问题,责任不应该在买受人自己。
2、那么法院应不应该将具体税费公布在司法拍卖平台上呢?
我们也联系到了相关负责人,他表示法院一般情况下会查询房屋产权信息以及有无查封、抵押等情况并公布到竞买公告中,但具体的税费需要自行联系相关部门进行咨询,这一点也会在竞买公告上说明。
对于是否将具体税费在竞买公告中标明的问题,也欢迎大家在文章下方留言讨论~
同时,我们也总结了影响税费计算的三种情况供大家参考:
1、二次过户
首先需要明确的是,二次过户不是第二次过户,而是需要过两次户。
多数表现在房屋产权人是房地产公司,实际所有人(被执行人)还没有从地产公司过户,需要二次过户,房产证上的产权人才能过户到买受人名下。
每次过户,都需要支付相关税费,所以一旦涉及到多次过户,需要缴纳的税费不仅计算规则复杂,并且缴纳额度也会很高,更别提还要一次一次得往交易中心跑,一旦其中任何一方经办人不配合,就会产生麻烦。
2、产权人是公司还是个人
购买法拍房时房产归属个人名下还是公司名下有很大区别。根据当前的法律和政策规定,个人持有的住房无需每年缴税,而公司名下房产每年都要缴纳房产税和土地使用税,购买时需要额外缴纳“土地增值税”。
拍卖的房产证上注明的权利人有些是公司,有些是个人,还有个人和公司混合的情况。产权不同,在缴税过户流程中,需要缴纳的税费金额差异巨大。
3、房产的来源
来源不同其过户时承担的税费也不相同。继承或赠与得来的房屋再进行过户交易的话,缴税方式与普通过户不太一样。
法拍房的权利来源是赠与、继承等特殊情况,需要缴纳的税费会更高。
赠与、继承所得的房产,在交易中心办理过户缴税时,个人所得税依照交易价格的20%征收。
当法拍房的原房主获得房产的方式是赠与或继承时,且上拍公告中明确规定“由买受人承担全部税费”,那么在买受人办理过户时,税费将高出普通法拍房交易价格20%的个人所得税。
最后在这里提醒大家:
竞买法拍房的时候一定要仔细看好房子属性、产权,“二次过户”和“第二次过户”完全是两码事儿。对房屋进行详细尽调的同时,仔细阅读竞买公告,确认税费负担情况。
除了要判断房屋是否有高额税费外,还要判断房屋是否有占用、是否存在过户、交房、贷款等风险和问题。只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能确保法拍房交易不会出现重大问题。
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