克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
2022年行业规模大概率高位回落，不过从各地的亮点项目来看不乏结构性的投资机会，
2022年初地产开局依旧很“难”，多地疫情爆发，南方阴雨连绵也像极了惨淡的春节楼市：房企供货热情不高，30余城春节周零供应，即便累计春节两周，同比下降仍在2成以上；成交可谓“一降再降“，环比下降84%，同比下降四成，仅上海、佛山等少数热点城市同比持增，前期中央“双降”似乎并未对春节楼市产生较强的刺激作用。
01 期望低下致春节项目推盘、开门普遍不积极40城两周供应较往年同期下降2成以上
2022年春节假期房企推盘积极性普遍不高，主要是受到疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，除了上海、南京等少数热点城市在春节周（2022年1月31日-2月6日）有少量供应外，多数城市均为0供应，萧条程度可见一般。
从各地春节售楼处开放情况我们也不难看出端倪，多数城市售楼处处于“躺平”状态，仅留守1-2人值班，既无加推也无大型活动：其中上海仅有20余个售楼处开放，而深圳仅有50-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企整体销售积极性并不高涨，而北京受疫情突袭影响，今年售楼处也仅有54%保持正常开放。值得关注的是，武汉因去年四季度成交放量有限，房企态度比较积极，大部分企业春节期间持续“营业”，与以往仅有50%开放率形成鲜明对比。
结合春节前一周（2022年1月24日-1月30日）累计两周的新增供应来看依旧不容乐观：据CRIC监测，40个重点城市在春节两周（2022年1月24日-2月6日，下同）的新增供应量仅为434.4万平方米，较2021年同期下降了23%，刨除2020年新冠疫情影响与2019年对比，降幅也达到了20%。
二线表现较为亮眼，2022年春节两周推盘量基本与2021年持平，较2019年稳中有增，增幅达20%，主要得益于西安、苏州、昆明、宁波等城市在节前一周迎来一波供应放量。与之形成鲜明对比的当属三四线，春节两周供应量较2021年和2019年同期近乎“腰斩”，即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳，可见房企对于今年“返乡置业”并未有过于乐观的预期。
02 成交“一降再降”一线持稳、二线逊色 三四线未现显著“返乡置业”
总体来看，2021年春节楼市并未有明显转暖迹象，成交量“一降再降”，回落至低位。据CRIC监测，40个重点城市在春节周（2021年1月31日-2月6日，下同）成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到了13%。数据下滑背后是行业信心的全面滑坡，即便年前中央“双降”托市，对于购房者的刺激作用依然有限。
分能级来看，一线购房需求相对“坚挺”，成交持稳。春节周成交量同比微跌8%，主要源于去年基数较高，与2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海为例，春节周成交量同环比齐增，较2019年增幅也达16%，市场热度较高。一方面源于供应放量，另一方面居民购买力相对充沛，加之年初银行放贷周期均有不同程度的缩短，刺激刚需改善自住需求的集中释放。
二线成交表现略显逊色，11个典型城市春节周成交仅为15.4万，同环比降幅均在60%以上，跌幅较为显著的当属武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛、昆明等内陆和北部城市。以武汉为例，延续了去年12月的低迷行情，客户到访呈现出显著的两极分化：主城区内的刚需刚改项目春节周来访量可达到两位数以上；但远城区，特别是产业聚集区的部分项目，还有主城区的改善或豪宅项目，来访量都非常少，春节单盘成交基本在0-2套之间。再如重庆，返乡置业成交占比趋于0，而案场到访统计中返乡置业客户占比也降至10%。而昆明有来访客户的27个项目中，21个认购成交为0，成都如是，主城五区春节期间有效订单不足50套。福州节前2个项目首次开盘，一个才成交3套一个成交5套。济南节前一个项目加推72套，蓄客一周仅15组，最终开盘去化率17%，比前期40%大幅下降。
三四线同样延续跌多涨少，分化加剧的市场特征，并未出现显著的返乡置业现象：东南沿海三四线城市诸如常熟、佛山、清远等春节周成交量虽然环比回落，但仍好于2021年同期，而洛阳、曲阜、开封等整体成交转淡，购买力迎来阶段性瓶颈，事实上，这些城市2020年便处于楼市下行周期，春节成交惨淡也在预料之中。部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，即便部分项目保持了高到访量，转化率也普遍偏低，一天成交量仅有1-3套，而CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中，约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本上20%，而且以价换量没效果，芜湖只有一个项目超过了10套，阜阳仅有三个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的，版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近200组，但也只认购了4套。
03 首置改善主导仅宁波、杭州、西安等个别城市核心片区 大幅倒挂和无竞争项目仍热销
虽然行业整体下行趋势未变，但“瑕不掩瑜”，聚焦春节期间的热销项目，我们不难发现以下一些共性特征：
一是主要集中在杭州、宁波等热点城市的热点片区，尤其是片区处于断供或是倒挂状态，开盘去化率普遍较高，以杭州万科·河语光年府为例，属运河新城核心区“独苗”项目，春节期间销售套数高达298套，可谓低迷行情下的“一抹亮色”。而西安中国铁建·万科翡翠国际因教育、商业、医疗配套，加之15000元/平方米（1倍）一二手倒挂价差，也迎来“3万人摇号”的盛况。二是刚改和改善需求持续释放，政策层层加码后投资客已然全面“退场”，居民购房开始复归理性，逐步回归为自住需求为主导，热销户型主力面积段集中在100-130平不等。三是热销项目优惠让利幅度普遍较低，更多的优惠集中在增加首付比例上，可见在整体行情下行大背景下，多数房企倾向于快消，加速资金回笼。
综上，2022年开局依旧很“难”，中央降息降准，信贷放松似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盘积极性不高，各城市跌多涨少，购房信心全面崩塌，观望情绪浓厚。在这样的大背景下，我们认为，2022年行业规模大概率高位回落，不过从各地的亮点项目来看不乏结构性的投资机会，一方面对于购买力相对充裕的核心一二线城市仍是“兵家必争之地”，供应主导成交的市场属性使得其短期成交仍存在一定的释放空间；另一方面随着地价节节攀升，刚改、改善仍是大势所趋，同质化竞争压力下，后期也将更加考验房企差异化的产品竞争力。
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