观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
目前佳兆业能否展期信用债仍有待观察，若它能迈过这道坎，接下来的路或许会光明一些。
近期，面临流动性问题的深圳房企佳兆业正忙于积极自救。先是宣布已就本金额约人民币10.968亿元的理财产品实施偿还措施，随后紧急处置了位于香港的2宗地。
11月25日晚间，佳兆业公布对美元债展期的计划，这预示着郭氏已经面临较为严峻的债务违约风险。近期发生在佳兆业身上的理财产品、私募基金兑付等问题更多属于非标资产的范畴，而如今它需要同时拆除信用债埋藏的“雷”。
在此之前，佳兆业未能分别兑付5850.13万美元、2987.5万美元的2023年、2025年到期美元票据的利息，正处于30天宽限期内，而期限将分别为12月11日、12月12日。有消息称，相关债权人已就此向投资银行及律所寻求专业建议。
佳兆业最新启动展期的是2021年12月7日到期的6.5%%优先票据，本金总额4亿美元。于公告日期，现有票据项下的未偿还本金额为4亿美元，计划进行交换要约及同意征求。
公告显示，佳兆业提供的交换及同意代价条件为：每1000美元本金额本金额25.00美元，即现金偿付2.5%；本金总额1000美元的2023年到期美元计价优先票据，新旧票据等量交换；以及资本化利息。
新票据将于2023年6月6日到期，仍按年利率6.5%计息，悉数以现金支付，或倘若佳兆业选择到期日以外的任何付息日以实物支付利息悉数支付有关利息，则按年利率7.5%计息，于每半年期末支付。
实际上，近两日REDD已援引知情人士说法称，佳兆业计划提议将4亿美元到期票据延期一年半，并可能不包括先行支付的现金或额外的信用增级。
观点地产新媒体了解，境外发行的高息债券面临到期兑付压力时，一般可以采用同意征求、交换要约、协议安排等解决方式。协议安排多用于债务重组，交换要约及同意征求则出现在债务重组前；其中交换要约通常需要100%投资人同意，同意征求则对一般仅对重大条款需100%同意。
今年10月，鑫苑置业、海伦堡都曾针对即将到期的美元债启动交换要约计划，当代置业则曾宣布对10月25日到期的2.5亿美元优先票据采用同意征求方式。
对于佳兆业而言，目前它为投资人开出的现金偿付2.5%，新票据沿用原有利率等条件，与常见做法无异，但至少需要接纳交换的3.8亿美元（相当于95%接纳率）。也就是说，在11月25日12月2日征求期内，若最终接纳率低于95%，交换要约及同意征求将自动失败。
纵观整个展期方案，流动性承压的佳兆业已难以提供诸如提高票息等现金补偿条件。但相比于这点，不补充增信措施或许才是真正左右事态变化的问题所在。
企业在融资时为了提高信用等级，会提供相应增信措施。常见方式是通过担保人提供保证担保，范围涉及债券本金、利息、违约金、损害赔偿金等，实现债权的全部费用和其它应支付的费用。而且，这多发生于信用状况相对弱的发行主体之间。
在今年寻求债务展期的内房企中，国瑞置业于1月上旬对2022年到期的13.5%优先票据进行交换要约及同意征求时明确，现有票据未获担保，但新票据将由抵押品担保。具体担保方式包括对所持廊坊国兴、启东市国瑞置业所有股本予以押记，以及控股股东提供个人担保。
另一个案例是近期同样面临流动性压力的阳光城，对旗下8只美元债契约修订的同意征求以及3只美元债交换要约，后者交换的新票据由阳光城母公司提供担保，并由实控人林腾蛟提供个人担保。
阳光城为交换要约的三只美元债开出的新票据利率最高达10.25%，但最终经过期限延长，同意率也仅分别为87.98%、87.66%、92.41%，与85%的最低门槛相距不远。
这也是债务违约带来的蝴蝶效应，一旦发行主体有非标/信用债违约的事实或潜在风险，后续再融资能力便会受到影响，包括债券市场、银行授信等渠道都会严重受限，风险最终大范围传导。
但投资人或许同样进退维谷：若不接受债务展期，企业就面临破产清算的风险，而境外债的清算顺序在境内债之后；加上境外债没有足够抵押和担保，相比之下债务回收率也不及境内债。六年前佳兆业面临另一场危机时，境外债权人已对此深有感触。
一位香港资本市场人士就对观点地产新媒体形容，海外美元债的投资者现在是“砧板上的肉”，没有太多选择。
令佳兆业陷入当前困境的大背景，在公告中也有提及。
公告显示，下半年房地产商及为该行业增长和发展提供资金的资本市场经历了一个拐点。仅就佳兆业而言，穆迪、标普、惠誉先后将公司评级下调至C级，随后应公司要求撤回评级。但这加剧了佳兆业获得融资的难度，加上目前的短期流动性问题，导致发生若干贷款协议项下的若干触发事件。
尽管强调是“短期流动性问题”，佳兆业面临的挑战仍较为严峻。此前标普预计，佳兆业32亿美元将于未来一年内到期，再融资存在重大风险。
近期佳兆业已着手排雷，包括此前将香港屯门青山公路宅地出售，接盘方为曾有多次合作的“玩具大王”蔡志明，据悉或回流13亿港元；11月22日宣布锦恒财富兑付方案，计划按到期时间顺序分期兑付。
11月24日，远东发展联合新世界收购佳兆业参股50%的迅富国际，借此获得香港启德一宗宅地。该地块即曾经轰动一时的高银启德宅地，扣除相应未偿还本金、待售款代价后，迅富国际套现36.64亿港元，佳兆业对应则回流逾18亿港元。
目前佳兆业能否展期信用债仍有待观察，若它能迈过这道坎，接下来的路或许会光明一些
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