地产并购篇（八）：三种剥离方式的对比

在收并购中，经常会遇到一种情况：目标公司名下除了我们想要的土地资产外，可能还存在其它我们不想要的资产和业务。

如果直接采用资产收购，会面临几个问题：

1、面临需要完成投资总额的25%的限制；2、转让阶段需要缴纳高额所得税、土增税、增值税等税费，造成前期现金流峰值较高。

如果直接股权收购显然也不合适，毕竟公司名下有很多非目标资产和业务。

问题来了，有没有一种收购方式，既能在交易前期如股权收购一样不需要缴纳各种税费，又能实现只针对目标资产进行收购，且不受25%的投资额限制？

——有，这就是资产剥离，先将目标资产剥离至壳公司，然后再收购壳公司股权。

地产并购中的资产剥离方式主要包括：资产划转、公司分立、以土地或在建工程出资设立公司三种方式。

本文中，新芽将对从税负和实操难易程度两个维度，对三种剥离方式进行横评，文章稍微有点长，可以收藏转发，方便下次学习。

以土地或在建工程作价出资，主要过程包括，设立全资子公司，将目标资产作为出资投资到项目公司，待出资到位后，再受让项目公司的股权。

从表来看，在投资新设模式下，新设的公司需承担0.05%的印花税，和3%~5%的契税，计税依据为投入资产的公允价值。

而原公司，除承担0.05%的印花税外，还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税，具体来说：

1、增值税：

投资行为属税法上的视同销售行为，应缴纳增值税，计税依据为非货币性资产的公允价值与原始成本的差额，适用税率9%。

2、土地增值税：

房地产企业以土地使用权投资，应当缴纳土地增值税，根据增值的比例，承担增值额30%~60%的土增税。

3、企业所得税：

企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

主要过程包括，设立全资子公司，将目标资产作为出资投资到项目公司，待出资到位后，再受让项目公司的股权。

从表可以看出，根据相应文件，企业分立时，新设立企业承受原公司的土地、房屋免征契税和印花税。

而原公司，在企业分立模式下，涉及三大税种，具体来说：

1、增值税：

根据相关文件，企业分立时，如果将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他公司，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。但如果不满足上述条件，依然需要征收增值税。所以，我们在实操中，往往适当并入少量债务，以规避被认定为避税。

2、土地增值税：

根据财税[2015]5号文，在企业重组中，房地产企业的分立不能免征土地增值税，非房地产企业可以暂免土地增值税。但部分地区的地税局文件有所突破。比如青地税函〔2009〕47号文件规定，房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。

3、企业所得税：

根据财税[2009]59号文的规定，企业分立属于企业重组业务的一种形式。在符合条件的情况下可采取特殊性税务处理，此不详述。

资产划转有多种形式，本文仅介绍一种形式：母公司向子公司划转资产，即设立全资子公司，母公司将标的资产划转至新设子公司。

从表可以看出，资产划转模式下，子公司只涉及印花税，免征契税。

而母公司，在资产划转模式下，除印花税外，其它三大税种，具体来说：

1、企业所得税：

根据财税〔2014〕109号文，母公司向子公司划转资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以进行特殊性税务处理：划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2、土地增值税：

在特殊性税务处理下，由于划入方企业取得被划转资产的计税基础，以被划转资产的原账面净值确定。因此不产生增值，进而不产生土地增值税。

3、增值税：

同样，由于增值税是按照差额征收，而特殊性税务处理下不产生增值，差额为零。因而不产生增值税问题。

通过上述分析可以看出：单从税负孰重方面比较，三种方案税负由轻到重的次序为：资产划转＜公司分立＜作价投资。

但是在选择交易路径时，应结合税务和操作层面两个角度共同进行论证，综合比较，得出较优方案。

目前，国家对分立和划转是否需要满足25%的投资总额没有明文规定，部分地区认为分立和划转不属于“转让”行为，不要求完成25%的投资总额。

而以土地或在建工程出资设立公司则各地普遍认为需满足25%的投资总额要求。

根据<财税法>的规定，企业所得税若适用特殊性税务处理，则要求企业在重组后连续12个月内不得转让新公司股权。

如果划转设立的子公司或分立的新公司，需要短期内将股份出售给并购方，则不符合税法规定的企业所得税“特殊性税务处理”需满足的持股12个月的要求。

此种情况下无法实现节税税务筹划目标。

因此，收购方出于节约交易成本考虑，无法快速完成股权交割，只能退而通过股权代持等协议安排先行锁定交易。

而另一方面，根据公司法的规定，公司分立需要通知债权人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。

因此分立剥离的时间长、手续繁杂。因此在地产并购实务中，很少采用分立的方式进行资产剥离。

根据公司法规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。

如果公司在分立前对债务清偿事宜未与债权人达成书面协议，则收购方需要与被收购方就公司分立前的债务承担连带责任。

因此，交易双方不仅需要确定资产剥离范围，还需要确认公司分立中资产、负债、所有者权益的配比。

如果采用承债式收购的，则收购方需要确定承接债务的范围，并根据双方各自债务偿还范围，由目标公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议。

但从债权人角度出发，由分立后的公司承担连带责任对债权人实现债权更为有利，因此与债权人达成书面协议存在较大谈判难度。

正如上述分析，尽管分立模式税费较轻，但因为流程复杂、税负成本较高、不确定性因素较多，需对分立前的债务承担连带清偿责任。导致该种剥离方式已成为房地产公司资产剥离的鸡肋选择。

而以土地或在建工程出资、资产划转的资产剥离方式，则目前的地产并购实务中主要的资产剥离模式。