陌爷地产圈 作者：陌爷
来源：陌爷地产圈（gh_6e6c6fd48723）
当下房地产正处于大变革之中，房企也如同渡劫般在经历着生死局。
而市场周期下行，潮水退却才知道哪些房企是在裸泳。
与此同时，房企之间的分化也正在逐步加剧，可谓一半火焰、一半冰霜。
民营房企忙着渡劫，思考着生存，反思着上一轮周期中的莽撞。
而资金实力强，有政府背书的国企、央企等，则仅盯行业抄底机会，谋求逆周期发展与扩张。
NO. 1｜壹
手握300亿资金的花样年连2亿美元债都还不上时，选择将球踢给标普，才知道房企是有多“虚胖”。
千亿蓝光，因平安的一笔债务逾期，而被金融机构集体拉黑，最终现金流断裂而奄奄一息。
才理解房地产的本质就是金融，从来只会锦上添花，而不会雪中送炭。
当1.5万亿巨量债务压顶的恒大选择躺平，房企危机升级为行业系统风险，甚至牵连上下游时。
才发现压根没有大而不倒，有的只是穿越市场周期的定力。
两年前引入明星职业经理人，豪言冲击TOP20的新力也因商票违约事件，开始被资本市场所抛弃。
内资房企也逐渐被外资所抛弃。
处于舆论风口的美元债风波也让高杠杆房企战战兢兢。
佳兆业、富力、奥园等房企频频提前小额回购美元债，回应谣言的同时，也是在稳定资本市场的信心，但仍有些无力感。
中资美元债大户中，分为三个梯队：
第一梯队：恒大、佳兆业，存续规模均在100亿美元以上；
第二梯队：禹州、富力、绿地、花样年、奥园、融信，存续规模30-60亿美元；
第三梯队：建业、弘阳、阳光城、中梁、当代、鑫苑、海伦堡、金辉等，存续规模10-30亿美元；
第一梯队中，恒大已躺平，而佳兆业也在通过小额回购向资本市场传递正面信息。
第二梯队中，除花样年已确定暴雷外，绿地、禹州、富力等房企仍被财务状况恶化问题所困扰。
第三梯队中，建业的一封政府求救信也暴露了其资金状况，阳光城、中梁自不必多说，上一轮周期中高杠杆的后遗症仍然隐隐作痛。
而当代置业跟花样年一个模样。
美元债就像颗定时炸弹，每家房企的信用就是引线，一旦点燃，都会被外资所抛弃。
可怕的是美元债仅能借旧还新，一旦触碰到信用底线，窟窿只会越来越大。
美元债就像是一剂春药，药效果后尽是透支与空虚。
这场大洋彼岸的房地产行业的信用风暴，在未来半年到一年内都将持续。
NO. 2｜贰
行业“危机”的A面是当下房企爆雷不断，集中供地中民营房企选择集体躺平。
稳字当先的策略，也让后市再无黑马。
而当下房地产行业的B面则是能够逆势扩张，稳健得穿越市场周期的国企、龙头民企。
凭借稳健的经营策略、绝对优势的融资成本逐渐成为行业的主角。
二批次集中供地，叠加市场环境下行以及开发商三道红线，捉襟见肘的现金流让开发商紧绷神经。
国企在全国范围内大肆抄底，中海、保利、中铁建、招商、绿城等房企纷纷拿地。
凭借着资金优势在土地市场更是风生水起。
1-9月份，保利拿地共计花费了1041亿元，仅次于碧桂园和万科。
因恒大暴雷时间，保利重回前三仅是时间问题。
而据统计，仅中海一家，9月以来先后在天津、常州、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等地拿下22宗地块，累计花费超495亿元。
雪崩过后，恍然大悟，3年前郁亮高喊“活下去”，和李嘉诚的甩卖，都成了行业的“警世预言”。
即便中房协将召集部分房企在京座谈，摸排房企所遇到的困难。
但也仅仅是苦日子里的一剂蜜糖。
更多的目的是化解行业系统行金融风险，促进行业健康平稳发展，有助于生存，而无利于发展。
阳光城、中梁、融信、花样年等一众黑马房企，也逐渐开始去标签化。
稳健，才是穿越市场周期的定力。
而在保利、中海等央企逆势奔跑的背后，是民营地产大佬们落寞的背影。
属于他们的时代彻底过去了。
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原标题： 民营房企之殇
