陌爷地产圈 作者：陌爷
近期的地产圈依旧天雷滚滚。
翻看下百强房企名单，闽系房企中除了旭辉还算争气，年初在帝都拿了地，而且还拿到了发债绿卡，算是挽回一些颜面外。
最近融侨又被爆出资金链问题。
西南房企中，金科最终还是没能挺过去，引国资入场和保交付成为了现阶段最重要的目标，又给自己带了一冠不躺平的帽子。
苏系房企自不必多说，苏宁是最新倒下的，新城要不是老爷子那档事，提前卖资产降了些杠杆，恐怕跟中南就是难兄难弟。
而中南这边呢，陈锦石、陈昱含父女俩即便是在业绩发布会上同台道歉，承认交出最差答卷，也难以挽回投资者的信心和信任。
……
去年的房企在政策的组合拳重击下已经很艰难了，没想到最为艰难的时刻还远没有到来，甚至在加速筑底。
上半年的地产圈，最出风头的两家房企非绿城和滨江莫属。
前者是风头正盛、逆势扩张，无论是销售还是土储增长速度均排名第一，先是年初北京投资百亿，再是杭州。
绿城想得很清晰，要快更要安全。
而滨江则被地产圈奉为了区域深耕房企的教科书级代表。戚老板很高兴，因为今年的地平均利润都能到八个点
去年杭州一批次还只能努力得赚到1%-2%，当初同台竞争的房企大多都躺在了手术台上。
除了两位大哥风生水起外，浙系外围的小弟们显得尤为艰难。
并称浙系四小龙的中梁、祥生、德信、佳源，全都开始紧衣缩食，甚至进入了至暗时刻。
这么来看，杭州不仅有独立行情，还真是块福地。
F1.
起初是在温州偏安一隅的中梁，在后来受到碧桂园的启发，独创了阿米巴模式。
创始人杨剑，自创业之初就深刻明白一个道理：
走出去发展才是硬道理，就像温州七山二水一分田的地理格局，不走出去，没法养活800万温州人。
而中梁也确实抓住了上一轮周期中三四线棚改的机遇。陈剑想坐的是浙系的头把交椅。
一路狂奔6年，中梁闯入了TOP20，除了“三张表”不好看外，杨剑还是很满意的。
欢喜没能持续多久，5月初，中梁地产便公告寻求2022年5月2.61亿美元债、2022年7月3.96亿美元债交换要约及征求同意债务展期。
这也宣告中梁地产目前财务状况，很难应对即将到来的30-40亿人民币债务，基本上宣告暴雷。
现金流枯竭以外，中梁的销售也难以为继，三四五线的城市布局，在当下市场行情中已经很难卖得动了。
再回首，黄粱一梦。
F2.
与杨剑这位纯商人不同，佳源的沈老板并不一味得加杠杆，而是更会谋篇布局。
初中毕业后，沈天晴做了村会计，期间创办乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，随后他升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。
1995年，在嘉兴的一栋小楼房里，沈天晴创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。
沈天晴掌控的“佳源系”商业版图不断扩大。2016年，佳源国际在香港联交所主板上市，成为沈天晴拥有的第4个上市平台。
2019年，沈天晴提出三年内带领佳源国际冲击千亿的目标。
彼时，佳源的销售业绩288亿。
此时，三年已满，2021年录得销售额数据仅322.7亿，位列74位，勉强保住了百强阵列。
一向顺风顺水的沈老板开始思索着地产还是不是一门好生意。同时也在懊恼和烦闷着前不久一笔“蛇吞象”的大买卖。
9月，中天金融拟将中天城投100%股权转让给佳源创盛，作价180亿元。
但3个月后对价降至89亿元。
即便对价打了对折，沈老板也并没有想清楚钱的问题应该如何解决。
直至这笔交易发生违约，才逐渐暴露出佳源的资金危机。
目前佳源国际存续美元债7只，存续规模14.09亿美元，其中一年内到期规模有6.3亿美元。
佳源不仅梦碎千亿，同时也将会被财务困境持续困扰。
F3.
19年底，胡一平带领着老部将敲响了港交所的钟。第二天便在杭州城北拿了块区域地王，楼面价20327，后来限价29000，这就是后来的运河云庄。
德信去年在市场高位拿了不少地，合计32幅地块,耗资近322.55亿元。
究其逆势加杠杆的花招，主要依靠大量的非标融资，依赖各类民间资金和国企的资金池。
近期，德信的一则出售资产的公告引发了市场较大关注。
目标项目为德信AI产业园，出售目标公司54.54%股权，代价约为4.54亿。
持有物业的变现常理来说是投资逻辑中退出的一环，但对于德信而言确是一笔亏本买卖，根据公告预期将录得未经审核除税前亏损约1404万元。
因为要还一笔4月到期的2亿美元11.875%优先票据。
而德信下一道槛是一笔3.5亿美元债将于今年12月到期，利率为9.95%。
作为浙系老牌房企，19年喊出千亿目标后，胡一平对于杭州也提出了更高的战略目标——杭州市场销售额冲进TOP5。
现在看来，也越来越难了。
F4.
11月18日，对于祥生犹如噩梦，股价闪崩，跌超50%。而上一家市值在一天内击穿百亿的房企是新力。
祥生上市以来便饱受资本市场的争议，三年时间从100亿做到1000亿的市场规模。
对于无充足货币资金、无充裕土地储备、无充沛借贷额度的“三无”房企而言，可谓奇迹。
其周转速度甚至超过了碧桂园和中梁。
但就是这样的一批黑马，却连一个完整的冬天也没熬的过去。
祥生的大起大落，是这个最好也是最坏的时代所造就。
说说利好，近期的万人会议开始提振了市场信心。不仅对于房地产行业，也惠及整个社会经济。
对于会议内容还是等待官媒发布，不做过多揣测和推演。当下的经济形势已经不仅仅是经济问题，同时也交织了复杂的政治生态。
但有一点可以明确，经济面将会持续向好。
开发商还得再熬一熬。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“陌爷地产圈”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 浙系四小龙的黄粱一梦
