扒财经 来源 |凤凰网风财讯（id:fengcaixun)
与万达和鑫苑合作的“开诚布公”完全不同，建业和万达的合作始终带着“犹抱琵琶半遮面”的味道。
4月1日，建业集团通过非公开渠道透露，已与万达签署战略合作协议，拟将全部商业项目以整体运营管理模式与万达商管展开合作。
但万达方面对凤凰网风财讯并未回应此事。且截止发稿前，建业也并未在官网和官微上正式公布这一消息。
从建业的“主动”不难看出，胡葆森掌舵下的建业对资金的渴求已不再掩饰。早在3月初，就曾有媒体爆料，胡葆森抵京面见了王健林，“只要本周能到账的，什么条件都可以谈”，“愿意把已经抵押出去的几个商业项目的十年经营权益交给万达”。
如今，传闻得到证实，建业面临的大考全方位浮出水面。
01 业绩指标全线下滑
日前，水灾、疫情等多重不可抗力影响下的建业地产，“大方”地公布了2021年严重下滑的成绩单。
据披露的财报摘要：2021年全年收益约为419.59亿元，较2020年下跌3.1%；毛利率16.2%，较2020年下跌3.7%；本公司权益持有人应占溢利6.05亿元，较2020年下跌66.4%。
核心经营数据全线下滑。其中最令市场担忧的净利润下跌达40.4%。财报公布的第二天，建业地产股价大跌14.8%。
2021年初，建业地产曾制定了800亿的销售目标，但到年中时目标仅完成了约38.8%，管理层在业绩会上表示，考虑到灾情、疫情以及当前企业和行业的情况，公司将目标降低到700亿元。然而到年底，建业地产依然没有顺利完成目标。
疫情和水灾确实是避不开的“黑天鹅”。“河南房地产市场受疫情、下半年的水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落，结转物业面积减少，以致2021年度结转收入减少。”建业在年报中这样表述。
洪灾过后的9月份，建业一度向河南省政府提交了《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。
过去，土储99%集中布局在河南省的建业地产，曾是首屈一指的“河南王”
当暴雨、疫情等事件接连出现，区域深耕带来的对单一市场的过渡依赖，就让建业面临全盘折损的尴尬局面。
2021年全年，河南全省房地产销售额为8657亿，同比下降7.5%；省会郑州受影响尤为严重，房地产销售额为608亿，同比下降22.6%。
截至2021年12月31日，建业地产在建项目194个，其中位于郑州24个、河南省其他城市共167个及海南省3个，在建项目总建筑面积约为3265.8万平方米。
可以说，建业地产陷入流动性危机，是偶然，也是必然。
与此同时，建业产即便一度占据“河南一哥”的宝座，还面临着市场不断被抢夺的困境。
其近三年年报数据透露，建业地产2019年在河南省的市场占有率为7.97%，2020年降至7.24%，2021年继续下降到6.9%。
如今，开拓更多战场已无可能，继续盘活原有区域项目，成为建业不得不面对的难题。
02 抛弃规模，“安全”第一
建业地产执行董事王俊在3月29日举行的业绩会上表示，一方面，今年将去库存、清欠款、支出减控，另外一方面，将保交付、保结转、降本增效。
新上任的首席执行官杨明耀则宣布，基于稳健经营的发展策略，以现金流为出发点，今年的销售目标调到530亿。
杨明耀在今年春节刚过一周立即走马上任，或许为了体现降成本的决心，新任CEO薪酬仅为前任一半。
与此同时，完不成目标的建业，将今年目标再下调24.3%，大幅度开启“收缩”战略。
建业管理层这样表示，“2022年年初库存为280亿，计划新开盘486亿；按照2021年的水平，去化率达到69%就可以完成这个目标。”
从去年8月，建业地产向河南省政府发出求助信，到今年2月建业开启大幅裁员计划，建业已果断抛弃了规模增长，而是将重心用于维持经营安全，以及在本地项目的消化上。
从行动上，也体现了创始人胡葆森做“少、小、好”的思路转变。
王俊在业绩会上，将建业地产2022年的工作拆解为四个阶段：
一、二季度是平稳复工、去库存、清欠款、严控支出；
三季度是为8月份到期的美元债做好准备，如开源节流、解除监管资金、加大融资等；
四季度是保证资金安全，同时保交付、保结转，冲刺全年业绩。
根据其2021年年报，建业地产现金及现金等价物59.02亿元，加上受限制银行存款后，总现金98.48亿元，同比下降66.4%。
未来一年，建业地产应偿还的银行贷款23.99亿元，占全部银行贷款49.5亿元的48.46%。
未来一年，建业地产需偿还的外部金融机构借款12亿元。
此外，建业地产还有应付帐款及应付票据达328.32亿元、优先票据154.69亿元，其中31.6亿元将于一年内到期。
在手现金锐减，应偿负债高企，建业地产的流动性风险仍未解除。
针对今年即将到期的5亿美元债，建业给出的应对措施是：一是确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收帐款，减少坏账损失。二是不动产盘活，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活不动产。
除了自救，建业信心的恢复还需仰仗河南市场回暖。杨明耀称，2022年1-2月份，河南省商品房销售额为612亿，同比增长3.3%。同期，建业地产销售额为31.65亿，同比增长35.5%，预计3月份会实现环比大增。
“政府出台了多项支持政策，目前河南市场也在积极地转暖向好。”
如今，一季度已经过去，疫情仍反复不定，即便一再下调目标，留给建业的时间也不多了。
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