扒财经 作者：婷婷王
“50辆宾利堵车位”热搜揭开深圳宝能公馆长达近4年的停车位纠纷，这颗“定时炸弹”涉及开发商违规操作，也折射出深圳蒂固已深的车位争议。
6月5日，“女子称开50辆宾利堵截被占车位”话题冲上热搜。事涉深圳宝能公馆（又名宝能城市公馆）业主因车位占用问题发生纠纷，在地下停车场内发表过激言论。
流传出的现场视频中的女子称，“我的车位有买卖合同，这个车位谁敢说是他的？”并扬言要开50台宾利堵车位一个月。
（网传现场视频的部分截图）
据了解，事件的导火索是宝能公馆小区的车位纠纷。流出的小区业主聊天记录显示，开发商售卖公寓时承诺了“公寓专用车位”（赠送30年的固定车位使用权），部分公寓车位设置在住宅区楼下，并装了地锁。而住宅区业主认为车位是公用的，并且一部分业主声称购买了车位使用权，因此两方业主经常就车位发生纠纷。
小区物业人员曾向媒体称，开发商卖房时与宾利女车主签过合同，其有相关车位的使用权。6月5日，小区所在的福田香蜜湖街道办表示，就此事已多次开会协商，派出所也已经介入调解。宾利女车主网传有婚恋关系的男主所在单位深振业也进行了审查和处理通报。
后续据凤凰网《风暴眼》了解，小区物业已将公寓专用停车位地锁拆除，并在业主群表示，会积极主动搭建平台，尽快推进（车位协调）工作。
（相关方面的事件回应）
宝能公馆的停车位问题为这次纠纷埋下“定时炸弹”，而这背后折射出的是深圳车位能不能买卖，开发商是否违规售卖车位使用权，是否存在虚假宣传等一系列问题。
01 消失的停车位？
据凤凰网《风暴眼》了解，此前深圳宝能公馆在多个平台宣发了楼盘车位信息，从信息可见，项目住宅曾宣传车位比1:2，公寓则有车位比1:1.5、1:1.8两个版本。搜索小区二手房信息甚至能发现“带固定车位”的字样。
不过宝能公馆周边二手房中介人士告诉凤凰网《风暴眼》，“带固定车位”只是噱头，小区的住宅车位250元每月（租金），没有固定车位，根据深圳规定是公用车位，先到先停。
（深圳宝能公馆宣传信息截图）
据了解，深圳宝能公馆规划了-1、-2、-3三层地下停车场。但自2018年底小区业主陆续入住，便持续有业主投诉“负一负二停车位凭空消失”无法使用，导致车位紧张。
业主在领导留言板投诉称，小区销售时承诺1:2的车位配比，但入住小区两年多，直到2021年宝能地产及吉祥物业（宝能旗下物业）一直不给开放-1和-2停车位，物业曾经在负一负二层车位焊了卷闸门。后经过协商才开放了极少部分。
（宝能公馆业主在领导留言板投诉）
有业主称，停车场长时间封闭不给使用，但开发商卖公寓时却能承诺“专用车位”。而且车位属于业主公有，开发商出售、赠予车位却从未和业主协商。
对此事，深圳福田区香蜜湖街道办答复称，竹园社区党委已在2021年9月1日约谈了物业管理处有关负责人，管理处已全部开放三层停车位，目前开放1191个车位（其中负一层95个、负二层278个、负三层818个），并向宝能地产申请增加地下车位。
实际上，引发业主车位纠纷的不仅是宝能公馆，据了解深圳宝能城（西区）也因涉嫌违建，违规买卖车位被业主投诉。
（宝能花园城西区业主群部分截图）
02 开发商宝能埋下“祸根”
和宾利车主事件同样引起关注的是，开发商宝能“买卖与赠送车位使用权是否违规？”因为在大众印象中，深圳的车位没有产权，属于业主公有，不能售卖。
据凤凰网《风暴眼》了解，这主要源于2014年12月发布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》，其中明确规定，配建车位归全体业主所有且禁止买卖。但正式的《办法》迟迟未出台。
据深圳资深地产人介绍，有些开发商是按2019年的《车位管理和分配办法（示范文本）》（征求意见稿）执行的，其中表示车位可以租赁、受赠、购买。
但2014年和2019年的管理办法都是“意见稿”，没有正式生效文件，因而引发深圳车位归属权和交易的争议。
据了解，此前深圳相关管理办法因与民法典《物权法》有所重叠，计划将《办法》的制定发布进行梳理，所以没有没有出台“正式”的车位管理办法。
虽然深圳当地办法未明确界定开发商能否承诺专属车位、出售车位使用权，但民法典第二百七十五条【车位、车库的归属规则】要求：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
并且根据2020年3月1日实行的《深圳经济特区物业管理条例》要求，开发商在预售/现售时、合同中，必须把出售、附赠、出租的车位、车库数量公示清楚。而根据业主反应宝能项目并未明确这些信息，开发商在多方面涉嫌违规操作。
03 律师：业主有权要求恢复原状和归还盈利
关于车位归属问题，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，如果开发商真的存在将住宅区的“公共”停车位使用权，赠送给公寓区业主“作为专用停车位”，那么开发商此举明显侵犯了住宅区业主的共有权利，开发商属于无权处分。
开发商一方面有义务恢复原状，另一方面还应当赔偿在此阶段期间给住宅区业主所造成的损失。物业公司也有义务将车位恢复原状，如果在车位赠送期间还因此而获益了，相关的盈利也应当归还给业主。
（深圳宝能公馆实景）
王玉臣律师指出，一个小区不同的停车位，所有权可能是不同的，具体要看背后的手续。
目前的小区车位一般分为三类：
（1）符合规划的，在销售许可范围内的车位，手续完备的可以直接办理产权证。
（2）规划上没有，通过占用车道、绿化或其它公共部分改建的车位。这种一般没有产权证，但是从相关法律规定而言，产权应当归属于业主共有。
（3）人防车位。这种也比较多，产权归属国家，但是日常属于“谁投资谁获益”。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有；但是如果分摊到业主的购房款中了，使用权则属于业主所有。
“现实生活中存在大量的将公共部分改造为停车位的情况，但是业主往往是不知道或不清楚的，相关的收益也被开发商或物业公司掌控。业主可以通过一定的法律手段，比如信息公开申请、诉讼等方式核实清楚业主权益，另一方面通过法律手段进行确认，并拿回公共收益。”王玉臣表示。
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