观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
宝新置地由新体育更名至今仅不足三年，实际上土储大多是从“宝能系”收购而得。
近期宝能集团仍在为债务谈判而努力，另一边厢，年初传出与该公司实控人姚振华“分家”的姚建辉，也在目前形势下进行了资产“瘦身”。
根据宝新金融、宝新置地11月26日公告，双方各自的间接非全资附属公司沈阳宝新与沈阳市铁西区人民政府订立征收补偿协议。
据此，由于政府出台有关旧城改造的政策，铁西区政府同意接收目标土地连同相应的物业，应付代价为约人民币3.205亿元（约3.91亿港元）。
目标土地相应的物业为富友商业大厦，最早由2019年宝新置地6000万元现金代价收购凯升国际所得。但宝新置地未必会因为土地征收而将项目拱手让人，该公司提及，可能会参与地块平整后的公开拍卖。
对于宝新置地而言，截止上半年该公司仅有12个土地开发项目，总建面465万平方米，总投资金额约380亿元。
这也是姚建辉“分家”获得的核心资产之一，却存在着去化慢问题，如何盘活并释放项目价值，或许是他最关注的事情。
在此之前，宝新置地已相继剥离海鲜买卖业务，并出售南宁、沈阳项目。
宝新置地于最新的联合公告中指，沈阳市铁西区人民政府已告知公司，在当地近期出台有关旧城改造政策后，富友商业大厦位于可被征收的土地上。
根据征收补偿协议，铁西区政府同意就征收富友商业大厦向沈阳宝新补偿约3.205亿元（约3.91亿港元）。
据观点地产新媒体查询，2019年5月，宝新置地宣布完成收购凯升国际全部股权，现金代价为6000万元。凯升国际当时的主要资产为沈阳铁西区一宗商业用地，即富友商业大厦。
宝新置地2020年年报显示，持有富友商业大厦85%实际权益，项目主要用途为商业（商铺），并已投入使用。
目标项目占地面积约1.09万平方米，总建面3.78万平方米。截至2021年上半年，项目未经审核账面值约2.929亿元；2019年、2020年两个年度，项目应占租金收入分别为520万元、260万元，而目前没有产生租金收入。
土地征收事项也为宝新金融及宝新置地创造了一笔收入，根据公告，这两个平台预期各自确认未经审核收益约2760万元，即征收补偿超出目标项目除开支及税项前账面值的差额。
铁西区政府计划将目标项目征收及平整后，以公开拍卖方式出售。同时条款要求，出售土地后，相应征收补偿款才能以现金方式全数支付予沈阳宝新。
如果地块由第三方投得，则土地征收所得款净额经扣除税前相关成本及开支（约3.201亿元）计划应用作宝新置地一般营运资金，以改善流动资金及整体财务状况。
宝新置地亦提及，倘若公司认为竞投条款在商业上属可行及具吸引力，土地征收将为公司提供商业良机参与公开拍卖新目标土地，以用作未来重新开发。
对富友商业大厦的出售有一定的外力因素，但从近一年的经营观察，宝新置地的资产剥离动作较以往已频密不少。
年报数据显示，2019年宝新置地出售附属公司的收益为-4141.1万港元，期内该公司以现金1港元出售在线游戏服务公司Kingworld Holdings；2020年同期则没有该部分收入。
进入2021年，宝新置地于今年1月分别向间接全资附属公司出售所持深圳瑞腾、深圳前海两间附属公司全部股权，现金代价各1元；6月完成出售深圳新鹏生鲜产业有限公司的全部权益，并终止相关的海鲜买卖业务，主要目的是“聚焦主营业务以进一步优化盈利结构”。
紧接着于7月21日，宝新金融、宝新置地联合公告，拟以3亿元代价向独立第三方深圳新路通实业出售深圳新恒创全部股权，目标公司实益持有的项目包括南宁五象新区环球金融中心、五象湖1号，以及沈阳宝新公馆。
需要指出的是，深圳新恒创前身即深圳宝能恒创，于2019年12月被宝能地产以3亿元注入宝新金融、宝新置地，当时该目标公司资产并不包括沈阳宝新公馆。
而如今在项目增加的情况下（不考虑项目销售套现部分），深圳新恒创以同样价格剥离。
截止到2020年底，宝新置地共计正进行12个物业开发项目，分别位于深圳、长春、沈阳、渭南、长沙、汕头、云浮、南宁等八个国内城市；项目覆盖商业综合体、精品高档住宅、酒店、商务公寓、别墅、花园洋房等，总建面465万平方米，总投资金额约380亿元。
与去年仍有诸如5.99亿元竞投沈阳商住地（即宝新公馆项目）的新增投资动作不同，2021年宝新置地已进入了几乎零拿地的状态。上半年，该公司土储仍然维持在465万平方米。
宝新置地由新体育更名至今仅不足三年，实际上土储大多是从“宝能系”收购而得。
例如汕头潮阳项目最早以9.5亿元收购获取，上文所提南宁五象新区环球金融中心、五象湖1号则以3亿元收购。南宁项目总体量约达85万平方米，曾被视为宝能“深耕华南区域的标杆”。
这些房地产项目也是今年初决定与姚振华分开做地产以后，姚建辉所拥有的最核心资产。
姚建辉声称彻底剥离的事宜已考虑整整三年，迹象也显示，包括深圳宝能高科实业有限公司自去年10月起已逐渐过户至他名下，公司亦开始更名深圳莱华实业有限公司。
但从经营业绩观察，2019年、2020年，宝新置地分别实现总营收97.68亿港元、67.85亿港元，归母净利润分别为3.86亿港元、-7.35亿港元。今年上半年，营收31.94亿港元，同比增长42.9%；物业开发营业额下跌11.7%至2.44亿港元；毛利率仍仅有2.7%，同比下降0.3个点。
由于鲜有披露签约销售等数据，外界难以知悉宝新置地的物业发展具体情况。2019年、2020年及今年上半年，该公司存货分别为78.9亿港元、108.75亿港元及122亿港元，尚需时间套现。
于6月底，宝新置地仅现金结余约8.7亿港元，其中8.26亿港元为已抵押及受限制类型，现金流较为吃紧；对应资产负债比率约244.2%，去年底则为270%。在此情况下，出售项目一方面是为优化盈利结构，另一方面则是为了优化资产负债率。
宝新置地对7月出售南宁等项目的解释是，南宁项目负债比例高且去化较慢，出售可有效降低集团的财务风险。
潜在的财务风险还来自已分家的“宝能系”，观点地产新媒体获得的一份宝能财务及信托产品债权人11月23日与姚振华等人沟通会文件显示，债权人提出的兑付要求包括让姚建辉在内人士承担连带责任担保。
按照债权人的表述，他们认为宝能私人财富（即理财产品）很大一部分为姚振华、姚建辉分家前购买为宝能及关联公司自融，二姚分家导致核心资产剥离至姚建辉负责的板块，所以姚建辉应承担同比例兑付责任。
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