观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。
化解债务压力下，物业板块对于如今房地产企业来说，仍旧保持着优质资产的光环。
3月14日，正荣服务集团有限公司公告称，董事获本公司控股股东欧宗荣先生告知，伟正控股有限公司（一家由欧先生全资拥有的公司）将于2022年3月17日完成向华博贸易有限公司转让253,141,168股股份（占公司已发行股本约24.40%）。
此次转让，目的为清偿一笔由欧先生及伟正作出担保且应付福建华闽的贷款。而这笔贷款的债权人，正是华博的母公司——福建华闽进出口有限公司，这也揭示了欧宗荣此次股权交易，本身是一场物企股权抵债的操作。
故事的另一位主角，华博贸易由福建华闽进出口有限公司控制，后者主要经营进出口贸易、生物医药及矿业投资等业务；而福建华闽进出口有限公司创立于1986年，是福建省外贸龙头企业，这两家公司都是刘平山背后的企业。
刘平山与正荣关系匪浅，手持正荣地产与正荣服务两家上市企业原始股份。
与此同时，华博商贸承诺，自转让之日起一年内不会出售（无论直接或间接）任何该等股份，这一承诺也展示了对正荣的支持。
股份转让一经完成后，欧宗荣连同家庭成员将透过彼等的投资公司拥有正荣服务已发行股本的44.43%；华博将拥有已发行股本的24.40%；欧宗荣仍将为第一控股股东。
截至3月15日上午收盘，正荣服务涨幅1.89%，报价1.08港元/股；截至当日收盘，下跌13.21%，报价0.92港元/股。
债务化解
早在此前2月，正荣地产集团有限公司公告称，于2022年2月22日，由RoYue Limited实益拥有的公司140,000,000股普通股于行使对该等股份的担保权益后，已转让予第三方。
RoYue由正荣地产控股股东欧宗荣先生全资拥有，紧接股份转让后，RoYue所持公司股份减至2,080,326,000股，占公告日期已发行股本总数约47.63%。
虽然已经退出公司管理第一线，但欧宗荣作为正荣实控人，此次又将正荣服务股权出让，无疑是为了缓解正荣系债务压力的主动出击。
自永续债逾期风波至今，笼罩在偿债阴云之下的正荣，这段时间一直在规划化解债务压力。在2月电话会议上，正荣CFO陈伟健就表示，正荣在减少负债规模的前提下，推进部分项目转让，争取在2023年到期之前改善流动性的局面。
根据正荣地产2022年2月18日及2022年2月21日发布的公告，正荣地产无法为现有债务再融资，预计现有内部资源可能不足以偿付于2022年3月即将到期的债务，对原拟于2022年3月5日赎回的永续债提出同意征求，尚未偿还本金总额为2.00亿美元。
除此之外，正荣地产还对将于2022年到期的5笔境外债提出交换要约及同意征求，其中4笔美元债尚未偿还本金总额合计7.98亿美元，1笔离岸人民币债券尚未偿还本金总额16亿元人民币；对将于2023-2026年到期的8笔美元债提出同意征求，尚未偿还本金总额合计23.63亿美元。
截至目前，正荣地产境内存续债券（含资产支持证券）尚未偿还本金余额70.24亿元，其中到期与行权日在2022年内的债券余额37.57亿元，面临较大债券兑付压力。
董事长黄仙枝也直言，正荣地产希望对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期压力，解决现金流缺口问题，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。
3月7日，正荣地产集团有限公司发布有关以下票据同意征求，于2022年3月4日下午四时正(伦敦时间)，已收到同步同意征求的必要同意。
相关票据包括2024年到期年息8.35%的优先票据、2023年到期年息9.15%的优先票据、2023年到期年息8.3%的优先票据、2024年到期年息7.875%的优先票据、2024年到期年息7.1%的优先票据、2025年到期年息7.35%的优先票据、2026年到期年息6.63%的优先票据、2026年到期年息6.7%的优先票据。
同时在会议上，通过了“天风-正荣应收账款第一期资产支持专项计划”的展期议案。修改后的兑付方案，将3月17日到期日支付优先级“PR正荣01”的本金偿付比例提高到20%，剩余本金展期一年兑付，展期期间继续按照6.10%计算未偿本金的预期收益。
接踵而至的偿债压力下，股权置换的尝试，对如今正荣来说，不啻于阿里阿德涅线团，沿着线索，摸索着解开困局的谜底。
物企出走
市场对于此次交易，讨论的焦点不可避免地放在了“性价比”之上。
毕竟正荣服务作为正荣系较为优质资产，一个多月前股价还是4块多，现在股价水平下，成交金额对正荣来说可能减少了好几亿，接盘方无疑是以较低的价格拿下了正荣服务股份。
华博对欧宗荣来说并不陌生，此前就曾三次入股正荣系。
2019年1月，正荣服务与刘平山旗下华博全资附属公司Sky Bridge签订换股协议，Sky Bridge将其在福建正荣的全部股份转交给正荣服务，而正荣服务为Sky Bridge发行5万股每股1美元的股份，占正荣服务总股本5%。
追溯可见，华博对正荣服务的兴趣更是此前早有，经过这次交易，成为了正荣服务地第二大股东。
化解债务压力下，物业板块对于如今房地产企业来说，仍旧保持着优质资产的光环。
根据1月披露的数据，截至2021年12月31日止12个月，正荣地产集团连同合营公司及联营公司累计合约销售金额约为人民币1456.43亿元，与去年同期1419亿元相比增长约2.64%；合约销售建筑面积为880.26万平方米；合约平均售价为每平方米人民币16500元。
截至2022年2月28日止两个月，正荣地产连同合营公司及联营公司累计合约销售金额为人民币114.26亿元，合约销售建筑面积为73.16万平方米及合约平均售价为每平方米人民币15600元；其中，合约销售额同比减少53.56%，合约销售建筑面积同比减少49.51%。
正荣服务公布的营运数据中，截至2021年12月17日在管建筑面积达到约7000万平方米，合约面积约1亿平方米。截至2020年12月31日，在管建筑面积为4128万平方米，合约建筑面积为8740万平方米。
得益于年内第三方拓展表现，正荣服务在管建筑面积与合约建筑面积都有不错的增长。
无独有偶，同样为了应对债务危机，蓝光发展卖掉了蓝光嘉宝服务、彩生活卖掉了核心资产邻里乐股份；去年12月16日，西南物企龙头金科服务以转让22％的股权为代价，引入博裕投资，获得37.34亿流动资金。
除此之外，还有恒大物业、中梁物业、中南服务、禹洲物业、奥园健康、佳兆业美好等等物企资源已成交或待价而沽。
当卖家市场有着层出不穷的良好物企陈列在前，寻找合适的买家，促成优质的合作，反而成为了这场资本游戏里更加艰难的法则。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
