为睿资产 作者：文刀不良
来源：为睿资产(ID：VeryAsset)
一、4.29“天价”法拍房事件回顾
据海豚选房提供的数据显示：2020年4月29日，上海共成交10套法拍房，住宅1套，商铺9套，平均成交价为评估价的287.43%，商铺成交价为评估价的305.44%。其中，嘉定国际五金城的9套商铺引来了205人竞拍出价，其中一套一楼152平的商铺出价次数达到了70次，最后以1010万的“天价”成交，溢价率高达660%。
“天价”法拍房事件一出，引来了无数吃瓜群众的围观，也在不良资产朋友圈引发了热议。不少吃瓜群众把好奇心和想象力都发挥到了极致，纷纷揣测“天价”背后的原因：
有的说是债权人找人恶意抬价，结果该人被坑，不小心把自己抬到坑儿里了......
有的说是嘉定五金城要拆迁了，大家都争相抢购，捡漏来了......
更有想象力的朋友还推测，很久以前，房子的主人在地下埋了金子，消息不小心走漏，大家明面上是拍房，实际上是来抢金子的.....
二、还原事件真相
本人作为9套商铺对应债权投资人委托的处置服务商，觉得本次拍卖的确有超出意料之外的惊喜，充分体现了网络司法拍卖对实现资产价值最大化的优势。但面对各种荒诞的留言与揣测，也想稍微多说几句，尽可能还原事件真相，以正视听：
1.关于拍卖标的：9套商铺地处嘉定国际五金城，那个地方以福建人为主的外地人居多，主要经营五金生意，独栋商铺可商住两用，下面铺子可开门做生意，上面可以做仓库和居住，9套商铺类型在当地市场属于十分稀缺的类型。
2.关于拆迁传言：坊间确有拆迁传闻，但在政府正式的拆迁公告出来之前，一切都只是传言，况且，本人从公开的政府信息网站上也并未查询到任何和拆迁直接相关的信息。
3.关于资产推介：9户商铺对应的债权投资人在资产上拍之前，资产推介非常充分且精准，公司项目总监亲自带队，深入到国际五金城市场，挨家挨户地发资产推介传单，把资产上拍时间、上拍网站准确无误地及实地传递给市场里潜在的买家，同时指导他们参与法拍。
4.关于处置服务商：由于拍卖标的本身带租，且有年纪较大的被执行人的近亲属居住，加上被执行人对评估价格提异议，本案在资产推进上拍的过程中可谓是一波三折。在资产挂拍过程中，因被执行人对价格提异议，拍卖被中止后，我们第一时间与执行法官沟通，通过执行法官与评估机构和提异议的被执行人取得联系，在评估机构就拍卖价格出具书面回复意见，法官与被执行人做好笔录后，15天之内又将资产重新推进上拍，将中止拍卖对处置时间延迟的影响降到了最低，确保处置进程得以顺利推进。
5.关于本案执行法官：本案执行法官法官在执行推进过程中，秉持公正立场，坚持司法为民，切实为申请执行人和被执行人双方利益着想，反复做执行相关各方的工作，主持达成补偿安置协议，最大限度地确保标的物能顺利推进上拍，实现了执行办案法律效果和社会效果目标的统一。
6.关于疫情对标的成交的积极影响：受疫情影响，疫情期间法院上拍标的相对较少，国际五金城的法拍房标的更是稀缺，而由于非沪籍人士限购，一直久居当地市场的外地人就近置业的需求非常旺盛。因此，受疫情影响，五金城商铺货源的稀缺与当地非沪籍人士就近置业需求旺盛之间的矛盾，是推高本次成交价的主要原因。
三、拍到心仪法拍房的小窍门
传统策略：在传统购买法拍房的理念中，大多人都抱着“守株待兔，看天吃饭”的心态，等待合适的法拍房讯息出现在自己眼前，整体呈一种被动的姿态。这种被动寻房策略的缺陷主要体现在：
1.不能及时获取最新的法拍房源和开拍信息，错失购买优质资产的机会；
2.虽然及时关注到了房源信息，但是开拍时间迫在眉睫，手中的流动资金却不能及时到位，结果就是错失良机；
3.好不容易找到心仪的房源并且提前准备好了资金，但是竞拍价格远超过自己的预估价，也只好扼腕叹息；
4.还有人在竞拍过程中因为各种原因没有做到理性竞拍，使得最终获取法拍房的成本过高，买的并不便宜。
作为经验丰富的处置服务商，我们根据法拍房市场的变化规律，总结了购买法拍房的新策略，能够有效规避传统策略的弊端，迎合新的市场需求，即：收购优先债权，变被动为主动。
此种策略的优势主要体现在以下几个方面：
1.作为新的债权人，可以直接掌握司法处置的进度，锁定债权上一对一的房源信息；
2.如果司法推拍发生流拍的情况，新债权人也可以申请以物抵债，从而取得法拍房的所有权；
3.如果司法推拍过程中竞价激烈，新债权人可以通过该笔债权潜在的溢价收益，作为竞价程序中加价的筹码，在法拍环节获取一定的竞价优势。
然而，特别需要指出的是，通过收购债权去实现物权的方式毕竟存在一定的不确定性和风险，是更符合专业人士的选择路径。因此，如果想选择新策略参与法拍房投资，从专业角度出发，给各位如下建议：
1.购买法拍房时，可以选择金额较大的标的物，比如优质地段的商铺、办公楼、厂房和土地等；
2.最好是有较长周期和较低成本的资金来源和资金规划；
3.最重要的是，要想在法拍房的市场里不踩雷，必须找专业机构做好辅助工作，从前期尽调、交际结构设计到竞拍中加价指导和贷款咨询、辅助过户等全部事项都需要专业的辅助机构来完成。
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