扒财经 出品 | 凤凰网风财讯
作者 | 王婷婷
2022年第一个堪称“妖股”的地产股——中交地产（000736.SZ）已经“疯狂”了一个月。
就在中交地产发布2021年度业绩报告第二天，4月15日中交地产涨幅10%，位列当日35只上涨地产股的首位，近一个月股价上涨了274%，创历史新高（3月15日-4月15日）。
中交地产在过去的16个交易日内，已经录得12个涨停板、2个跌停板。
但中交地产最新披露的“2021年成绩单”难言亮眼，完全不足以支撑如此高频的涨停。
年报数据显示，2021年公司营收145.42亿元、利润总额15.22亿元，同比涨幅“止跌”，但增幅不算大，分别同比增长18.23%和4%。
同期中交地产的净利润7.39亿、归母净利润2.36亿、净利润率5.1%、毛利润率22.9%“连续三年负增长”，同比减少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。而公司的扣非后归母净甚至亏损了4.32亿元。
(中交地产近年业绩数据，单位亿元)
而4月12日晚中交地产的股东“重庆渝富”还计划减持上市公司不超过2086.3万股，占总股本的3%。
中交地产的走势“妖”到引来了深交所的关注函，询问公司是否存在应披露而未披露的重大信息，是否有重大影响事项，是否涉嫌内幕交易的情形。
中交地产对上述质疑均予以否认，不过从公司2021年度报告和近日的股市交易情况来看，已经潜藏透支预警。
01 中交地产为何这么“妖”？
中交地产的“妖势”，有人说是大势的拉升。
其一是地产股的反弹。
4月以来，市场预期促地产股走强，A股房地产板块持续上扬。数据显示，截至4月15日，房地产开发板块近一周涨幅-6.54%，近一月涨幅-2.18%，近一季涨幅-2.18%，下行趋势放缓。尤其是中交地产、渝开发、京能置业、中华企业等股都有涨停。
中信建投证券分析师赵婕认为，在今年宽松政策不断加码的背景下，下一阶段宽信用支持将主要体现在房地产并购贷款规模以及满足优质房地产企业合理资金需求方面，供给和需求两端同时发力或能推动行业进一步向好。
其二则是中交地产的央企预期。
亿翰智库研究总监于小雨认为，2021 年中交地产加大营销力度实现销售规模增长，而公司作为央企，具备较强的资金优势在土地价格低位运行时，储备盈利能力强的高质量土储，有利于在未来实现利润率回升。
数据显示，中交地产2021 年的全口径销售金额560亿元，同比增长5.1%，实现回款591亿元，同比增长56.4%。年内公司通过收并购、增资以及招拍挂获取新项目24个，新增土地储备超过370万平，剩余可开发土地1787.7万平。
于小雨认为，这能满足公司未来开发的需要，弥补了三道红线限制（公司偿债压力较高，无法再实现有息负债快速增长）。即使中交地产减少投资，将工作重心向降负债转移，其拥有的货值也能满足公司销售业绩的提升。
不过，2021年中交地产三道红线指标表现不佳（净负债率217.7%，剔除预收账款后的资产负债率82.0%，现金短债比0.7倍），说明公司偿债能力较弱，依然要引起重视。
02 货值变现失约、机构资金出逃警惕预期透支
“货值预期真的能释放吗？”
风财讯从2020年跟踪观察中交地产至今，其几乎年年失约。
2020年李永前从绿城中国进入中交地产接下董事长一职后，提出了“2020年冲刺500亿，2023年超过千亿”的目标。当时中交地产的最大预期就是“储备货值”。
因为中交集团旗下包括中交房地产、中交地产和绿城中国的三个地产平台。为避免同业竞争，中交集团曾要求中交房地产将地产资产交给中交地产托管经营，首期《托管协议》为2017-2020年。
中交房地产在2020年上半年的存货已经达到2604亿元，如果注入中交地产，将是一个巨大的预期。这意味着，2020-2021年或是中交地产的“规模释放年”。
然而一年后，李永前辞去中交地产总裁职务，汪剑平接任。中交地产几度换帅，整合也屡屡推迟。如今中交地产的土储货值虽不小，但远远低于预期。
同时风财讯注意到，中交地产2020-2021年的三费费用率明显增长，尤其销售费用涨幅达33.4%，对比仅5个点的销售额涨幅，效率明显偏低，让人质疑货值的转化能力。
也正是因为业绩表现平淡、预期不够强势，中交地产能够拉出12个涨停板，引起市场对其“内幕交易、投机操作”等的质疑。
风财讯注意到，4月中交地产股票汹涌的交易中，买入资金比较分散，卖出资金则都是大额，且基本是机构卖出。这也影响该股虽然交易量明显提升，但20日内资金净流出约1.69亿。
（中交地产近日股票交易资金流向情况）
盘后披露的龙虎榜显示，中交地产的买卖方，除了机构还有葛大佬、虹桥路徐晓等股神游资，潜藏着不少短期投机性炒作迹象。
而疯涨的炒作后，散户进场、机构大量出货，往往是预期透支的征兆，值得投资者警惕，毕竟有获利而去的，也便有亏本套牢的。
申港证券就指出，近期资金炒作的重点，以小型企业和出险房企为主。长期视角看，持有高信房企才是更稳健的策略。
对于中交地产来说同样如此 ，要获取投资者长期的信赖，依靠的不是风口，而该是持续的发展和盈利。
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