不良资产投资观察 作者：不良资产投资观察
来源：不良资产投资观察(ID：biyuefinance)
2020年5月28，十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》，将从2021年1月1日起实施。每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护，出台民法典，标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。
在民法典中，增设许多条款，其中跟房产交易及处置息息相关的是关于“居住权”的设立。
我们知道房产交易涉及到物权，而物权分三类，所有权、用益物权以及担保物权。
所有权是对客体的使用价值和交换价值所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
用益物权是对客体的使用价值的支配。
担保物权，与用益物权相对应，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利。
而居住权是《民法典》全新规定的一项用益物权。
那么问题来了！居住权是什么？如何去设立？将会给资产处置带来什么影响？
居住权的是什么？
先来看看《中华人民共和国民法典》的法条
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
从法律的表述来看，居住权可以简单的理解为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。即房屋的所有权人可以把房屋的“居住”这一属性单独的去房产局去登记给居住权人，然后居住权人就可以免费在房屋内居住到期限届满甚至直到去世，即使这个房子卖掉了，所有权人也无权将其赶走。
居住权是如何设立的？
（一）以合同形式设立
1.采用书面形式订立居住权合同。（第三百六十七条）
2.向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。（第三百六十八条）
（二）以遗嘱方式设立。（第三百七十一条）
居住权与租赁权有何区别？
第一,居住权为一种独立的用益物权,租赁权则属于债权。居住权因此具有物权的所有特征对世性、绝对性、直接支配性等，作为债权的租赁权则具有相对性,租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管房屋租赁权的效力强化后,租赁权人也具有对抗第三人的效力,但它终究与作为物权的居住权不同。居住权具有的对抗第三人的效力是居住权当然的与生俱来的固有的性,而租赁权之对抗第三人的效力则是租赁权的效力催化以后的结果。
第二,在不动产物权变动采取生效要件主义的法制下，设定居住权必须加以登记。未登记的,不发生设定居住权的效力，租赁权本质上是一种债权其设立在某些情况下即便不登记也是可以的。
第三,居住权的设定基本上是一种无偿的,带有扶助、友善、帮助的“恩行为”的性质,而租赁合同则是一种双务合同有偿合同,双方都享有权利、承担义务。也就是说,取得租赁权,以支付租金为条件。即便在特殊的情况下需要向房屋的所有人支付费用,居住权人向房屋的所有人支付的费用也是很少的。否则居住权的设定便失去了意义。
如此强大的“居住权”保护了谁？
居住权无疑是有利于保护弱势群体的，让他们居有定所、老有所养。保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等等的居住权益。
但是却有可能被“老赖”利用来规避财产被处分的“权利”！
设立居住权的房子没有商业价值？
社会上已经有一种简单粗暴的理解：“被设置居住权的房子没有商业价值，只能等居住权到期后才会恢复商业价值。”
虽然说法有点绝对，但是却道尽了市场对于设置居住权的房产交易的担忧，特别是对于强制性进行资产处置及拍卖的时候，遇上有居住权的房子，变现的难度将远超现今的“租赁房”。
具体表现在：
01 有利于债务人逃避债务，造成债权人清债难
被执行人事先将名下所有房产均设立居住权，这将导致法院即使强制拍卖房产，房产也会落得无人竞拍最终流拍的下场，无法保障债权人的合法利益。其次是例如抵押登记在先，居住权登记在后的情形，法院该如何执行？抵押权人的利益又该如何保障？目前的司法实践中，为了逃避债务，已经有部分债务人将自己名下的房屋租赁给自己亲友，根据合同法“买卖不破租赁”的原则，即使执行法院将其房屋拍卖，购买人在租赁期间内也无法将承租人赶走，囿于租赁期限一般不超过20年的原则，这种操作方式不会将房屋价值完全清零，还能部分保护债权人利益。如果今后可以随意设立居住权，只要居住权人不去世购买人都不能将居住权人赶走，也就是说债务人可以通过设立居住权的方式在既占有其名下房屋的情况下，又将其房屋价值基本清零，给债权人造成损失。
02增加尽调成本和交易纠纷可能
过去房产交易，需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在居住权，一旦存在居住权，房产交易就将变得复杂，特别对于法拍房来说，因为债务人往往不会主动配合，这必将增加尽调的成本。购买到疑有居住权的房子时，购买人存在与居住人及业主方三方扯皮的交易纠纷。其中司法拍卖作为法院强制执行的手段之一，可以在拍卖成交之后，可将物权所有权强制转移到买受人名下（执行裁定书）。居住权是用益物权，是否同样可以被强制涤除，若没有法条解释到位，必将存在纠纷。
03学位，税收，入户问题
现在的城市住房其实早就已经不再是单纯满足居住需求的物品，它犹如一座城市的门票，与这座城市的诸多社会公共资源紧密相联，设立居住权实际上就是在法律上把房屋的居住属性剥离出来，这将会产生一系列的问题，比如设立了居住权的房子，其中小学配套入学的学位是给谁？如果今后开征了房产税，纳税义务人是谁？居住权人能否入户？对于设有居住权的房屋在交易的时候，购买者的居住需求，“门票”需求如果无法实现，那将导致购买意愿归零。
总的来说，涉及到房屋抵押及交易的时候需要查实房屋是否存在居住权或要求不得设定居住权，而具体到法拍，强制实现物权转移能否强制注销居住权也将大大影响房屋资产的价值，希望这颗“惊雷”会有后续完善的解释，避免成为“老赖”的法宝！
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