丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2020年，房地产市场保持较强的韧性，市场表现超预期，年内销售投资均创新高，与此同时，受热点城市成交带动，房价和地价均表现出不同程度上涨。
根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2020年全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。与此同时，2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%。这意味着，地价上涨速度快过房价，或将会带动房价上涨预期。
实际上，热点城市房价涨幅更为明显，聚焦至CRIC重点监测百城成交数据，2020年，全国100个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅也达到了近11%，其中，二线城市涨幅有所扩大，在房价上涨过程中，不少城市存在一二手房价倒挂现象。
进入2021年，一线与强二线城市房价上涨明显，购房需求快速释放，政策再度走向收紧的通道。上海、杭州、深圳等地针对房价过快上涨、打新炒房等行为加码楼市调控。未来进一步稳地价、稳房价、稳预期仍将成为政策的主要抓手。
房价涨幅整体可控
疫情之下，百城房价走势与经济基本面背离，2020年百城房价涨幅有所扩大。具体而言，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16018元/平方米，同比上涨10.8%。
从近十年全国百城房价涨幅情况来看，2012年房价涨幅最低，至2018年涨幅均在10%以下，2019年百城房价涨幅达到了11.2%至近十年来制高点，2020年百城房价涨幅有所回落，但仍然高位运行。
图：全国百城2011-2020年新建商品住宅成交均价同比涨幅
数据来源：CRIC、易居研究院
具体到2020年房价走势，可以看出，其年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅曲线呈现“上扬-收窄-企稳”的特征。下半年以来，购房需求释放的同时，19个热点城市加码楼市调控，成交均价企稳。
值得注意的是，2020年二季度以来，全国房价均价曾连续4个月突破万元大关，5月全国新建商品住宅成交均价突破9949元/平方米，随后从6月起9月一直保持1万以上高位。但至10月，全国房价均价回归万元以下。
考虑到疫情影响及“三条红线”的压力，进入第四季度许多房企会有降价促销的动作，全国房价均价再次回到万元以下也在情理之中。叠加调控收紧影响，各大城市房价指数进入“偏冷”区间，部分城市面临房价调整压力。
图：2012年以来全国百城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅
数据来源：CRIC
过去一年，货币宽松的政策大环境下，市场预期核心城市优质资产价格还会上升，财富高净值群体购房既消费又储蓄，倒逼刚需恐慌性购房消费，甚至部分投资性需求再度进场，进而推升房价上涨过快。
二线城市涨幅最大，成都居首位
分能级来看，4个一线城市2020年新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比上涨2.7%，涨幅低于二三四线城市，纵向对比而言，2020年一线城市涨幅并不大，甚至是历史上偏低位的水平。这也从侧面说明，一线城市对于高价项目备案方面管控比较严。
32个二线城市新建商品住宅成交均价为15599元/平方米，同比上涨9.6%，相较于2019年涨幅有所扩大，在各能级城市中涨幅最高。从近十年涨幅来看，2020年二线城市涨幅处于中间位水平。究其原因，主要是由于二线城市“无门槛”的户籍政策，促使新增人口快速导入，购房需求持续释放，因此房价易涨难跌。
三四线城市近三年来涨幅相对较温和，2020年涨幅较2019年有所收窄，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12287元/平方米，同比上涨8.1%。三四线城市涨幅高点在2017年，相较于高位时，2020年三四线城市涨幅相对收窄。
图：各能级城市2020年新建商品住宅成交均价同比涨幅
数据来源：CRIC
具体城市而言，2020年100城新建商品住宅成交均价同比涨幅最高为成都，一年涨了25%，此外，涨幅超20%的城市还有苏州。除了成都和苏州两城市二线城市以外，其余涨幅较大的城市均为三四线城市，TOP10城市涨幅门槛值为14%，涨幅前十的城市房价除汕头以外，房价均价均已过万。
表：2020年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10（单位：元/平方米）
数据来源：CRIC
值得注意的是，去年一年，并非所有城市房价上涨，也有不少城市面临市场下行压力，房价下跌城市多为三四线城市。其中跌幅最大的为东营，同比下跌16%，郑州则是房价跌幅TOP10中唯一一个二线城市，跌幅达到了10%，跌幅排在了全国第六位。实际上，郑州属于库存及供应较高城市，再加上今年受疫情影响，整体节奏推迟，当地项目为了加速去化，纷纷采取打折促销的形式，最终造成了整体均价的下跌。
表：2020年100城新建商品住宅成交均价跌幅TOP10（单位：元/平方米）
数据来源：CRIC
一二手房价倒挂助推“打新潮”
在抑制房价过快上涨过程中，“打新”成为楼市衍生出的一大热词。据CRIC不完全统计，2020年有5个一二手房倒挂项目的城市就到达了21个。其中，南京倒挂项目个数最多，达到了92个。此外，成都、西安和长沙倒挂项目也超过了50个，由于一二手价格倒挂，南京、杭州、宁波等屡有项目“万人摇”，尽管政策调控加码，但市场热度不减。
从一二手房倒挂幅度来看，深圳倒挂最为严重，二手房和新房成交均价倒挂幅度达到12%，杭州次之，整体倒挂幅度也达到10%。因此，在“买到就是赚到”的预期下，深圳出现无房户摇豪宅的乱象，杭州一项目摇号人数更是达到6万人。
表：2020年二手住房成交均价和新房成交均价对比情况（单位：元/平方米）
数据来源：CRIC
实际上，过去为了抑制房价过快上涨，热点城市纷纷采取“限房价”的土拍方式，倒逼房企在拿地时对盈利空间进行考量，压制新房房价上涨速度。
从实施效果来看，我们认为除了政策限制措施之外，新房限价应适度放开，尤其是单价10万元/平方米以上豪宅项目尝试逐步放开限价。
过去几个月频现豪宅抢购潮，核心还是在于高端限价问题，一二手豪宅价格倒挂严重，政策限价反而加大了人为的炒房空间，从稳定房地产市场的逻辑来看，是不合理的。解决价差的源头问题，就能有效的抑制投机性的需求进入，而总需求的降低又会同时抑制价格的上涨。
适度放开限价，可以让这些产品在价格高位零星成交，炒房空间不存在了，也就不会有楼市中恐慌性抢购的局面，市场也会进一步回归稳定有序发展。
2019年以来，在“因城施策”的方针下，全国整体房价增速收敛，并趋于稳定，2020年“遏制房价大涨大跌”已基本有了成效，但现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。
进入2021年，上海、杭州等多城政策加码，并针对楼市出现的问题及时采取措施，上海、广州、深圳等热点城市信贷资金管控趋紧，多数银行房贷额度吃紧，放贷速度走缓，部分国有大行阶段性停贷，为楼市降温。未来政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
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