丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CRIC研究
在特殊的时间点，上海首轮集中土拍表现，一定程度上能够反映出市场信心的恢复度。在疫情之后，推出的36宗地块全部成交，也意味着开发商对上海未来充满信心。
上海首轮集中供地表现平稳，各参与主体不仅有国企、央企，也包括外企、民企，参与主体的多样性充分反映出上海房地产市场是平稳健康的
疫情，成为当前房地产市场最大的不确定性
过去两个月，上海经济受到了极大影响。5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中明确提出适当增加2022年度建设用地计划，同时合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。
增加土地财政收入的同时，房企在上海的拿地窗口期也将到来
上海今年首轮土拍因为疫情而中断，40宗地块中除了4宗“城中村”改造地块在3月31日底价成交。其余36宗涉宅地块延期至6月1日开拍，起拍价806.51亿元，最终揽金834.7亿元
算上3月已成交的4宗“城中村”改造地块，上海2022年首轮集中土拍共收金879亿元。
而去年首轮集中供地，31宗地共成交773亿元。
从已完成首轮集中土拍的城市来看，上海土地出让金额仍排在首位，其次是杭州和北京。可以看出，上海市场仍然在房企投资中占据重要地位
从房企来看，招商成为这一轮供地的最大赢家，共参与7宗地块的竞拍，最终以117.7亿元收获4宗地。中国铁建也有3宗地块收入囊中，总成交价69.3亿元。此外，中建八局、建发和华发均有2宗地块入账
整体溢价率不高，是上海首轮集中供地的一大特征。
多人竞拍的20宗地平均溢价仅6.2%，40宗地块平均溢价率更低，只有3.3%。相较于去年首轮4.9%的平均溢价率，再降1.6个百分点，但比去年第三轮溢价率提升了0.8个百分点。
所有成交地块中，溢价率最高为9.6%，该地块为招商联合体拿下的徐汇区斜土街道xh128D-06地块，成交总价47.3亿元，楼面价8.6万元/平方米。作为开拍首日的“重头戏”，吸引两大联合体共5家房企竞买，触及中止价后，进入一次性报价阶段。
由于底价成交地块占了五成以上，进一步拉低整体溢价率，但进入一次性报价阶段的地块也有三分之一的比例。
首轮集中土拍，可谓是“冰火两重天”。
优质地块，房企竞拍表现较为积极。已完成的36宗地块中，有13宗进入一次性报价阶段。
进入一次性报价阶段，以接近平均价的原则确定竞得人，保证公平性的同时，对房企出价策略提出了更大的考验。
有意思的是，两家房企进入一次性报价阶段时，多数企业会选取最大值或最小值。比如，大家联合体和保利发展、象屿联合体的出价策略为先出高价，争取第二次报价的机会，而深业则反其道而行，出低价拉低平均值，最终摘得地块。
盈利问题仍是房企拿地首要考虑的因素。
进入一次性报价阶段的地块就能明显看出，房企普遍看中板块配套成熟、购房客户认可度高的区域，版块内项目去化表现是重要条件。
比如青浦赵巷板块内项目在上海今年一批次新房开盘去化率接近100%，房企拿地风险相对较小。
首轮集中土拍房企盈利空间如何？
判断盈利可能性，要看两个重要指标：一个是地房比，即地价与周边房价的比值，比值越小，盈利空间越大；一个是房地差价，即周边房价与地价差价空间。
比例配建的情况下，上海首轮土拍成交地块的利润空间十分可观
再看具体数据，根据CRIC测算，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米。
13幅触及中止价进入一次性报价阶段的地块平均地房比达0.58，平均房地价差也2.3万元/平方米以上，盈利空间仍然充裕
从房企投资积极性来看，依旧对上海市场充满信心
《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中提到要适当增加2022年度建设用地计划。因此，上海可以进一步增加土地供应，比如将原定今年的3次集中供地增至4次，尽快推出第二轮集中供地，让更多的开发商可以拿到地。主动调节各区域的供地节奏，一方面可以缓解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海稳定经济发展。
土地市场的回稳有利于楼市的回稳，第二轮集中供地可以进一步降低土地竞拍门槛，包括适度下调地价，调整土地指标，减少限制性出让条件等，有助于房地产企业更好地参与，从而实现市场回稳
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