REITs四月回顾

作者：rating狗

行业舆情跟踪：沪深交易所发布《公募REITs新购入基础设施项目指引》，REITs扩募再提速。时隔一年国金铁建重庆渝遂高速公路REIT项目状态更新为已反馈。另外，中证协将宁波霁泽投资管理有限公司和上海玖鹏资产管理中心两家网下投资者6名配售对象纳入公募REITs配售限制名单。

REITs量价回顾：4月延续回调趋势，成交偏清淡。按资产类型看，园区基础设施、生态环保以及仓储物流类REITs的成交额、成交量及日均换手率较3月均有大幅下降，只有交通基础设施类REITs较三月有一定上涨。价格走势来看，11只公募REITs产品在4月中上旬有一定上扬，但下半月回调明显，整体呈下跌走势。

热点点评：2021年上市的11单公募REITs已全部披露2022年一季度报告，业绩有所分化。华安张江光大、浙商沪杭甬REIT分别因折旧摊销费用过大、疫情影响导致一季度净利润为负。

1、行业层面

根据华夏基金公布的《华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果的公告》显示，宁波霁泽投资管理有限公司和上海玖鹏资产管理中心两家网下投资者6名配售对象提供了有效报价但未参与认购，中证协将这6名配售对象纳入公募REITs配售限制名单，从4月25日开始限制，时限为半年。

2、产品方面

4月21日，建信中关村REIT、华安张江REIT、中航首钢REIT及华夏越秀高速REIT公布2022年一季度报，根据报告，四只REITs中除华安张江REIT出现季内净利润亏损607.52万元外，其余全部盈利；此外，四只REITs中除中航首钢REIT经营活动产生的现金流为-5644.58万元外，其余全部为正。

另外，时隔一年国金铁建重庆渝遂高速公路REIT项目状态更新为已反馈，原始权益人中铁建曾声明：因公司报证监会的REITs项目涉及扩能改建，没有先例，部分细节需要商讨，需按要求提供相应材料解释说明，因此未能反馈。根据审核步骤，交易所下一步将会审核项目是否通过。

4月延续三月回调趋势，按资产类型看，园区基础设施、生态环保以及仓储物流类REITs的成交额、成交量及日均换手率较3月均有大幅下降，只有交通基础设施类REITs较三月有一定上涨。价格走势来看，11只公募REITs产品在4月中上旬有一定上扬，但下半月回调明显，整体呈下跌走势。

1成交活跃度回顾

具体资产类型来看，交通基础设施REITs的成交额位于第一，合计成交17.21亿元，第二为园区基础设施REITs，成交金额在11.68亿元，生态环保REITs的成交金额和成交量位于尾部，共成交了0.67亿份，5.8亿元。换手率方面，生态环保REITs的区间日均换手率仍为第一，但相较于3月略有下降，仓储物流REITs的区间日均换手率处于最末，为1.22%。

2、价格回顾

四月中上旬产权型REITs整体上扬，中下旬回调明显，整体呈下跌走势。其中红土盐田港REIT月底收盘价为3.05元，相比于3月底下跌6.93%，跌幅最大；跌幅最小的是东吴苏州产业园REIT，4月最后一个交易日收于4.5元，相比于3月底下跌0.64%。

经营权型REITs四月价格走势基本和产权型REITs保持一致。跌幅最大的依旧是富国首创水务REIT，月底收盘价为5.54元，相比于3月底下跌了5.77%；另外浙商沪杭甬高速REIT是唯一一只上涨的产品，月底收盘价为9.88元，相比于3月底上涨了0.87%。

3、估值表现

REITs为活跃的交易品种，因此其估值就是收盘价。目前产权型REITs市值均高于净值，建信中关村产业园REIT升水率仍保持最高，为42.81%，最低为东吴苏州工业园区产业园REIT，升水率为14.90%。截至2022年4月末，对比中证PV乘数，华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT的市值与对应的ABS估值偏离较大，博时蛇口产业园REIT的市值与其ABS估值保持一致。从中债IRR来看，博时蛇口产业园、中金普洛斯REIT的IRR相对较高，在5%以上。 

平安广河高速REIT的市值较上月增加，目前已超过其净值。两只生态环保类REITs的升水率仍保持在40%以上。对比中证PV乘数，平安广河高速REIT的市值仍小于其ABS估值，且其中债IRR也处于高位。富国首创水务REIT的市值已明显高于其ABS估值，中证PV乘数最大，中债IRR最小。

一批基础设施公募REITs2022年一季报已经披露，总体来看，各只业绩有所分化。9单公募REITs的一季度净利润为正，而华安张江光大REIT和浙商沪杭甬REIT分别亏损608万元、134万元。华安张江光大REIT系因项目折旧年限较短，本期折旧摊销较大导致本期亏损，实际上一季度营业收入稳健，而浙商沪杭甬REIT受其高速公路周边地区疫情影响，一季度通行车辆总数同比下降5.93%。另外3只高速公路类REIT、博时蛇口产园REIT受疫情影响，EBITDA不及募集说明书预期，富国首创水务REIT受季节性影响，亦低于募集说明书预测值的13.6%。除此之外，其他公募REITs整体运营情况良好，EBITDA表现均超预期。

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