观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
全亚洲最大房地产信托基金领展，迎来了自己的高光时刻。
在这样一个低利率、低收益率的世界，以房地产为代表的另类投资明显受到全球投资者的追逐。尤其是那些对风险承受较为保守的投资客，能带来长期稳定收入的资产就是一笔好的投资。
当部分PE资管巨头在去年实现亮眼的业绩，全亚洲最大房地产投资信托基金领展，也迎来了自己的高光时刻。
从中国内地、香港到英国、澳大利亚，领展四处出击，所购资产无论从地域或类别上，相比以往均有所突破。
上一次与霍业生见面在2020年，这一次，他继续向我们介绍，领展在过去一年发生的新鲜事情。
“我们做改造时，商场仍然对外营业，是一个不停业的资产提升。”张慧思在访谈中着重提及，深圳领展中心城花费3.5亿港元的资产提升工程，意在揭示领展并未放弃其资产管理上的传统优势。
不确定市场中，确定的道路
“聪明的人不会把他所有的鸡蛋都装在一只篮子里。”，塞万提斯于17世纪在小说《堂吉诃德》中将这句名言写下，而经济学大师马科维茨在70年前将其理论化。
如今，2020年突然爆发的新冠病毒疫情，强化了人们对防范单一风险的意识。
多元化投资更能抵抗风险，越来越成为一种共识。因此，当讨论领展过去这一轮快速变化时，除“资产变得越来越便宜”的理由之外，我们更能理解该公司为何作出改变。
“更大的原因是因为资产配置。”霍业生希望外界理解，领展加大在中国内地和海外的投资，并不是因为疫情，而是由一个长期的资产配置计划推动。
回顾领展的历史，不能忽视的一点是，该基金在2005年登陆港交所主板时，旗下100%底层资产全部位于香港本地，其中大部分为非CBD区的社区购物中心、街市（菜市场），还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。
很长一段时间内，领展房产基金被认为极具防御属性，正是因为其持有大量提供附近居民日常所需的零售商业物业。
通过出色的资产管理，包括资产提升、成本控制、创新营销等手段，自上市以来领展得以维持两位数的业务增长率。甚至在2008年金融危机期间，仍然凭借出色的经营成功稳固了自己的护城河。
但在经济下行时期的经历，亦使领展管理层得以反思公司发展模式。
“我们做零售物业，随经济或者消费转变带来的风险是很大的。”霍业生称。
因此2013年后，领展开始积极拓展业务类型，沽售非核心资产，加强收并购、尝试写字楼物业并进军中国内地市场。
霍业生介绍，领展主要从两方面入手，第一是资产类别的拓宽，第二为资产区域的改变。其中，两个重要的节点发生在2015年和2019年。
2015年，是这只香港起家房地产投资信托基金走出香港的第一步。
当年3月，领展以25亿元的价格收购位于北京中关村的欧美汇购物中心（现称：领展购物广场·中关村）；同年，再斥资66.26亿元向瑞安房地产收购上海企业天地1号及2号（现称：领展企业广场）。
两年后，领展再度花费40.65亿元将广州西城都荟广场（现称：领展购物广场·广州）收入囊中。
2019年，随着“2025愿景”计划公布，领展对旗下资产组合提出具体规划，希望提升除香港外其他地区的物业占比，以及提升写字楼等非传统物业类型的占比。具体而言，香港物业占比将维持70-75%，而中国内地物业将占≤20%，海外占≤10%。
“不同资产类别的经济周期不同，回报也是不同的。”霍业生解释，领展的布局策略是通过地区分布来分散风险，通过资产拓宽把风险降低，让不同资产类别的不同增长周期可以互补。
以此为方针，领展希望完成从地区性物业投资者向全球性资产投资、开发和管理公司的转变。
活跃交易中，领展的新尝试
所以我们看到，领展对世界各地不同类型资产涌现出越来越大的兴趣，而疫情爆发则成为催化剂。
“经济下行，反而对我们来说是投资机会多了。”霍业生表示，领展增加了上海总部投资部的人手，因为“要看的案例多了。”而且，公司聘请了一位在REITs行业拥有丰富经验的营运总监常驻澳大利亚，该国是领展于2019年12月首次进行海外收购的目的地。
统计显示，自首次进行海外收购至今两年多时间，领展总共花费约323亿港元购置全球资产，涉及中国内地、香港、英国伦敦、澳大利亚悉尼与墨尔本等地。
在这一轮积极并购后，领展的海外布局占比从无升至7.6%，内地物业占比也达到16.5%。
最值得注意的一项并购，是去年11月领展完成了对东莞和佛山两座配送中心75%股权的交易，总代价为7.54亿人民币，折合9.05亿港元。
这是领展首次涉足物流领域。
霍业生将这笔交易定义为领展在业务领域的新突破：“2015年之前这家公司只做零售项目，2015年9月我们才有了第一个写字楼。”
如今，领展拥有了物流资产。
随着电商和快递行业的高速迭代，以及新基建概念的发展，物流业逐渐成为房地产投资市场中的香饽饽，引来无数热钱加码。
“疫情期间，当实体零售有所阻碍时，做配送的物流业（行情）是很好的。”霍业生指，所以物流业过去几年增长很迅速，回报上也很有吸引力。
张慧思加入了谈话，据她分享，目前这两个物流园实现100%出租，由京东、顺丰、百佳、途虎养车及每日优鲜五个租户租用，且租期较长。
洽购一个带稳定租约的物业，是领展在收并购特别是尝试新领域时坚持的商业准则。
作为一家房地产信托基金，领展的投资目标是建立收入稳健与可持续增长的资产组合。收购后能够即时产生收入的项目，正能符合需求。
同时，领展仍提议原开发商继续负责项目的营运和管理。
“这是策略性发展的第一步。”通过向合作伙伴学习，领展将加强对物流行业的认知，并积累经验。
“只要算对账就会下注。”张慧思称，领展对不同的投资方向都保持开放态度，“因为不同的资产类别让我们收入增长更加平稳。”
另一方面，2022年以来供应链持续紊乱、地缘政治等因素让市场进入调整期。为遏制通胀，加快紧缩步伐的呼声越来越高，但领展仍然希望抓住眼前的机会。
“我们现在考察中的物流项目，华东区和华南区都有。”霍业生透露，至于物流之外，也会考虑投资其他门类。
内地首次资产提升，展现基本功底
完成内地首个大规模资产提升项目——领展中心城改造工程，是领展过去一段时间的标志性事件之一。
由深圳怡景集团开发的深圳中心城，位于福田区中轴线，于2007年开业，它是一座五层高的购物中心，拥有零售商业面积约8.39万平方米。虽然位处福田中央商务区的优质地段，然而由于长期经营不善，深圳中心城一直处于不温不火的状态。
直至领展2019年斥资66亿元将其收购，并在20年8月展开资产提升工程，为项目带来新生。目前，深圳领展中心城已于不久前1月16日重新出发。
“做改造时，商场仍然是对外营业的，我们是在做一个不停业的资产提升。”张慧思称，改造后的领展中心城，对商场内的动线进行了重新规划，并将商舖总数量提升约20%。同时，目标客群调整为年轻消费者、周边白领及家庭客群。
自2005年上市至今，领展已经投入逾90亿港元完成超过90个资产提升项目，且绝大部分项目改造后都能达到15%投资回报目标，正如“有增值空间，才能称之为资产提升”。
在领展中心城之前的广州、北京商场收购中，领展均在团队进场之后对项目进行了若干翻新改造，但如此大规模的“推翻重做”还是第一次。
领展中心城内外软硬件包括消防、中庭动线、外立面，以及项目定位、业态规划、品牌组合等，经历了全面升级焕新。
另外，定位为“福田中轴线上的都市桃源”的领展中心城，贯彻了领展对“可持续发展”理念更多的理解。资产提升后强调引入“绿色”设计，绿地面积超过1.8万平方米，总绿化率较改造前提升10个百分点达到43.1%，场内植物多达36种。
“项目设计了很大的天窗，可以利用自然光减少能耗。”张慧思表示，领展中心城目前已达到SITES铂金级预认证、LEED V4 BD+C的CS铂金级认证和WELL HSR（健康安全评价准则）三项绿色建筑认证的资格，于2月至3月同时获得该三项认证的正式认证后，将成为全球首个同时获得该三项认证的商业物业。
进入二十一世纪的第三个十年，ESG投资不再是能被轻易忽视的投资领域，尤其对房地产行业来说。资料显示，房地产行业贡献了全球超过3成的温室气体排放量，并消耗了全球约40%的能源。
往更实际的方向考虑，符合绿色标准的房地产投资项目如今更能享有租金溢价。
领展近年也往该领域倾注努力，2019年该基金成功发行了40亿港元固定年息率1.6%的绿色可转换债券，而这是全球房地产首宗绿色可转换债券。
领展于去年4月公布了“2035净零排放策略”，并设立相应的KPI及KRI(关键绩效指标及关键风险指标)推动相关目标落成。
“长远来说，绿色对成本是有帮助的。”张慧思表示，领展接下来进行的资产提升工程也将奉行相应的标准。
最新针对广州太阳新天地项目的改造正在筹备当中，“已经聘请了顾问公司、建筑师，方案正在定，方案定了之后就会招投标，随后开展工程。”
领展在2021年6月收购了这个购物中心项目，作为加强对中国内地投资的重要一环。
“目标是在2022/23财政年度的第二季度开工。”按估算，太阳新天地的提升预计一年半左右完成。
以下为观点新媒体对领展租务（香港）及资产管理（中国内地）总监霍业生、领展中国内地南区项目总经理张慧思采访实录节选：
观点新媒体：公司对接下来的经济增长怎么看？
霍业生：关于经济增长，大家都会有所下调，但还是正增长。疫情影响全世界，虽然中国有内循环和双循环，但始终世界不好时也会受影响，这是必然的。
从销售数据来说，我们觉得有些项目还没有恢复到疫情前，但是大部分已经达到90%多。个别项目，例如我们在上海新收购的项目，整体数据已经超过了疫情前。
当然，租户组合会有所不同，因为经过这两三年的改变，尤其是新能源车盛行，对总销售的提升有很大帮助。
个别牌子尤其是一些知名快时尚品牌，在过去有所下调，但同一时间又有一些国潮品牌升起。其他种类来说，比如餐饮类别，我们看到其实已经和疫情前没什么分别。
这是汰弱留强的过程，有些租户已经关门，也有一些新的品牌做得很好，整体餐饮板块销售其实已经回到疫情前了。
内地和香港对比，我们相信香港面对的困难更多，从增长的角度仍然看好内地。直白地说，经济下行对我们来说多了一些考察项目的机会，投资的机会多了。
永远都是这样，有危就有机。可能这也是我们一个快速增长的机会，在整个公司的资产配额中加大在内地的占比。
观点新媒体：现在是不是有很多资产优质而价钱相宜的机会出现？
霍业生：一年前我们觉得有机会，但是实质谈的案例不太多。现在对比一年前，可以谈的案例或者要做的研究多了很多。
有一定内房企业的因素，价钱可以谈的空间大了，今年拿的太阳新天地就是一个例子。在上海也增加了投资部的人手，因为要看的案例多了。
观点新媒体：这和领展在内地多年的耕耘有没有关系？
霍业生：有关系，最主要就是从2015年到现在有将近7年的经验。零售项目已经有6个，北京2个、上海1个、广州2个和深圳1个，写字楼项目有1个，物流项目也有2个。随着收购动作和项目营运，我们也开始为人所熟悉。
刚去内地时，很多人都不知道领展（当时叫领汇）是什么公司，可能金融业内才知道领汇是全亚洲最大的房托基金。现在随着项目收购，且规模不小，多了很多人来敲门，看看有没有合作机会。
观点新媒体：疫情对香港业务是否有影响？
霍业生：影响一定是有的，但是回过头来看，香港疫情到今天两年有余，公司层面来说，对处理疫情的情况已经有经验。
过去有对租户提供扶持，希望他们能够坚持下去、生存下去，可以继续营运，提供服务给街坊。
我们在香港的资产类别比较特别，很靠近民生，是生活必需品。过去零售市道很好时，我们虽然很好，但是不像别人那么好。现在市道不好，因为我们贴近民生，所以防守力也比别人高。这从过去两年的业绩报告可以得到印证，我们已经由负转正，跌幅收窄。
我们对香港仍然有信心，疫情始终会过去。虽然这次疫情比想象中更久，但始终都有过去的一天。
观点新媒体：现在中国内地和海外的回报率是不是高于香港？加上疫情的影响，也驱使公司更加出去收购不同的项目？
霍业生：我们走出海外和回到内地投资不是因为疫情，而是因为资产配置。领展上市时，我们100%都在香港，经过发展，我们觉得要走出香港。
这牵涉到几个不同的因素：第一，资产类别的拓宽。我们以前只做商场和停车场，2015年开始做写字楼，这是资产类别的改变。
第二，区域的改变。过去一两年，我们去到澳洲和英国伦敦，因为不同资产类别的经济周期不同，回报也不同，通过地区的分布来分散风险，通过资产的拓宽把风险降低，让不同资产类别的不同增长周期可以互补。
不同类型的物业和不同地方的物业，会让我们的增长更加平稳，大起大落少很多。所以不是因为疫情而改变，而是因为公司本身想有资产包的转变，包括海外、中国内地和香港的配置。
我们的投资策略：香港仍然是主力，占70%，20%在内地，10%在海外。
领展走出香港的策略，管理层很早已经有了这个方案和想法，做了很多预备工作。
从2015年在内地投资项目，去了北上广深，慢慢有了内地团队，让我们有能力做更多的收购。我们也在上海设立了区域总部，尤其是疫情期间，更加凸显这个区域总部对发展的帮助。
海外方面，随着项目增加，我们已经聘请了一位营运总监负责业务。公司做了很多准备，包括人才的储备，才走到今天。
我们最主要的愿景，是成为全球资产投资者和管理者。
观点新媒体：现在公司项目涉及了很多不同的范畴，除了商场以外还有物流，接下来会不会也看一些其他范畴的，比如产业园？
霍业生：投资部一直不断看不同的资产类别。
对领展来说，从一个纯香港公司到走入内地市场，再到拓展海外市场，这是一个区域的改变。资产类别也有很多改变，2015年之前只做零售项目，2015年9月有了第一个写字楼，在上海。
2021年，一个新的资产类别就是物流，是在Sharon（张慧思）管理的南区，买了两个项目。另外在香港买了一个工业物流，是一个停车场兼仓库性质的楼，收购价58亿。
我们希望可以涉猎不同的资产，因为不同的资产有不同的增长周期，会让整个资产包更加平稳，派息也会更好、更稳定。
疫情对零售的影响很大，但对物流项目有帮助，因为配送多了，写字楼则是比较平稳的，这些资产存在不同的周期。如果多一些不同的类别，加上不同的区域，我们会变得更加平稳。
除了物流，我们会看不同类别的项目，但是还没有成熟的项目可以投资。
张慧思：两个物流项目是去年收购的，一个位于东莞，一个位于佛山，现在基本上是100%出租，租客的租期较长且稳定。
我们的合作伙伴都很优质，项目质量、租客质量都非常好，所以对这两个项目十分有信心。
至于其他物流项目或者资产类别，正如刚才Gary（霍业生）所说，公司一直都在看不同的投资方向，只要算对账就会下注。
霍业生：补充一下这两个项目。第一，这两个项目是租满的。第二，都是一些很知名的租客。一个租期是三年多，一个是四年多，所以这几年的租客会很稳定，同时租约每年都有增幅，有增长空间。
原来的开发商继续做营运和管理，对领展来说也是一个很好的机会，可以向一些好的合作伙伴学习，熟悉市场，通过他们的网络增长我们在这方面的认知和经验，这是策略性发展的第一步。
因为做了物流项目，所以市场上也有人说“原来领展不只是做商场、写字楼，也会做物流”，所以多了去看不同项目的机会。现在考察中的物流项目，华东区和华南区都有。
我们致力于在大湾区发展，内部投资指引是20%的配比在内地，至于到底是定位物流还是零售物业或者其他资产类别，没有限定。
暂时来说，似乎物流项目在回报上比较吸引人。
观点新媒体：接下来是否有看其他项目？疫情是否拖慢了相关进度？
霍业生：有的，比如进入物流项目这个资产类别时，冷链是值得考虑的投资种类，但是暂时还没有可以落实的项目。
有时投资是讲机会的：第一，你想买也要有人想卖。第二，有人想卖，价钱是否合适。
回过头说，2021年我们在上海、广州买了商场，在东莞、佛山买了物流，在香港也买了一个工业物流项目，在澳洲买了商场和写字楼资产包，其实一点都没有拖慢。
因为有疫情，可能某些公司有资金问题，或者有更好的投资机会时想置换资产，反而使我们多了投资的机会。
观点新媒体：最新的领展中心城资产提升工程完成情况如何？
张慧思：资产提升工程在2021年底已经完成，今年1月16日举行了重开仪式，个别租户可能还在做内部装修，但是商场基本上已经重新对外开放。
我们做改造时，商场仍然是对外营业的，是一个不停业的资产提升。
这次领展中心城的资产提升，引进了一些新的租户，整个销售都是向好的。但因为1月刚重开，中间又隔了一个春节，资产提升后的相关数据还在收集。
观点新媒体：资产提升之后，商铺总数加了20%，已经全部租出了吗？
张慧思：改造之后增加了20%商铺，也进行了一些动线的重新规划。
业态上，主要针对三类客群：第一类是年轻人的消费，深圳本身整个城市的平均年龄是相对年轻的。
第二类是周围的白领。中心城所在位置属于福田CBD区，周围有很多优质写字楼，白领们会有饮食或者消费的需求。
第三类是一些家庭客群。整个福田区专注做家庭客群的商业项目相对少一些，所以我们在整个资产提升计划里将一些旧的租户保留，但是调整了位置，也重新进行了装修。
中心城处于中轴线，所以我们有很多绿色的元素体现在整个项目中。这次资产改造，内装修有春夏秋冬的元素，作为装修主题内容放在整个商场的不同区域，给消费者一个新的观感。
观点新媒体：中心城用了3.5亿港元去改造。在LEED认证方面是否可以介绍多一些？
霍业生：第一，公司在ESG方面比较好的，也是第一家发起绿色债券的地产公司，所以我们对这方面有要求。第二，切合中心城项目本身的自然因素。
ESG方面，现在做了很多Green Bond（绿色债券），在做LEED认证时，正好利用翻新工程将这些元素引入。
除了LEED，有一个SITES，就是对户外的。因为我们有屋顶花园，东西两个广场也有很多绿色元素，所以我们第一次在项目里引入SITES认证。此外还有WELL认证，是衡量人类健康与建筑环境之间的良好关系。
我们的预审已经过了，在这个月底或者下个月初就将拿到所有的正式批复。
完成之后，我们应该是全世界第一个同时有这三个认证的商场。
可持续发展一向都是我们的理念，过去获得了很多在这方面的奖项。最重要的是还多了一个2035年净零排放的愿景。到2035年还有十几年，我们会慢慢去做这件事。
财务安排上，我们有一定的绿色债券或者可持续发展贷款，是和服务指标相挂钩的。在达到某些指标时，包括能耗减少、碳排放量减少，会有更好的利率。
无论是社会的要求还是作为一家有责任的公司，这些都是我们的目标，所以会继续在这方面寻求发展。
张慧思：刚才Gary（霍业生）说我们拿了三个认证，那里其实是一个花园，属于深圳中轴线上的一个iconic（标志性）的地标。
我们在项目的东西广场通过分布不同的植物加强绿化，顾客走过去会看到很漂亮的园林景色之外，内里的标准或者说本身的功能不仅如此，排水、绿植、土壤要求都得到绿色认证，在环境方面有一个正面的影响。
霍业生：第一，这次绿被面积超过18,000平方米，绿化率和以前相比提升了10个百分点，达到43%，绿化率增加了很多。
第二，能耗的改变。那里有很大的天窗，可以利用自然光减少能耗。
在内地，就是广州太阳新天地，我们也会尝试看有没有机会。有些基本上肯定会发生的，就是减少能耗、节约能源，通过翻新更换基建设施。
至于公司层面，要达到净零排放，可能将来会看有没些再生能源，可以通过采购实现。
观点新媒体：做了这类型的提升，环境也改善了，在租金方面是否也可以提升？
霍业生：管理费用和租金对租户来说是同一笔账，英文叫occupancy cost，是使用这个空间的成本总数。
翻新之后，环境漂亮了，吸引的人多了，可以做的生意也会更多，可以提升租金负担能力。我们正是希望提升租金负担能力，通过资产提升可以收更多租金来达到回报要求。
领展上市到今天为止，我们进行了超过90个资产提升项目，大部分都是在香港。我们每年都会公布，虽然有高有低，但都有增值空间，才能称之为资产提升。
资产提升工程以香港为主，因为香港物业多很多，物业楼龄也长很多，所以机会也会多很多。内地目前只有一个，暂时是太阳新天地项目，已经聘请了顾问公司、建筑师，方案正在定，方案定了之后就会招投标，随后开展工程。
张慧思：2021年6月收购了太阳新天地项目，我们和设计师开会研究，目标就是在2022/23财政年度的第二季度开工，会参考领展中心城的AE（Asset Enhancement，资产提升）改造经验。整个项目的提升计划预计一年半左右完成。
期间商场是正常营业的，是一个不停业的提升，希望对租户影响达到最小。
在租金和租户定位上，计划重新招商，也会引进一些比较新兴的业态，比如比较流行的新能源汽车。
太阳新天地有两个品牌是做新能源汽车的，另外还有一些茶饮类，是一些比较年轻时尚的品牌。另外，我们希望整个AE计划可以丰富零售和餐饮业态，现在有一个酒吧街，会加强这方面的打造，引入更多餐饮。
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