法拍房的交付

“为何存在交付”

我国法律规定所有权的四大权能是所有权人有权对所有物行使占有、收益、使用、处分的权利。买受人支付“对价”，不仅仅是寻求所有权人“名义”，更主要的是“实实在在”的支配标的物。

但是，部分竞拍人拿到法院裁定后，取得的所有权并不是完整意义上的所有权。如果法院不负责清场和交付（腾房），买受人无论是遇到被执行人或者第三方强行占有房屋，又或是因为该房屋先前存在真实有效的租赁关系且承租人居住在房屋内，购房者都很难真正占有拍到的法拍房。对于房产而言，占有和使用往往是统一的。无法取得占有，则意味着极有可能无法正常使用。

法拍房的交付对象

“交付给谁”

如果法拍房成功拍卖，交付对象应为拍卖不动产的买受人；

如果是以物抵债的形式，法院准许债权人以相应价格接受该财产抵债。

“满足条件”

如果交付对象是买受人，应符合拍卖公告中列出的竞买人条件，尤其是标明限购、过户政策的要格外注意，看看自己是否符合购买要求；

如果交付给以物抵债的债权人，可能会出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形。在这种情况下，司法解释规定应由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定承受人。如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。

实际中可能存在一些“依法不能移交”的情况，值得我们格外注意：

一是执行标的物存在合法有效的租赁关系，承租人主张买卖不破租赁；

二是拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用；

三是案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益；

四是其他法律和司法解释规定不移交的。

除了上述“依法不能移交”的情形，在实际拍卖中，咱们可能还会遇到其他的“对抗”情况。

第一，法院不负责清场和交付。

执行法院拍卖房屋时,确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，往往只是“灵活处理”，公告上也更为“暧昧”，很少直接写明“不负责清场交付”，而是表述为“只提供拍卖裁定”等等。

第二，被执行人或者第三方强行占有房屋。

对于这种情况，作为买受人，可以寻求法院帮助向占有方施压，要求占有方强制搬离，同时申请停水电，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。

第三，租赁关系真实有效且承租人居住。

正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。

第四，串通租约。

实践中，房产被买受人竞买后进行房屋交接时，案外人突然以长期租约为由，阻扰房屋交接，这就是我们所说的“串通租约”。此时买受人可以寻求法院的帮助，执行法院可通过听证审查形式，通过证据比对、实地走访、口头询问、笔迹鉴定等方式，对提出租赁异议的案件事实进行了全面的调查。若发现租赁合同系伪造，被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，法院可对妨碍执行、拒不悔改、情节恶劣的被执行人和案外人采取罚款、拘留等处罚措施，情节严重的，将依法追究刑事责任。

但如果真遇到这种情况，执行起来可能既费时又费力，因此趣趣还是奉劝各位法拍房参与者们绕道而行，没有专业知识和充分的信息，这样的坑尽量不要踩了。