地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸(ID：dichandabaozha)
红星和远洋的交易，就像是一场吸引人的八点档大剧。
从他们相互看对眼开始，各种消息甚嚣尘上。
3月29日，远洋资本与红星美凯龙联手发文，称远洋资本战略入股红星，以 10.3亿的价格获得红星地产18%的股权。
彼时，远洋方面就透露，基于对此次合作的综合观察，不排除有进一步收购的可能。
之后，远洋对红星地产开展了近3个月的背调，他们对红星地产的项目资质都很满意，且对红星地产现在的管理团队也很认可。
7月18日，这部剧终于迎来结局。
将与关联合作方共同通过天津远璞，拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。
整个交易由4个阶段完成。
此前，天津远璞已经受让红星地产18%的股份，双方计划在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分别完成红星地产22%、11%和19%的股权转让。
结合双方交易背后的小细节，从某种程度上，这更像是一场联姻。
01
联姻的意思，即使是被收购，红星地产基本上还是能活成自己想要的样子。
不知道大家有没有注意到一个小细节，背调过后，远洋不仅接受红星地产的资产包，还将他的职业经理人团队全部接手了过去。
红星地产此前一直没有裁员，也没有更换管理团队的动作，这意味着：
股权变更后，除了合作的新项目备案名由红星变更为远洋外，其他地方暂时不会有大的改变。
答案其实已经隐藏在公告中。
公告显示，红星地产的交易作价包括两部分，40亿的股权作价和未来收入的分配。
所以评估这次合作价值的核心是未来收入的预估，在后续的利润分配上，远洋公告显示：
截止2020年12月31日，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股与天津远璞按照85%：15%的比例进行分配；
截止2020年12月31日，未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股和天津远璞按70%：30%的比例进行分配。
红星地产是红星美凯龙旗下非常优质和增长潜力的板块，其发展模式类似万达，主要依托红星美凯龙的家居MALL捆绑拿地，截至去年销售额即达到了480亿元，行业排名第66位，曾一度有独立上市的传闻。
因为多是底价拿地，且分布城市能级较高，红星地产毛利率可达25%至30%，去年净利率也远超行业水平，做到了15%。
远洋公告，也侧面证明了红星地产的优质：
红星地产共有项目91个，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，确保了未来销售价格的坚挺；
其近千亿货值中，绝大部分是住宅，比重达到了80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化；
对此，他们判断，未来两年红星地产将为他们提供300-400亿的销售额，未来能为股东创造的利润达到200亿。
简单一点说：200亿变成40亿，是因为接下来每年车建新还能得到一定的由红星地产带来的利润收益。
02
不是一次性换取大笔资金，而是选择细水长流，进行双方之间的利益捆绑，用一句话形容：
各自优秀才是这场联姻最大的底气。
远洋姓保，中国人寿和大家保险分别是远洋的第一大股东和第二大股东，两者的持股比例合计接近六成。
此外，远洋在融资方面也有着极为突出的优势，三道红线全绿的远洋，有息负债综合资金成本为5.1％。
背后有金主，钱又来得便宜，这半年，远洋都在满市场寻找投资标的。
红星地产成立于2009年，旗下项目包括购物中心、影城、高尔夫会所、星级酒店、精品百货等多种业态。
其中，华东、华中、华西占比超过80%；非常符合远洋集团“南移西拓”战略，自然成为了最理想的标的。
如此背景下，卖掉最容易卖掉，又能卖出好价钱的红星地产，还保留一定的股权，算是个明智的选项。
未来，这部分稳定的现金流能够为红星美凯龙的控股提供最广阔的空间。
03
同时，远洋和红星这场收购，还让我们看到了企业近几年的一个动作：
聚焦主业。
聚焦，是为了活得更好，更远。
红星地产，是红星美凯龙的多元化的板块，2009年，拿着卖家居的钱，车建新杀进了当地产行业，十年发展成一家中型房企。
饶是发展得不错，但红星美凯龙的多元化不止是他一个，受现在市场大环境不好影响，红星系面临着极大的挑战。
7月3日，红星美凯龙和居然之家签署战略合作协议，就是车建新持续深耕家居行业的一个表现。
2015年-2019年，按照第四步发展战略，远洋的目标是构建住宅开发、不动产开发与投资、房地产金融、客户服务业在内的四元业务格局。
红星和远洋不是个例。
房地产行业，万科一声“活下去”，让聚焦收敛成了很多房企在做的事情；汽车行业，多家上市车企出售资产、聚焦主业的动作频频……
预计接下来两年，聚焦将是越来越多企业要做的事情。
但成人的世界，从来都是“既要又要还要”，从聚焦来说就是：
既想要守住主业，又不想全然丢失优质的多元化业务，还要有一个好的未来。
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原标题： 红星&远洋交易背后的故事
