西政财富 作者：西政财富
来源：西政财富（ID:xizhengcaifu)
笔者按：
经历了2021的市场出清，2022年资金机构的投资活动陆续恢复，不过目前他投资机构的投资策略都有所变化，交易对手的选择更加倾向于国央企以及稳健的地方龙头作为交易主体；资金来源方面，基于散户的风险承受能力考虑，则更加青睐机构资金。投资方向层面，以我们为例，目前主要做如下几类的投资业务，第一类是针对房地产企业的前融（需房企缴完土地款）、并购融资、共益债投资、城市更新项目融资等业务，产品结构主要为优先股形式；第二类是针对城投平台的棚改、城市更新、基建项目等的融资，产品结构主要为股加债形式；第三类是针对国央企施工单位的保理融资，包括了正向保理、反向保理等各种产品形式。对此，我们结合目前市场上资金机构及我们投资操作的业务整理本文，以供同行沟通、参考。
一、地产投资类业务
（一）地产前融业务（优先股融资方案）
1. 投资架构：我们作为GP与指定的机构（含国央企、信托计划等）共同设立合伙企业。
2. 投资方式：有限合伙以受让股权或增资的方式取得平台公司的股权，具体持股比例根据项目实际情况与监管要求进行调整，有限合伙就项目的施工进度、销售情况等与开发商对赌，触发对赌条件后开发商按约定回购股权。
3. 投资金额：根据项目的实际情况，按照土地款总额或项目资金峰值设定放款比例，在房企支付完毕土地款后放款。
4. 投后监管：平台公司与项目公司章证照纳入监管，合伙企业并向平台公司、项目公司派驻董事、财务副总监等人员。
5. 融资成本、资金使用期限、放款额度、增信担保措施等根据项目具体情况确定。
（二）地产收并购配资业务
1. 投资架构：我们作为GP与指定的机构（含国央企、信托计划等）共同设立合伙企业，合伙企业与开发商共同成立平台公司，平台公司通过股权收购方式受让转让方持有的项目公司股权.
2. 投资方式及增信担保、投后管理要求：以股权方式进行投资并注入融资款（在增信措施上土地抵押并非必要条件，但需严控资金流向），同时对平台公司及项目公司进行实质性监管，具体比如设置董事会一票否决权，委派副总经理、财务经理并进行财务、成本联签。
3. 项目选择：主要针对强主体（如百强开发商）的并购项目，项目所在区域可为一二线或强三线城市，但项目业态需以住宅为主。
4. 融资成本、资金使用期限、放款额度、增信担保措施等根据项目具体情况确定。
（三）不良处置项目配资业务
1. 投资架构：我们作为GP与指定的优先级LP、代建方或其指定的主体（劣后级LP）共同成立合伙企业，作为不良资产项目的债权投资主体；优先级LP和劣后级LP按7:3的比例出资，总出资额度不超过约定金额。
2. 投资额度：有限合伙投资规模的设置根据项目的具体情况，在对项目进行详尽的调查并充分考虑市场的各类变化因素后，设置可调节的、相对宽松的投资预算额度，并在实际放款时根据项目的进展分期放款。资金用途限于项目复工续建款，不得挪作他用。
3. 投资期限：有限合伙的投资期限为2-4年，如果项目后续开发、施工、销售顺利，可以提前偿还该部分投入。
4. 投资收益：优先级LP的投资收益收取固定收益，随借随还、利随本清。
5. 退出方式：在扣除税费、保障后续开发的前提下，住宅的销售回款先还利息，再冲本金。
6. 放款前提条件：
（1）重整投资方案获得债权人大会投票通过、法院裁定认可；
（2）项目公司与各个优先债权人就优先债权的展期、豁免等条件达成一致，并签订书面协议。
7. 风控及投后管理：全流程封闭运作，在投资退出前，对项目的管控措施包括但不限于项目公司管控、第三方监管以及工程建设监理和工程审计机构监管等等。
（四）城市更新项目融资业务
1. 投资架构：以深圳城市更新项目投资为例，我们作为GP与指定的机构（含国央企、信托计划等）作为LP共同设立合伙企业。
2. 合伙企业通过股权投资方式（股权转让或增资）投资于项目公司，具体持股比例根据当地监管政策及项目实际情况等调整。
3. 开发商地产集团与合伙企业签署对赌及回购协议，对项目拆迁进度、拆迁率、项目进度等设置对赌条件。
4. 融资成本、资金使用期限、放款额度、增信担保措施等根据项目具体情况确定。
二、城投融资业务
1. 投资架构：我们作为GP与指定的机构（含国央企、信托计划等）作为LP共同设立合伙企业。
2. 合伙企业通过股权投资方式投资于项目公司，并通过股权投资和股东借款的方式向项目公司进行投资，并最终用于棚户区改造、保障房等项目建设。
3. 增信担保措施：施工总包单位对合伙企业期间收益提供期间保证金，并对合伙企业期间收益差额部分提供担保（贴息），城投平台的母公司提供担保，项目公司章证照共管。
4. 融资成本、资金使用期限、放款额度、增信担保措施等根据项目具体情况确定。
5. 对于以上架构，需注意的是，若资金机构为信托计划，则一般信托计划将底层是棚改、保障房的项目认定为房地产类项目，则占用其房地产额度，在当前严控房地产投资的大背景下，信托机构对相关房地产额度十分珍惜。此外，在与城投合作过程中，还需特别注意在架构设计时是否违反《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》(银保监发[2021]15号)等对地方政府隐形债务的规定。若涉及到央企性质的施工单位提供担保的，还需注意《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》（国资发财评规〔2021〕75号）及国务院国资委印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》的有关说明对央企对外提供担保的相关规定。
三、国央企施工单位保理业务
对于国央企建筑施工单位的供应链保理业务，目前主要的业务模式包括以国央企建筑施工单位未来应收账款为保理合同标的的预保理业务；给予国央企建筑施工单位授信额度的额度保理；债权人回购保理及业主贴息保理模式。
（一）预保理
保理公司根据建筑施工单位的需求，由建筑单位提供的其以将来的应收账款作为保理合同标的开展的保理业务，保理公司通过支付“预付价款”的方式提供融资款项。该模式未建、新建、在建项目均可操作，以未来形成的债权作为标的，解决施工项目前期垫资问题，待实际债权形成后,可转化为常规保理。
（二）额度授信保理
保理公司根据建筑施工单位的资质情况及项目的投资总额，为项目核定一个总的保理额度，在项目建设过程中，建筑施工单位根据项目施工进度等情况，在授信额度内，将项目形成的应收工程款分笔转让给保理公司，保理公司分笔支付工程款。业务操作中可搭配“常规保理”和“反向保理”等多种形式组合操作。后续通过签署《额度保理合同》、《保理业务确认书》等方式放款。
（三）债权人回购保理
建筑施工单位将其因提供施工等服务所形成的应收账款转让给保理公司，保理公司向建筑单位提供形式无追（卖断）的保理，并以补充协议模式约定建筑施工单位的回购。该模式下，债务人需要对项目进行确权，且债权人（施工企业）有良好的兜底意愿方可适用。
（四）业主贴息保理
在工程项目采用投融资垫资、F+EPC等中，对于施工单位资质较好，业主积累大量应付账款的情形，保理公司主要通过以下方式提供保理资金：在占用施工企业信用下，业主方补贴部分融资成本；业主方承担全部融资成本，施工企业无息负债。
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原标题： 2022还有哪些好做的融资业务
