观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
首开确实在逐渐控制有息负债规模。
每年年初，每家企业都会陆续制定并通过年内相关融资计划。
近日，首开股份召开董事会议，会议审议通过公司拟发行不超过45亿元定向债务融资工具的议案，另将于1月21日召开2022年第一次临时股东大会，审议《关于公司拟面向专业投资者公开发行公司债券方案的议案》，票面总额不超过60亿元。
1月18日有投资者提问称，2022年度首开股份公司债券到期本金约为138.65亿元，拟发行的公司债注册额度仅为60亿元，是否存在债券融资额度被监管压降的情况？
对此，首开股份回应：“由于不同债务品种的到期时间不同，于2022年将统筹规划新发额度及时间，不存在被监管压降的问题。”
一位接近首开股份的人士对观点新媒体称，发债额度基本都是置换对应即将到期的公司债，不同时期到期的公司债，额度会在年内不同节点进行审批。
据悉，此次债券募集资金将用于偿还即将到期（或回售）的各类有息债务、补充流动资金、兼并收购及法律法规允许的其他用途等。具体募集资金用途提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况确定。
面对下半年骤冷的市场，首开股份算得上是为数不多完成年度目标的房企之一。
2021全年，首开股份实现签约金额1149.07亿元，同比增长6.94%；签约面积392.65万平方米，同比增长2.91%。
于1-12月，首开股份各月签约销售情况分别为：1-2月136.38亿元、3月141.4亿元、4月119.56亿元、5月115.78亿元、6月149.51亿元、7月104.4亿元、8月83.62亿元、9月79.36亿元、10月73.91亿元、11月63.25亿元、12月81.9亿元。
当中，前8个月单月均维持销售正增长，但受行业整体环境影响，9-12月同比降幅分别达到2.71%、20.7%、40.94%与58.8%。于2020年12月，首开股份签约金额198.79亿元，而2021年同期仅为81.9亿元，同比降幅近六成。
整体来看，首开较上一年销售大幅增长的月份为疫情折损较大的3月和4月，同比增幅分别为172.55% 和100.87%，余下月份增长保持平稳。
首开股份曾在年报中透露经营计划，2021年公司全部项目销售签约金额1100亿元、并力争达到1200亿元，计划销售面积400万平方米，销售回款1053亿元。
按销售金额目标下限1100亿元与上限1200亿元计算，2021年首开股份销售目标完成率分别达到104.46%、95.76%。
作为一家以“合作”模式著称的企业，首开对控股子公司及合作公司项目的销售均设定了目标。其中，控股子公司项目计划销售签约金额588亿元，销售回款588亿元；合作公司项目计划销售签约金额512亿元，销售回款465亿元。
而从实际签约情况看，2021年，首开股份及控股子公司共实现签约金额601.14亿元，
合作项目共实现签约金额547.93亿元，均达到既定目标。
纵观多年，自2018年踏进千亿阵营后，首开股份的规模就未有大幅度提升。2017-2021年，首开股份分别实现签约收入691.9亿元、1007.27亿元、1013.44亿元、1074.55亿元与1149.07亿元。除了2018年的增速达到46%，余下年份增速均不高。
资金是发展的“粮草”，随着首开规模逐年增大，对于资金的需求愈加强烈。对于这家负债仍较高的老牌房企而言，“三道红线”规定的出台，也大大掣肘其发展速度。
“橙档”首开
根据首开近期发布的债券预案公告，本次债券的票面总额不超过60亿元（含60亿元），期限不超过7年（含7年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
按照要求，“三道红线”将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，分档设定有息负债规模的增速阈值，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。
据观点新媒体了解，首开确实在逐渐控制有息负债规模。2021上半年，首开股份累计新增融资共计225亿元，其中银行贷款41.5亿元，保债计划35亿元，信托贷款35.5亿元，中期票据83亿元，超短期票据30亿元。
对应累计归还各类筹资241亿元，合并范围减少融资36亿元，当期净减少带息负债规模52亿元。
同时，保持短期债务零新增，货币资金由2020年末355.53亿元提升至390.59亿元，提前半年完成现金短债比大于1的目标。
数据显示，截至2020年末，首开股份剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，三道红线全部踩中。而于2021上半年，首开股份“三道红线”指标已有一定改善，剔除预收款后的资产负债率为74.6%，净负债率为162.1%，现金短债比为1.23，指标仍有二项超阈值，为“橙档”行列，有息负债增速不得超过5%。
观点新媒体了解到，截至2021年6月末，首开股份持有的金融负债合计1918.36亿元，当中，计息金融工具包括固定利率金融工具1161.24亿元（短期借款/短期融资券30.1亿元）及浮动利率金融工具155.66亿元。
从现金流量表同样能窥探一二。2021年前三季度，首开股份经营性现金流由负转正，筹资活动产生的现金流量净额大幅下降至-118.58亿元，这一数值于2020年期末为78.77亿元，主要得益于取得借款的降低。而在2021年以前，首开股份几乎每年新增上百亿元的净借款。
即便负债问题有所改善，但首开股份仍一直面临 “增收不增利”的难题。
首开股份2021三季报显示，公司主营收入439.3亿元，同比增长79.99%；归母净利润6.99亿元，同比下降49.16%；扣非净利润6.25亿元，同比上升2.57%。其中第三季度，单季度主营收入106.12亿元，同比上升66.33%；单季度归母净亏损1.49亿元，同比下降256.14%。
首开对于净利润大幅下降的解释是：“主要是公司房屋销售毛利率降低、投资收益降低及结利项目少数股东占比较高的影响，公司本期归母净利润有所降低。”
最近首开股份进行的部门职能调整或许能够改善经营现状。据悉，调整包括裁撤项目管理一部、项目管理二部、项目管理三部，由原来的项目部分管区域调整为各机关职能部门抓业务，直接对接城市公司或者平台公司。
第二，将原有职能部门拆分强化，成立新的职能部门，加强对整个开发流程的把控与管理。比如，原有的战投部一分为三，细化为战略管理部、投资管理部、运营管理部；而产研部也被一分为三，细化为：信息管理、设计研发、工程管理。
据悉，首开股份新成立职能部门信息管理部、创新业务部、工程管理部；投资管理部与运营管理部分别独立。在此之前，首开投资部由区域管理，调整后则由股份公司统一管辖，协调全国城市公司之间的布局。运营也从原来的抓主要节点，变成抓全运营周期，强化管控动作和效果。
这是一场酝酿已久的调整。2021年7月，首开股份总经理赵龙节曾在接受观点新媒体采访时称：“首开股份始终要抓住重要的投资权、人事权、重大事项的决策权，还有内部不同业态的发展方向。总部要把方向指出来，但是怎么走，需要大家一起行动。”
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