如何交付：腾房问题

第一步，强制迁出执行标的物。执行法院应当及时发布公告，责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离，并告知拒不搬离的法律后果。

第二步，指定期限到期后，被执行人或其他占有人拒不搬离的，执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等，并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留；仍拒不搬离的，依法强制清场；对涉嫌构成犯罪的，依法移送追究刑事责任。

第三步，强制清场搬出的财物，由执行法院制作财物清单并运至指定处所，交给被执行人或者其他占有人。被执行人或者其他占有人拒绝接收的，经征求申请执行人同意，可以交申请执行人或者其他人保管，并限期由被执行人或者其他占有人领取。被执行人或者其他占有人逾期不领取的，将财物予以提存，提存费用由被执行人或者其他占有人承担。

“应对思路”

由于腾退问题执行起来比较耗费时间和人力物力，买受人要积极协助执行法院通过专门的清场工作团队来负责腾退工作，尽快完成腾退事宜。同时买受人可以协调一些社会辅助力量，例如物业、搬家公司等等，让他们负责对被执行人或者其他占有人有关财物进行搬运装卸、仓储保管等工作。同时，由此产生的费用要由被执行人或者其他占有人承担。

在实操中如果遇到法院协助腾房时间较长，而买受人着急用房的情况，买受人就需要自己动脑筋腾房了。但要注意的是，买受人千万不要自行暴力腾房，这不仅无法实现腾房目的，还会惹来一身官司。

“协商解决” 

这种情况一般适用于租赁不腾房的情况，如果是租客拒不腾房，可以先找到租客商量，询问他是想继续住，还是选择拿回剩余的租金。如果租客想继续租下去，法院会喊来竞买人，大家协商解决；但若租客选择后者，法院会把拍卖款中的一部分钱作为租金直接退还给租客，然后令其搬离。即便租客继续租住，那么相应的租金，法院也会从拍卖款中留出来给买受人，所以完全没必要担心。如果是原业主或第三方债权人占房，可能就需要法院一同协商，做出适当让步。

“报警”

在完成过户并进行登记后，买受人已经是该房产的所有权人，而原业主不再拥有房产的所有权，因此如果原业主或其他占有人拒不腾房，买受人可以选择直接报警或者直接起诉。

“委托专业人士”

专业的法拍服务公司拥有处理这类事件的经验，并且在交房周期和整体影响上也能做到不错的把控，在合同里面也会明确对竞买人进行保障义务。聘请专业人士一般需要买受人缴纳一定的腾房费用，所以如果是在尽调中就了解到可能腾房有困难，就要把腾房费用算在买房预算里。

但在实际中，买受人私下处理腾房问题可能要耗费很多精力和时间，在这里趣趣提醒广大竞买人要格外注意拍卖公告明确指出“腾退困难”或者“有租赁”，尽量避免这些“坑”。

很多买受人在竞拍成功，或者付款之后就急于换锁进门，这样是不正确的。在这里趣趣提醒买受人要凭产权证，或者拿到执行裁定的法律文书再换门换锁，进而实现对房屋的控制权。如果没有办理完过户或没拿到文书就去强行换锁，原房屋占有人以正当理由与买受人进行“对抗”，这样就得不偿失了。如果遭遇抵抗，买受人可以报警解决或者找执行法院申请强制执行。在换锁时，也可以请物业人员进行现场见证。

“房内物品处理”

如果房屋内还有原房主留下的部分物品，买受人可在物业或者其他第三方见证下由搬家公司进行清理，制作物品清单，将房内物品进行提存，并诉请占有人支付侵占费用及房内物品保管费用。如果没有第三方人员见证并进行证据保全，一旦房内物品出现问题，比如丢失或者损坏，这样买受人就可能解释不清了。

后续收尾

“户口迁移”

如果原业主及家人户口并未从该房产所在的地址迁出，买受人可与原业主协商，在取得原业主同意并将全部户口迁出之后，新的业主才能将家庭成员的户口迁入。但在实际中，很多地方的派出所和法院是不负责协助解决的，业主如果拒不迁出的话，其实买受人是没有什么办法可以解决此事的。因此趣趣提醒大家在竞拍之前一定要搞清楚这个问题。

“物业费用缴清”

我们之前专题讲过的拖欠的物业费用等，买受人在去物业协商或者和原业主协商，完成拖欠费用缴纳后才能顺利入住。这里主要包括水、电、燃气、供暖、电话、有线电视等拖欠的费用。