丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
今年下半年，房地产市场大幅降温，房企资金回笼承压，行业流动性风险集聚，企业债务违约事件频发。经历数月的阵痛调整期，9月底，央行首提“两个维护”之后，流动性利好消息开始释放，行业回暖预期边际趋稳。
房企 “冰冻”融资状态似有所解封。为防范短期流动性波动引发的行业危机，除银行间债券市场的中票、融资券之外，其他融资方式也有望解封。
01
政策频发重塑市场信心
11月19日，央行在2021年第三季度中国货币政策执行报告中强调，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
9月末央行首次提及“两个维护”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。此后，监管层更是频频发声。
10月15日，中房协在京召开房企座谈会，住建部相关人员参与，此时，房企的诉求主要集中在坚持“房住不炒”前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等，可见房企经营压力。
央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展，预示房企融资环境预期松动，政策端风向有所缓和，从宏观上对房地产信心重塑有所推进，维稳房地产。
图：9月底以来政策密集发声维稳房地产，支持房企融资
数据来源：CRIC整理
02
银行间市场对国企敞开融资口子
中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会的房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，意味着房企境内发债的政策或有所松动。
座谈会后，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。据不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。
值得注意的是，11月11日，保利发展拟发行20亿元中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，随后，光明地产和招商蛇口等纷纷公告拟发行中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。
与此同时，本轮房企融资审批速度也明显加快，小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成，发行周期仅为5天。
多家房企中票、短融等债券融资计划的设立成功，预示目前银行间债券市场融资口子已经松开，未来资质良好，信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债的队伍。但是依靠政府信用背书，已成功发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。
图：11月10日以来房企拟进行的银行间债券发行计划
数据来源：CRIC整理
03
按揭贷款提速，房企销售回款压力得以缓解
银行间市场融资回暖的同时，9月底央行窗口指导银行贷款有序发放，个人按揭贷款额度紧张的问题已得到初步缓解。
11月10日，央行公布2021年10月个人住房贷款统计数据，数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，维稳信号明显。
从1-10月房企到位资金来看，个人按揭贷款10月单月到位金额2554亿元，同比增1.0%，增速自6月以来首次转正，这也意味着按揭贷款发放明显提速，未来开发商销售回款压力将得到有效缓解。
虽然当前政策风向缓和以及个人按揭贷款发放提速，但仍未明显传导到企业贷款方面，金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间。1-10月的企业端贷款仍显不足，10月新增企业中长期贷款2190亿元，同比少增1923亿元；而从10月的房企到位资金来看，其中国内贷款1378亿元，同比减少27.2%，降幅较9月扩大2.3个百分点，房企的开发贷、信托贷款方面的融资放松仍需时间。
图：2019年以来房地产开发企业到位资金：国内贷款（万亿元）
数据来源：统计局、CRIC整理
实际上，此次政策边际放松的口子不会开得太大，当前房企的流动性问题发酵仍在持续，加之政策在预售资金层面监管从严，房企仍面临着层层限制。
政策密集发声意图维稳，当前融资端口的破封窗口期也仅是对经营状况良好、资产优质的房企而言。因此，对于绝大部分房企来说，只有积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，才能更好的把握接下来的窗口机会。
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