面包财经 作者：面包财经
来源：面包财经（ID：mianbaocaijing）
2021年5月6日，据上交所披露，迪马股份2021年非公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）将于5月10日起在上交所挂牌。根据其债券发行结果公告，公司本期债券发行总额为4.5亿元，发行期限为2+1年期，票面利率为8.5%。
在行业整体融资成本下降的背景下，迪马股份融资成本却出现持续上行态势。根据公司最新年报披露，公司2020年整体融资成本为8.69%，自2016年以来持续上行。
或因长期借款的大幅增长，公司扣除预收账款的资产负债率踩线监管指标。截至2020年一季度末，公司扣除预收账款的资产负债率约为71.01%，越过监管红线，财务归属“黄档”。
5月6日，公司公告控股子公司东原仁知服务已于2021年4月30日向港交所递交了首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港联交所主板上市的申请资料。截至2020年末，东原仁知服务总在管建筑面积为21.1百万平方米，其中约52.9%源自迪马集团及关联公司。
整体平均融资成本持续上行
2021年5月6日，据上交所披露，迪马股份2021年非公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）将于5月10日起在上交所挂牌，并采取报价、询价和协议交易方式。该债券证券简称为“21迪马01”，证券代码为“178578”。
根据其债券发行结果公告，公司本期债券发行总额为4.5亿元，票面利率为8.5%。值得注意的是，在所有4月新发行境内信用债的房地产开发企业中，迪马股份当月发行境内信用债的票面利率最高，高出4月国内房企发行境内信用债票面利率的平均值4.18个百分点（按发行公告日统计）。
2020年年初为了应对疫情冲击，央行通过多种手段释放流动性，在宏观流动性大幅宽松的背景下，房地产融资成本出现了一定程度的优化。根据Wind数据，2020年国内房地产开发企业境内债发行利率为4.98%，同比下降0.63个百分点。
在行业整体融资成本下降的背景下，迪马股份融资成本却出现持续上行态势。根据公司最新年报数据，公司2020年整体融资成本为8.69%，自2016年以来持续上行。
图1：2016-2020年房企境内债发行利率与迪马股份融资成本
长期借款大幅增长，剔预资产负债率越过监管红线
住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。
按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
由于地产项目规模和融资规模增加，公司长期借款增长幅度较大。截至2021年一季度末，公司长期借款为120.11亿元，同比增长86.49%，占总资产的比例为14.01%，同比增长5.35个百分点。
图2：2016-2021Q1迪马股份长期借款及占总资产比例
或因长期借款的大幅增长，公司扣除预收账款的资产负债率踩线监管指标。截至2020年一季度末，公司扣除预收账款的资产负债率约为71.01%，越过监管红线，财务归属“黄档”。
控股子公司东原仁知服务递交H股IPO申请
2021年5月6日，公司公告控股子公司东原仁知服务已于2021年4月30日向港交所递交了首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港联交所主板上市的申请资料。
东原仁知服务是一家物业管理服务提供商，主要在西南及华东地区经营业务。截至2020年末，东原仁知服务共有227个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业（办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施、国内的外国大使馆、工业园及医院），总在管建筑面积为21.1百万平方米。其中，住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别为14.3百万平方米及6.8百万平方米。
据披露，东原仁知服务管理的物业项目的总在管建筑面积约52.9%源自迪马集团及关联公司，较同行业属于较低水平。
图3：2018-2020年东原仁知服务源自独立第三方收益占比
源自独立第三方收益占比持续提升，对母公司依赖度降低。分业务来看：（1）住宅物业方面，东原仁知服务2020年源自独立第三方的收益占比为15.5%，较2019年提升8.1个百分点，较2018年提升14.7个百分点。（2）非住宅物业方面，东原仁知服务2020年源自独立第三方的收益占比为13.8%，较2019年提升11.6个百分点，较2018年提升12.9个百分点。
免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。
版权声明：本作品版权归面包财经所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用本作品。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“面包财经”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
