地产金融周报：2022经济发展稳字当先，通过并购推动房地产市场结构性调整；第三批集中供地南北冷热不均；法拍房限购靴子落地

2021年12月27日央行召开2022年央行工作会议。会议总结2021年主要工作，分析当前形势，部署2022年工作。一是稳健的货币政策要灵活适度。二是精准加大重点领域金融支持力度。三是进一步健全宏观审慎政策框架和治理机制。四是坚持推动金融风险防范化解。稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作，依法加强对资本和平台企业监管，持续做好头部网络金融平台整改工作。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。五是持续深化国际金融合作。六是不断深化金融改革。七是进一步优化外汇管理和服务。八是全面提升金融服务与管理水平。

二、全国财政工作视频会议召开，准确把握稳字当头、稳中求进的要求，落实好积极的财政政策，积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前

2021年12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开。会议强调，财政部门要准确把握稳字当头、稳中求进的要求，落实好积极的财政政策，积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。同时，加强财政政策与货币、就业等政策协调联动，注重跨周期和逆周期调控有机结合，提升政策整体效能。2022年积极的财政政策提升效能，更加注重精准、可持续，要重点把握好6个方面：一是实施更大力度减税降费，增强市场主体活力。二是保持适当支出强度，提高支出精准度。三是合理安排地方政府专项债券，保障重点项目建设。四是加大中央对地方转移支付，兜牢基层“三保”底线。五是坚持党政机关过紧日子，节俭办一切事业。六是严肃财经纪律，整饬财经秩序。

三、2022年全国外汇管理工作会议召开，推进私募股权投资基金跨境投资试点，推进外债便利化改革

2021年12月27日，国家外汇管理局以视频形式召开2022年全国外汇管理工作会议。会议部署了2022年外汇管理重点工作。一是要深化全面从严治党……二是防范化解外部冲击风险。加强外汇市场监测研判和宏观审慎管理，强化外汇重点领域风险防控，维护外汇市场稳定运行。三是深化外汇领域改革开放。稳妥有序推进资本项目高水平开放，扩大跨国公司本外币一体化资金池试点，推进私募股权投资基金跨境投资试点，推进外债便利化改革。建设开放多元、功能健全、规范运行的外汇市场。深化传统贸易形态外汇管理便利化改革，促进外贸新业态规范创新发展，优化个人用汇服务。以中小进出口企业为重点优化外汇服务，引导企业更好管理汇率风险，拓展跨境金融服务平台应用场景。四是完善外汇市场微观监管……五是完善外汇储备经营管理……加强外汇市场法治建设，推进《外汇管理条例》修订……

四、人民银行举行小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整

2021年12月30日，人民银行举行小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会。邹澜在答记者问中回复到“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。我国房地产行业的市场化程度是比较高的，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。为了充分发挥项目并购在防范化解房地产市场风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用，同时进一步强调市场化、法治化风险化解原则，人民银行、银保监会联合出台了这样一份文件。这份文件从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。

从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展”。

五、新华社访中国人民银行行长易纲：“稳”字上下功夫，增强服务实体经济能力

2022年之所以强调“稳”，是基于当前的国内外形势。国内看，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变，但在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重影响下，短期面临下行压力，必须稳定宏观经济大盘。国际上，世纪疫情冲击下，外部环境更趋复杂严峻和不确定，维护内外部均衡的难度进一步增大，这也要求以稳定的经济环境和政策环境来应对各种外部不确定性。对于记者提问的“如何正确认识和把握防范化解重大风险？近期，个别房地产企业出现资金周转问题，是否会影响我国房地产行业的平稳健康发展”？回复表示：2018年以来，按照党中央的总体部署，人民银行在国务院金融委统筹指挥下，会同有关部门和地方政府，防范化解重大金融风险，取得了阶段性成果。当前，我国金融体系运行总体平稳，金融风险整体收敛、总体可控。  

2021年12月27日经济日报刊登《推动住房和城乡建设事业高质量发展》，即住房和城乡建设部部长王蒙徽答记者问。着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”。下一步，我们将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。住房和城乡建设是最大的内需，也是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。推进住房供给侧结构性改革。加快形成与高质量发展相适应的城市开发建设体制机制和政策体系。当前，我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。

明年，我们将重点抓好8个方面的工作：  

下一步，我们将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。  

北京第三轮土拍成交总金额282 亿元，流拍率15%，相较第二轮 60%降低 45%（北京三轮土拍的流拍率分别为 0%、60%、15%）。北京第三轮土拍计划出让的 13 宗地块中无地块提前终止，但有 2 宗流拍。第三轮土地市场相较第二轮有所回温。为了调动房企拍地的积极性，北京第三批次集中供地略微加大了中心城区优质地块的占比，朝阳区有 5 宗优质地块供应。从溢价率的角度看，三轮土拍最高溢价率分别为 15%、15%、15%，最高溢价率平稳。延续第二轮，地方国企央企托底现象依旧明显。第三轮近八成的地块由地方国企和央企竞得，第二轮中地方国企央企占比高达九成，地方国企托底现象相比二轮稍有降低，但依旧明显。北京第三轮地块出让规则限价+（现房销售）+竞品质为主流，但均未触发。

2021年12月27日，郑州三轮供地开拍，计划出让25宗地块，其中有11宗地块终止出让，流拍率44%，较第二轮26.6%的流拍率有所上涨；郑州第三批集中供地收官，合计收金94.1亿元，成交的14宗地块内12宗底价成交，最高溢价率达到15%。有分析表示，，郑州市场遇冷的情况并不是今年才出现的，近几年其房价一直处于下跌趋势，主要原因是前期供应量较大，表现为供大于求的态势；再叠加“三道红线”以来的地产收紧政策，房企拿地的积极性更低迷。

2021年12月24日，沈阳第三次土地集中供地成交惨淡，共有27宗土地入市，19宗土地流拍，仅有8宗土地成交，成交总金额共计43.81亿元，成交建筑总面积72.94万平方米。

更多第三批集中供地土拍内容可参考西政财富2021年12月24日推文《地产金融周报：鼓励加大房地产兼并收购；杭州等城市第三批集中供地有所复苏；金交所非标融资彻底凉凉；12月境外美元债仅发行2支》

八、“法拍房全面限购”靴子落地；《动产和权利担保统一登记办法》将于2022年2月1日正式施行；企业注销指引（2021年修订）发布进一步明确了企业退出市场程序、流程

2021年12月17日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号），该文件自2022年1月1日起施行。明确“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许”。法拍房全面限购”靴子落地。

中国人民银行于近日发布《动产和权利担保统一登记办法》（以下简称《办法》），于2022年2月1日正式施行，《应收账款质押登记办法》（中国人民银行令〔2019〕第4号）同时废止。

《办法》进一步明确动产和权利担保统一登记范围、登记机构及职责，细化登记内容，优化登记和查询操作流程，将更好地引导市场主体规范开展动产和权利担保登记与查询活动，进一步提高动产和权利担保融资效率，优化营商环境。

2021年12月28日，市场监管总局、人力资源社会保障部、商务部、海关总署、税务总局关于发布《企业注销指引（2021年修订）》的公告（2021年第48号），明确了企业退出市场基本程序、自愿及强制解散、清算、注销登记、特殊情况办理指引等内容。