利率上调、放款延时，购房违约风险提升

房贷新规出台近一月，“房贷受限”的刷屏让购房者焦虑起来。

“房东天天催我早点付首付然后去银行申请贷款，说是现在额度紧张了，等到放款还不知道要多久，不要耽误他买房。”二手房购房者大霈对《财经》记者表示，在此之前，他与房东协商在4月之前将首付付清，现在双双对未知的放款时间感到担忧。

近期，各地银行传来房贷额度收紧的消息。据《财经》记者走访调查，在一线城市中，北京暂未出现银行额度大幅收紧的现象，而在上海、广州、深圳，大部分银行放款的时间较此前延长，部分银行表示目前受额度限制，贷款者需要排队等待。

在额度受限之外，房贷利率也面临上调。据21世纪经济报道，自1月27日起，中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行的房贷利率将全部上调，由此前的首套房LPR+40bp，二套房LPR+60bp调整为首套房LPR+55bp，二套房LPR+75bp。

一位广州地区的房产中介告诉《财经》记者，他们在1月26日就已经收到上述通知，并已开始执行。“（除了四大行）目前其实基本都上调了，只有外资银行利率低、额度充裕。”该中介表示。

“这个利率的上调不算很夸张，虽然首套利率看来有点吃亏。”中原地产市场分析师卢文曦表示，不排除后续其他地方会跟进，特别是近期市场较热的城市。

“四大行出现了调整，具有很强的信号，这四大行本身属于房贷规模较大的银行，调整有风向标意义。通常宣布房贷利率上调会出现传导效应，心理上和实际操作过程中都有。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

《财经》记者向深圳、上海两地的中介询问了情况，均表示目前暂未收到房贷利率上调的通知。

值得注意的是，多名业内人士提醒，在信贷收紧背后，要注意防范既有购房合同违约等风险。

周期延长，贷款排队

“我的贷款经理告诉我，由于房贷新规调控，正常的额度还没下来。年后放的最晚的几笔还是11月初申请的。”一位在杭州某股份行申请贷款的购房者对《财经》记者表示。

上述贷款经理所指的新规，即中国人民银行联合银保监会于2020年12月31日发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制，划出“两道红线”，从2021年元旦起实施。

“目前排队都已经排到二季度之后了。”上海某股份行支行信贷部业务员对《财经》记者表示：“我们每个月都有规定的额度，具体投放多少也不一定，现在我们也无法保证需要多久能拿到贷款。”

另一家股份行深圳支行的业务人士同样表示，该行房贷额度比较紧张，需要排队。

而在广州，也有某中小地产商广州分部人士向《财经》记者表示，当地多家股份行房贷额度骤然吃紧，“现在准备年前逐个约吃饭，把去年的存量放完，新的就不给他们接了。”确认了此前传出银行业接到当地金融监管窗口指导消息的真实性。

严跃进认为，当前部分地区房贷趋紧主要有两方面因素，一方面是房贷集中度政策落地；另一方面是年初信贷额度受影响。部分地区房贷放款周期延长，主要也是额度收紧所致。

在走访中，上海地区某国有大行支行业务员对《财经》记者表示，他们银行的额度影响不大，但是从放款时间来看，以往放贷时间在两周到三周左右，现在保守估计在三个月左右。

“对于国有四大行来说，额度应该是没有问题的，主要是放款周期会变长。银行对申请人审核的时间变长了，包括审核贷款人的资质以及是否有违规资金流入楼市，这方面的审核是比较严格的，所以时间可能会有所延长。”卢文曦分析称。

值得注意的是，严跃进告诉《财经》记者，信贷收紧会限制市场交易，或者说有助于市场的稳定。但是在实际过程中，也要防范各类风险，包括恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险。

防范违约风险

据《财经》记者观察，随着银行放款周期延长已成既定事实，购房论坛和购房群中担心合同违约的人多了起来，文章开头被房东催促尽快贷款的大霈便是其中一员。

“房东和我说，如果晚于预期时间还没等到银行放贷，这就算我违约了。”大霈表示。

对此，相关律师告诉《财经》记者，购房者是否构成违约，取决于购房合同中是否对付款时间作出了具体约定，如果购房者在约定的期限内未能如期付款，那么一旦案件进入诉讼，其结果很可能将对购房者不利。

“除非法院认为房贷政策改变属于不可抗力，但是多数案例中，法院不会这么认为。同时，买方还需要举证银行放款周期延长这一事实。”该律师补充道。

值得注意的是，除了放款周期延长可能导致的潜在违约风险，房贷利率上调可能变相增加购买双方的违约几率。

得知广州四大行上调房贷利率后，郑阳立刻向中介询问其房贷利率情况。去年12月25日，他在广州距离市区1小时车程的南沙区签下了人生中第一套房子。由于公积金额度有限，他采用了公积金+商贷的组合贷款方式，原本以为网签过了就能安心，但近期广州等地房贷额度偏紧、利率上调等消息让他始终提心吊胆。“现在公积金贷款手续已经走到最后一步，但商贷还没开始办，万一利率上调，整体利息又要多出几万块。”

某贷款中介对《财经》记者介绍，如果说客户还没有和银行签订贷款合同，就得按照最新的基点来签订。“但是已经签了合同的客户也可能要排很久的队，现在有的银行额度比较紧张，那些愿意上调基点的客户或许会更快获批。”

“避免违约风险首先还是看买卖双方，都要做好协商，不要把时间卡的特别紧。同时，要尽量选择大银行，因为有些小银行额度不够，排队会更麻烦。此外，购房者的资质千万不要作假，准备的材料要充分，避免不必要的耽误。”卢文曦建议道。

调控能否去“泡沫”？

从市场情况来看，北上广深四大一线城市中，广州、上海、深圳均传出房贷偏紧的消息，但据《财经》记者走访，北京地区多家中介一直表示尚未出现房贷收紧情况，某大型连锁机构中介告诉《财经》记者，当前北京地区二手房，商业贷款放款时间为10天，公积金、商业贷款组合贷大约需要一个半月。

有资深房地产行业人士认为，这主要是因为北京地区房地产调控政策近年来较其他一线城市更为严格。

在近日举办的“中央经济工作会议解读与当前经济形势分析”专题研讨会上，央行货币政策委员会委员马骏表示，有些领域的泡沫已经显现。

“去年我国几个主要的股市指数都大幅上升，接近30％，在经济增速大幅下降的情况下出现如此牛市，不可能与货币无关。另外，近期上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。”马骏指出。

据贝壳研究院监测数据显示，2021年1月，36城主流首套房贷利率5.23%，二套利率5.52%，环比均微增1个基点，且从去年12月开始已经连续两个月上升。另外，36城房贷平均放款周期自去年9月以来经历“五连升”达到53天，环比延长5天。

在楼市“热”的背景下，近期多地楼市调控有升级态势，不仅有深圳和上海这类一线城市，还包括合肥与杭州。

与此同时，包括北京、成都等地在内的住建委频繁发声，贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，切实维护群众合法权益，对恶意扰乱房地产市场平稳健康发展的行为“零容忍”。

据住建部官网，近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

在卢文曦看来，最近一系列的调控，主要是针对市场上矛盾突出的地方的精准打击，比如说打新热等。“在这个过程当中，投机带来的市场的虚火会慢慢消掉，市场的交易会有所收缩，包括情绪也会有所控制，预计后续市场的这个交易热度不会像现在这么热。当然刚需购房者还是该买就买。”

也有业内分析人士认为，要警惕某些政策“误伤”刚需。“特别是打新潮，价差巨大，而投资客首付比例高基本全款，优选、代持稀释了刚需可能买到的房子，制造了恐慌。”

严跃进则表示，各地密集的调控政策可能会使楼市短期降温，但要想楼市真正降温不能只靠调控，否则降温以后还会反弹。“实际上，供求决定价格，而政策只是影响价格。一个是根，一个是本，根本共抓，市场才能真正稳定。”