观点 作者：观点地产新媒体
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亿达中国董事局主席姜修文提到：“我们万万不能走的弯路就是不能总吃老本，要与时俱进，当初先进的并不适用于现在。”
2021年，亿达中国进入了调适阶段，这一阶段，亿达中国的首要任务是加速回流现金……
不过，亿达的努力似乎还未体现在数据上。11月16日，亿达中国公布前10月运营数据，10月单月，该公司录得合约销售2.7亿元，环比下降3.8%，同比下降31.1%，合约销售面积3.01万平方米。
事实上，自2019年流动性危机爆发以来，亿达中国尝试过多种自救举措，虽然暂时还未体现在销售数据上，但作为局中人，亿达中国副总裁周芝兰认为，“亿达中国财务方面的压力得到一定缓解”。
亿达中国的主营业务为产业园区，早在1997年，该公司就开始涉足产业园区的开发和建设，打造了大连软件园、大连天地等多个项目，随后，其步伐自大连走向天津、武汉、苏州、长沙等地区。
但产业园项目大多前期资金消耗大、回款周期长，因此，房地产销售成为其业绩的主要来源，长期以来，物业销售收入占据了亿达中国营业收入的绝大部分，而亿达中国也逐渐形成了“房地产销售反哺产业园区”的发展模式。
据观点地产新媒体查阅，2016年前后，该公司的营业收入有八成来自物业销售，虽然2019年以来，该公司物业销售收入占比有所减少，但依旧在60%的比例之上。
数据显示，2016年至2020年，亿达中国分别录得合约销售金额83.05亿、73.63亿元、85.37亿元和72.37亿元及56.01亿元，同比增长12.9%、-11.34%、15.9%、-15.23%、-22.61%。
进入2021年，在新冠疫情余波、行业调控不断的情况下，亿达中国的销售业绩呈现下调的态势。
最新数据显示，前10月，该公司录得合约销售金额约为人民币37.92亿元，权益合约销售金额约为人民币34.91亿元。同期，亿达中国实现销售面积为30.88万平方米，权益销售面积为26.58万平方米。
其中，6月单月，该公司录得7.85亿元的最高销售，但依旧较去年同期减少近三成。
有分析人士表示，亿达中国通常在6月及12月集中发力，部分时间出现销售下探主要源于推货节奏的问题，当然，今年以来，房企销售普遍存在下行的现象。
事实上，近几年，亿达中国在公开市场拿地的身影逐渐减少，从财报数据来看，其主要通过产业园拿地，2016年，该公司的总土储为920.07万平方米，其中，商务园区的土地储备占比79%，而住宅土地储备仅有192.85万平方米。
至2021年中期，该公司的总土地储备有所减少，为834.24万平方米，而商务园区土地储备达到667.72万平方米，住宅土地储备166.53万平方米。
此外，按照2020年全年52.81万平方米的的销售面积、173.24万平方米的可售土储推算，亿达中国的土储去化周期3.28年，。有数据统计，2020年，排行前100房企整体的去化周期为3.39年。
据了解，截至2021年6月末，亿达中国拥有大连软件园、大连科技城、亿达信息软件园、大连天地、武汉软件新城等五个产业园项目，合计173.9万平方米。其中，武汉软件新城的出租率为37%，亿达信息软件园为67%，最高为大连软件园89%。
实际上，过去几年，亿达中国的产业园整体出租率在75%以上，近两年受到疫情冲击、创业环境影响，出租率有所回落。与此同时，不算太高的出租率，导致亿达中国园区租金收入、管理收入偏低。
2019年，亿达中国的租金收入达到5.55亿元，为近六年新高，同期商务园运营管理服务收入0.63亿元。2021年中期，亿达中国的租金收入为2.4亿元，园区管服务收入为0.25亿元。
数据来源：企业财报、观点指数整理
另一方面，由于产业园区开发周期长、资金回流速度慢等特点，亿达中国在流动性方面也存在一些难题。2014年，亿达中国的净负债比率达到150%，2015年小幅降至137.3%；2016年为119.3%。
2019年开始，在资金紧张的背景下，亿达中国开启了自救之路。譬如今年3月4日公告显示，亿达中国将旗下物业企业亿达服务所有权益转让给龙湖，对价12.73亿元。
而后5月26日，亿达中国与凯德集团签订股权转让协议，根据协议，亿达中国以5.01亿元价格转让大连软件园腾飞发展有限公司50%股份。
经过一系列的自救措施，如今的亿达中国获得了复苏的机会，但物业销售反哺产业园区的模式能否持续，自持土地与可售土地之间的配比如何把握，都是亿达中国后续需要考虑的问题。
吸取经验教训，寻找出路，是如今房地产企业的大命题，在2021年中经营工作大会上，亿达中国董事局主席姜修文提到：“我们万万不能走的弯路就是不能总吃老本，要与时俱进，当初先进的并不适用于现在。”
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