二次探底的结构性机会与陷阱

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2022-04-24 13:04 2755 0 0
新一轮疫情防控导致售楼处关闭,以及购房者收入预期下降,将房企尚未从调控中恢复的现金流压力,推入二次探底的境况。

作者:神镇的猫总

新一轮疫情防控导致售楼处关闭,以及购房者收入预期下降,将房企尚未从调控中恢复的现金流压力,推入二次探底的境况。

此时讲结构性机会,显然仅仅是针对还“活着”的企业。

从拿地上来看,旭辉坚持追逐保障性租赁地块,希望未来从REITs扩围中获益,也有性价比上的考量;万科重点布局TOD项目,紧紧抓住人流与销售的关系。

碧桂园收缩战线,聚焦都市圈周围的一二线和强三四线城市;中海、保利等巨头,有选择性地补充土地储备。

对于银行来说,无论是化解潜在不良风险,还是铺排未来业务机会,都不可能完全将房企贷款与按揭贷款排除在外。

招商银行说,并购贷款是结构性机会。

依靠母公司信用背书,美的置业获得并购贷款,这些款项多数投向收购合作方股权,部分合作方为出险房企。

这样看上去,与信托公司被迫接盘项目一样,部分并购贷款更像是风险转移,距离成为真正机会,还存在不确定性。

不得不佩服,浙商银行作为银行界“黑马”,信用证业务帮助房企发行美元债,就算有各类商业考量,也应该算是雪中送炭,一个结构性机会的样板。

时至今日,房地产市场仍然没有大体量并购出现,房地产行业无疑已经没有了全面机会,才开始讨论结构性机会。

也意味着,无论是房企还是银行,风险偏好仍然没有得到修复。

悲观永远正确,但世界是属于乐观者的,职业经理人们仍然需要奋斗起来。

朱荣斌离职创业,转向轻资产的代建代操盘,看起来也像是结构性机会。毕竟,就像信托公司等金主接盘出险项目后,总得找懂行的人操盘。

吴向东从华夏幸福离职,宣告了上一个结构性机会的全面破产,平安和华夏幸福的合作,没有天时地利人和。

吴向东也走出了一条新路,“铁打的职业经理人,流水的金主”,吴向东与鹏瑞的合作仍在继续,上海项目由华夏幸福转给了鹏瑞。

大型商办综合体、康养业务、轻资产管理、科学社区,这是吴向东曾经为平安找到的结构性机会。

现时来看,保障性租赁住房、代建代运营,可能是更为重要的结构性机会,毕竟地方政府城投平台拿地,也需要基本商业收益的考量。

建行出身的万科总裁祝九胜,亲自担当万科租赁住房业务的负责人,也应该看到这背后的结构性机会。

某些极端情况下,曾经的结构性机会,也可能成为结构性风险。

绿地的超高层商办,融创的文旅业务,恒大的汽车业务,佳兆业的旧改业务,显然成为了现时的结构性风险。

时代很聪明,他们及时通过出售,以及请愿政府回购,将旧改资金抽回,以应对流动性压力。

如果销售低迷行情持续,一些结构性风险还将陆续出现,比如品牌效应不强、城市布局不合理、土地成本较高,这样的房企仍有可能在二次探底中出险。

一季度商品房销售额29655亿元,同比下降22.7%,就算是有前低后高的市场机会,全年商品房销售额下降10%以上,已然是大概率事件。

那么10%以上的房企彻底消失,同样不足为奇,放下幻想体面告别,应该成为主动选择之一了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 二次探底的结构性机会与陷阱

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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