看了20多家房企中报后的感想

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2022-09-16 11:53 4338 0 0
应该从雅居乐说起。这是一家最近为业内人士啧啧称奇的房企,当同行在暴雷声中安心躺平,甚至不惜违规,变着花样从物业公司抽取资金。雅居乐却从大宗交易途径,折价出售雅生活股份,用于回购和兑付即将到期的美元债。这个时间点并不准确,雅居乐能撑到现在,关键时间点应该是2020年最后一周。

作者:神镇的猫总 好猫财经


应该从雅居乐说起。

这是一家最近为业内人士啧啧称奇的房企,当同行在暴雷声中安心躺平,甚至不惜违规,变着花样从物业公司抽取资金。

雅居乐却从大宗交易途径,折价出售雅生活股份,用于回购和兑付即将到期的美元债。

度过八月难关,高管们举首高歌,写出了《念奴娇》篇章:

“孤旅进击十四月,几度英雄浴血…死生由我,美债天险逾越。”

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龙少年终成恶龙,涛涛货币洪流中,杠杆是蜜糖让人眩晕,信用收缩挤兑时,杠杆是穿肠毒药。

危机现时已笼罩在整个行业头上,民营房企都难熬过,市场潜意识似乎已经形成,所有人都在惊叹:

雅居乐为什么可以撑到现在?

从诗篇来看,高管们宣称危机十四个月,即从2021年下半年开始,意指这是一场由恒大违约肇始,最终演变成全行业的债务危机。

这个时间点并不准确,雅居乐能撑到现在,关键时间点应该是2020年最后一周。

雅居乐就海南、扬州、惠州等7个项目,与平安不动产达成70.5亿元的交易。

不到两年时间,平安不动产已退出住宅领域,投资策略全面转向,雅居乐的交易应该是最后的绝唱。

回溯平安不动产投资逻辑,七个交易标的项目“肥瘦搭配”,相信彼时仍是抱着抄底心态:

只有市场不好时,地产商才会让出项目权益。

2020年是中国地产商野心膨胀的最后一年,明面上降杠杆已成行业共识,但很多房企仍抱有侥幸,当然其中也有行业高歌猛进的惯性使然。

也许是预见信用紧缩已成定局,叠加疫情对行业产生致命冲击,还有海南持续坚持的限购,让雅居乐做出了降杠杆决定。

从此一发不可收拾,雅居乐走在了卖资产道路的前头。

卖得早、卖得好,才是雅居乐活到现在的关键,这一点与万达世纪大交易别无二致,现在很多房企都想来一场万达式的决断,只是苦于没有任何接盘人。

与平安交易以来的一年多时间里,雅居乐通过资产出售、配股、非标融资,筹资将近200亿元,这是雅居乐一次次保证债务刚兑的杀手锏。

相对同等规模房企来说,债务总量不算高;2020年大量融资,使得长短债结构趋于合理;2021年减少拿地,今年停止拿地;项目权益比例高,表外负债少。

这些也是雅居乐能撑到现在的重要因素。

从“资产=负债➕权益”来看,从2020年底到今年年中,雅居乐总资产减少了约150亿元,权益尤其是少数股东权益增加约150亿元,有息负债降低了300亿元。

雅居乐顺利实现了的资产负债表的缩表。

并不是所有的缩表,都能够如此顺利与及时,富力、融创、佳兆业等均是反例。

劫后余生的喜悦并没有持续多久,雅居乐的投资者们,面临着棘手的新问题:

为什么一系列利好消息,雅居乐的股价债价仍在跌跌不休。

答案也许要从行业共性中去找,2021年融资紧缩,让绝大部分房企的现金消耗大半,2022年的销售危机,房企的资产负债表再次面临重大危机:

不拿地,才有可能挺过去;融资情况好一点,还坚持看好未来,才会适度拿一些地;

利润是任人打扮的小姑娘,资产减值多少,是暴露房企资产优质程度的开始,项目是否能够卖出去,是资产优质与否的底线;

现金消耗了,有息负债却没下降,意味着表外负债吃掉了现金,财务造假、资产随意腾挪,是行业毒瘤;

违约之后是展期,展期之后还有展期,暴雷的尽头是重组,重组的尽头是什么?破产还是行业大并购,都有一些苗头。

就算是国资房企,挺过来还是要靠加杠杆,但很遗憾,国资房企无法全部消化民企降下来的杠杆。

从雅居乐到二十多家房企的财报表明:

行业出清有待加速,没有行业出清就没有行业新发展。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 看了20多家房企中报后的感想

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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